Но я не хотела больше ждать. За дом

Подожди, — говорила мне моя мама, — году в 2005-м наш дом пойдет под снос и вы получите отдельную квартиру. — Потерпи еще полгода-год, — успокаивал муж, — как только мои родители достроят свой дом, мы переедем в их квартиру. Но я не хотела больше ждать. У меня было почти все интересная работа, муж — надежа и опора, привычка завтракать в кофейне и, конечно же, машина — не побитая годами и дорогами «роскошь», а вполне современное средство передвижения. От типичного представителя тех, кому «немного за 25», меня отличало лишь отсутствие собственного жилья. Потому как, на мой взгляд, типичный представитель своего поколения не может строить судьбу на девяти квадратных метрах, когда за одной стенкой обитают родители, а за другой — любимый, но храпящий как иерихонская труба дедушка. Время шло. Богатые дядюшки не спешили возникать из небытия и отписывать нам свое имущество. А перспектива снимать квартиру — то есть мыкаться по чужим углам, да еще выбрасывать деньги в никуда — как была, так и продолжала оставаться малозаманчивой.

Обстановку разрядил бывший одноклассник Мишка, успевший со школьных времен переквалифицироваться из зубрилы-отличника в аналитика крупной западной компании. В один из теплых весенних вечеров, слушая мое нытье про то, что жить с родителями нету сил, а скопленных денег хватит разве что на клетушку за пределами МКАД, он вынул записную книжку и, выдернув из нее какой-то листок, протянул его мне. На листке было написано слово «ипотека» и несколько телефонов. — Ситуация следующая, — изрек Миша, — ты берешь в банке кредит и покупаешь на него квартиру. Всех денег тебе там не дадут. Часть суммы, в качестве первоначального взноса, тебе придется заплатить самой. Учти, банки работают только с уже построенными домами, с собственностью, которая кому-то принадлежит — частному ли лицу, фирме ли.

Если хочешь купить квартиру в новостройке, иди к застройщикам. Я тут написал тебе, кто из них продает квартиры в рассрочку или в кредит. Правда, купить ты сможешь не любую квартиру, а только ту, которую тебе предложат. Но ты все равно позвони и выясни. — И вот еще что, — добавил он, допивая свой кофе, — купив квартиру в кредит, ты становишься ее собственником. И тут же, согласно Закону об ипотеке, оформляешь ее в залог банку или застройщику — смотря к кому обратилась. Так что жить в квартире ты сможешь, но вот распоряжаться — продавать, сдавать, менять или дарить — нет. Полные права получишь только после того, как полностью рассчитаешься с кредитором. Вечером, обсудив последние новости на семейном совете, мы решили рискнуть. Родители, видимо, тоже уставшие от нашего присутствия, обещали помочь. «Крайней», как обычно, назначили меня.

И на следующий день, взяв на работе пару отгулов, я начала путь к мечте. Деньги на банку Мечта наша воплощалась в однокомнатной квартире, расположенной в районе, удаленном не более чем на 3—4 остановки от Кольцевой линии метро. Стоила такая квартира от 20 тысяч долларов и выше (в зависимости от качества дома).

С Мишиных слов я знала, что ипотекой занимаются банки и строительные организации. Обратившись в банк, можно было получить кредит на покупку любой квартиры. А прибегнув к помощи застройщиков — рассчитывать на приобретение квартиры в конкретных строящихся домах. Если не касаться строительных организаций, безусловные лидеры — банки, работающие по программе «ДельтаКредит» Инвестиционного фонда США — Россия (АКБ ИБК, Инвестсбер-банк, Фора-банк, 1 ОВК БанкЪ, Экспобанк, Ростбанк и др.), и сотрудничающий с Департаментом инвестиционной политики строительства Москвы Собинбанк. Партнеры «ДельтаКредит» уже выдали 400 кредитов на сумму 10 млн. долларов, а Собинбанк — 225 кредитов почти на 5 (4705805,4) млн. долларов. В ближайшее время мне предстояло обзвонить эти организации и выяснить, можем ли мы с нашими доходами (порядка полутора тысяч долларов «чистыми» на двоих) и сбережениями (чуть больше семи тысяч) претендовать на кредит. И если да, то на какую сумму и на каких условиях.

Телефон, значившийся как «горячая линия» «ДельтаКредит», ответил приятным девичьим голосом. Барышня сообщила, что все банки, работающие по программе фонда, предоставляют кредит максимум на 10 лет под 15% годовых в валюте. Сумма кредита может варьироваться от 5 до 200 тысяч долларов. Однако она не должна превышать 70—80% от стоимости выбранной квартиры. (Кредит на сумму, равную 80% от стоимости квартиры, выдается, если первоначальный взнос составляет больше 15 тысяч долларов. Иными словами, на него может рассчитывать покупатель квартиры, чья цена превышает 75 тысяч долларов.) Оставшуюся сумму мы должны внести самостоятельно в качестве первоначального взноса. Оказалось также, что «ДельтаКредит» работает не только с банками, но и с застройщиками (Первая ипотечная компания, Жилстройиндустрия).

То есть, обратившись в эти организации и воспользовавшись программой фонда, можно будет купить квартиру на первичном рынке жилья. Но об этом позже. В заключение барышня посоветовала мне обратиться напрямую в один из банков-партнеров, объяснив, что все они предоставляют кредиты на одинаковых условиях. Первой, до кого я дозвонилась, была Инвестиционная Банковская Корпорация (АКБ ИБК). Пересказав уже известные мне сведения, сотрудники банка сказали, что конкретная сумма кредита зависит не столько от наших желаний, сколько от наших же финансовых возможностей. Первоначальный взнос должен покрывать минимум 30% от стоимости квартиры, а ежемесячные выплаты по кредиту не могут превышать 30% совокупного дохода нашей семьи после налогообложения. Сергей Гандзюк, начальник управления ипотечных программ АКБ ИБК: «В принципе, при ежемесячном доходе в 500 долларов можно рассчитывать на кредит в 10—13 тысяч. Но эта сумма может варьироваться как в меньшую, так и в большую сторону.

Все зависит от конкретного случая: есть ли у заемщика иждивенцы или нет, сколько у него уходит на оплату квартиры, надо ли ему тратить деньги на учебу или спортклуб». Кроме кредита и процентов по нему мы должны будем выплачивать страховку — 1,2% от суммы кредита в год (страховой договор перезаключается каждые полгода, причем каждый раз сумма страховых выплат уменьшается пропорционально сумме выплаченного кредита). Застраховать придется свою жизнь, квартиру и претензии на нее со стороны третьих лиц. Затем вопросы стали задавать сотрудники банка. Узнав, что я замужем, предложили нам с супругом выступить созаемщика-ми по кредиту. В противном случае, сказали они, сумма кредита станет исчисляться исходя из доходов одного из нас, а значит, будет заведомо меньше той, на которую мы рассчитывали.

После «ДельтаКредит» я отправилась в Собинбанк. Там предоставляют кредиты на те же 10 лет, но уже под 10% годовых. Минимальная и максимальная суммы кредита не лимитируются.

Выступив с моим благоверным созаемщиками (кстати, в Собинбанке это не пожелание, как в «ДельтаКредит», а жесткое условие), мы могли рассчитывать на сумму, покрывающую 50 — 70% (в зависимости от даты постройки дома) стоимости квартиры. Обязательная страховка включала в себя страхование наших жизней, гражданской ответственности (если мы кого зальем, расплачиваться будут страховщики) и самой квартиры. Выплаты по ней пересчитывались каждый год и составляли 1 % от суммы кредита в год. Банк не выдавал кредиты под покупку квартир в строящихся домах. Условия банков стали более или менее понятными. Но оставались еще застройщики. Камень на камень, кирпич на кирпич Застройщиков, продающих по ипотечным кредитам квартиры на первичном рынке жилья, оказалось несколько.

Первая Ипотечная Компания (ПИК), Жилстроииндустрия, ДСК-1 и Строительная Сберегательная Касса (ССК). Кредит можно было получить как для покупки строящегося этими компаниями жилья, так и для приобретения готового. ПИК и Жилстроииндустрия, как мне уже было известно, работали по программе «ДельтаКредит». Схема получения кредита состояла в следующем.

Сначала нужно было выбрать квартиру в одном из домов. На момент моего звонка ПИК предлагала квартиры в доме на Щелковском шоссе. Однокомнатные были уже все раскуплены. На мои вопрос «кем?» я услышала — риэлтерскими компаниями или гражданами, делающими свой бизнес на разнице стоимости квартиры до сдачи дома комиссии и после (есть, оказывается, в Москве и такой бизнес). А оставшиеся трех- и четырехкомнатные выходили своими окнами на МКАД. Ситуация в Жилстрой-индустрии оказалась не лучше. Они предлагали все те же трех-и четырехкомнатные квартиры все на том же Щелковском шоссе. И все-таки я решила ознакомиться со схемой, по которой можно было получить квартиру в кредит.

Если дом уже сдан в эксплуатацию, квартиру можно получить по стандартной для всех партнеров «ДельтаКредит» схеме. Но на практике получить кредит под такую недвижимость невозможно. Потому как жилье в домах, расположенных в более или менее приличном районе, раскупается еще на начальном этапе строительства (см.выше). Если же дом только строится, то ситуация складывается несколько иначе. В качестве первоначального взноса, еще на этапе строительства, нужно оплатить застройщику половину стоимости квартиры из собственных средств. После этого жилплощадь бронируется за нами, а после сдачи дома в эксплуатацию (произойти это должно не позднее чем через год, после внесения первоначального взноса) поступит в нашу собственность.

Банк-партнер оформляет ее в залог и выдает кредит (на те же 10 лет под те же 15%) на оставшуюся сумму. И в том и в другом случае наша жизнь и квартира подлежали обязательному страхованию (максимум 1,2% от суммы кредита в год). Тот факт, что вся недвижимость раскупается на стадии закладки фундамента, сподвиг «ДельтаКредит» разработать еще одну схему сотрудничества, по которой кредит можно взять уже на этапе строительства.

Эту программу пока только планируют запустить в действие этим летом. Выглядит же она так: банк предлагает переменную процентную ставку — в период строительства она составит 18—19% годовых, а после сдачи дома в эксплуатацию и оформления квартиры в собственность заемщика — 15%. Если в других случаях обеспечением по кредиту становится покупаемая квартира, которая тут же оформляется в залог, то в этом случае — квартиры-то еще нет! — обеспечение обговаривается индивидуально с каждым претендентом на банковские денежки. И зависит от массы факторов — кто инвестор, кто кредитор, кто заемщик и какими средствами он уже располагает. Ведь в залог можно оформить и уже имеющуюся жилплощадь, к примеру. Елена Тарасова, главный специалист программы жилищного ипотечного кредитования «ДельтаКредит»: «Надо отметить, что заемщик, беря кредит на этапе строительства, получает ряд преимуществ по сравнению с покупателем, который приобретает строящееся жилье за счет собственных средств. В первом случае в отношения с инвестором-застройщиком вступает не физическое лицо, а крупный финансовый институт, который обязательно оценит все риски и обеспечит юридическую корректность оформления необходимой документации по строящемуся объекту.

И только в случае полного одобрения со стороны «ДельтаКредит» заемщик сможет инвестировать кредитные средства в строительство дома. В случае же какого-либо варианта негативного развития событий заемщик сможет вместе с «ДельтаКредит» и банком-партнером отстаивать свои интересы». Не удалось нам получить кредит, вернее, рассрочку по платежам и в ДСК-1 (первоначальный взнос — 30% от стоимости квартиры, рассрочка предоставляется максимум на 10 лет под 10% годовых, выплаты по страховке должны составлять 1,5— 2% от величины кредита в год). Девушка, ответившая на мой звонок, сказала, что они были бы рады продать нам квартиру в рассрочку, но не могут, потому как все квартиры (в кирпично-монолитном доме на Старокаширcком шоссе, панельном на Беговой улице и др.) опять-таки раскупаются еще до того, как можно воспользоваться ипотекой.

Если ПИК и Жилстройиндустрия осуществляют ипотеку через банковский кредит, а ДСК-1 через рассрочку платежей, то схему, по которой работает Строительная Сберегательная Касса, можно, скорее, назвать накопительной. Итак, первоначальный взнос равен 50% от стоимости жилья. Но вносится он не сразу, а в течение 12—15 месяцев, пока строится дом. Самый первый платеж должен составлять 5% от общей стоимости. После того как мы его внесем, за нами бронируется выбранная по компьютеру (дом еще не построен) квартира. После того как мы заплатим весь первоначальный взнос (50%) и дом будет сдан в эксплуатацию, квартира становится нашей собственностью и тут же переходит в залог ССК.

Оставшиеся 50% мы должны выплатить в течение 3 лет, под 8% годовых. Обязательная страховка (2,8—3%) распространялась на наши жизни, трудоспособность и квартиру. Но и здесь, несмотря на то, что ССК строит квартиры в любимом нами Западном округе (дома на улицах Лобачевского, Коштоянца и Удальцова), нас ждала неудача. Минимальная цена квартиры в этих домах составляла 35 тысяч, что несколько превышало наши скромные возможности как по оплате первоначального взноса, так и по выплатам по кредиту, который из-за небольшого срока (3 года) становился и вовсе неподъемным. К тому же все однокомнатные квартиры были уже давным-давно раскуплены.

Поняв, что с помощью застройщиков однокомнатной квартиры нам не купить, мы остановились на банковском кредите. И, чтобы не складывать яйца в одну корзину, решили опробовать две системы кредитования: отечественную, сдав документы в Собинбанк, и американскую — в один из банков — партнеров «ДельтаКредит». В последнем случае выбор пал на ИБК — все-таки я с ними уже разговаривала. Квартирный вопрос Наша деятельность по сбору документов внесла оживление на работе. Начальник мужа пообещал в конце года выдать солидный бонус. А мой шеф сказал, что, если надо, фирма выступит поручителем по кредиту, заметив, правда, что через несколько дней в отпуск уходят две мои коллеги и неплохо было бы мне на это время взять их обязанности на себя. Однако этого не потребовалось. В Собинбанке — потому, что у нас не оказалось совершеннолетних родственников, которые будут проживать с нами в купленной в кредит квартире (а только такое поручительство на данный момент требуется в этом банке).

В АКБ ИБК — потому, что в банках-партнерах «ДельтаКредит» поручительство не требовалось вовсе. Ольга Манукянц, сотрудник отдела ипотечного страхования Собинбанка: «Поручители несут солидарную ответственность по кредиту. Мы требуем, чтобы поручителями выступали все совершеннолетние члены семьи, которые будут проживать в купленной в кредит квартире.

Поручительство юридического лица не обязательно и принимается по желанию заемщика. Как правило, в его роли выступает работодатель заемщика. Требование поручителю мы направляем только в том случае, если заемщик не перечислил деньги в срок.

Однако в нашей практике такие случаи еще не возникали». Елена Тарасова: «При получении ипотечного кредита по нашей программе поручительство третьих лиц — физических или юридических — не требуется». Несмотря на то, что служба наша протекает в солидных компаниях и справки о доходах отражают истинное положение дел, мы приготовились дать полный отчет о нашем образе жизни. Знакомые, уже воспользовавшиеся ипотекой, говорили, что в любом случае справка о доходах не является основным документом, по которому банк судит о благосостоянии заемщика. Есть косвенные признаки, указывающие, что вы принадлежите к мидл-классу: выписки по кредиткам, карты фитнес-клуба, а также квитанции об оплате за коммунальные услуги и пользование мобильником. В конце концов, в ход идут даже звонки на вашу службу — так что предупредите шефа, чтобы он в этом случае подтвердил вашу кредитоспособность. Сергей Гандзюк: «Положительным фактором при рассмотрении вопроса о предоставлении кредита будет уверенный карьерный рост заемщика, его устойчивое положение в коллективе.

Оцениваются и сопутствующие факторы: в какой компании он работает, повышал ли свою квалификацию, имеет ли второе высшее образование. Все это вместе с выписками по кредитным картам, по которым можно проследить, сколько, на что и где тратились деньги, свидетельствует об определенном жизненном статусе заемщика». Сдав документы (в ИБК — бесплатно, в Собинбанке — заплатив 1 тысячу рублей) и предоставив выписки по кредиткам и копию диплома МВА, полученного мужем в прошлом году, мы стали ждать ответа. Неделю спустя нам позвонили из ИБК. Наши документы прошли. Банк согласен выдать кредит.

Нужно искать квартиру. Памятуя об обещанном мужу бонусе, я спросила о возможности досрочного погашения кредита. Оказалось, что это можно сделать в любое время, начиная с четвертого месяца после начала выплат. При этом проценты будут начисляться только за время фактического пользования кредитом. Иными словами, если мы брали деньги на 10 лет, а выплатили за 3 года, то и проценты будут начисляться только за 3 года.

Предупрежденные о том, что квартира, которую мы найдем, должна будет пройти бесплатную проверку в риэлтерском агентстве — партнере банка (МИЭЛЬ, БЕСТ, МИАН и др.), мы решили позвонить туда и выяснить, по каким критериям они будут оценивать квартиру. Вначале нам говорили, что все зависит от конкретной квартиры и дать какие-то общие указания невозможно. Но потом в МИЭЛе удалось выяснилось следующее. Агентства проверяют юридическую чистоту квартиры (наличие всех необходимых документов при отсутствии темных историй) и соответствие заявленной цены реальной.

Если в квартире что-то сносили (перегородку между ванной и туалетом, например) или перестраивали, то эти изменения должны быть официально зарегистрированы в БТИ. В противном случае продавец квартиры или покупатель (то есть мы) обязаны будут взять на себя расходы по регистрации. Иначе кредита на покупку этой квартиры нам не видать.

Что же касается прописанных в квартире людей, то здесь действовало следующее правило. На момент подписания договора купли-продажи между нами и продавцом квартира должна быть абсолютно «чистая», то есть в ней никто не должен быть прописан. Квартиру моей мечты мы нашли через два дня после звонка из банка.

Однако проверку она не прошла. Где-то на заре приватизации на квартиру были утеряны документы, и то, что было предъявлено взамен, вызвало сомнения у проверяющих структур. Пока мы искали следующую квартиру, позвонили из Собин-банка и сообщили, что и они не возражают против того, чтобы мы стали их заемщиками. (Кстати, не думайте, что вам удастся обвести банки вокруг пальца и взять кредиты в двух местах. А служба безопасности банка на что?) Решение будет действительно в течение трех месяцев. Продление возможно (по предоставлении справок с места работы) максимум на месяц. Если за этот срок мы не найдем квартиру, решение о предоставлении кредита будет аннулировано и нам придется собирать все документы заново. Для того чтобы получить письмо-подтверждение (документ, подтверждающий согласие банка выдать кредит), нам необходимо было открыть в Собинбанке депозитный счет и положить на него первоначальный взнос.

Что же касается досрочного погашения кредита, то оно было возможным в любое время, без принятого у партнеров «ДельтаКредйт» трехмесячного моратория. Проценты начисляются только за время фактического пользования кредитом. Как и в ИБК, нас предупредили, что квартира должна будет пройти проверку. Однако в данном случае услуги риэлтеров были платными. 600 долларов нужно было заплатить за проверку квартиры на вторичном рынке жилья и 400 — на первичном. Партнерами Собинбанка были агентства недвижимости МИАН и СОБИНЭ-СТЕЙТ Они проверяли наличие всех документов, юридическую чистоту квартиры и делали ее оценку. Виктор Котов, начальник отдела ипотечных программ агентства недвижимости МИАН: «Мы проверяем всю историю квартиры. Правильно ли оформлены документы на приватизацию, вписаны ли совершеннолетние дети в число собственников, имеют ли право пользования квартирой лица, находящиеся вне зоны досягаемости.

Если нарушения выявляются, мы рекомендуем их исправить. Если они не поддаются исправлению, то под такую квартиру кредит выдан не будет». Агентства не давали «добро» на жилье в «хрущевках» и перестроенные квартиры, если, конечно, все изменения не были зарегистрированы в БТИ. Было еще одно, уже знакомое нам правило. На момент подписания договора купли-продажи в квартире никто не должен быть прописан. Пытаясь следовать требованиям риэлтеров, мы нашли еще две квартиры. Однако и с ними возникли проблемы. Хозяина первой не устраивала схема оплаты за квартиру.

Дело в том, что свою часть денег мы могли заплатить ему в любое время. Но банк перечислял оставшуюся сумму не во время заключения договора купли-продажи, а только после оформления квартиры в нашу собственность и залог банку. А на это уходило минимум 2 недели. Продавец второй квартиры отказался ее продавать под предлогом того, что не хочет показывать ее истинную стоимость налоговым органам. Его не привлекла даже схема, предложенная в ИБК, согласно которой квартиру у него выкупит риэлтерское агентство по «липовой» цене, а затем перепродаст ее нам по реальной. Масла в огонь подлили мои попытки подсчитать, во что же в конечном итоге нам обойдется квартира. Вычисления повергли в шок. Выплачивая кредит, проценты по нему и страховку, мы заплатим почти что в два раза больше, чем если бы внесли всю сумму сразу. Уверения специалистов из банка, что за то время, пока мы будем выплачивать кредит, цены на квартиры взлетят до небес и что на самом деле мы нисколько не переплатим, мягко скажем, не внушали доверия.

Правда, есть еще один довод «за» — оказывается, каждый гражданин РФ раз в жизни имеет право вывести из-под налогообложения 600 000 рублей, направленных на покупку квартиры. Покупая одну квартиру на двоих, только один из нас — я или муж — мог воспользоваться этой льготой, потому как она дается не на покупателя, а на квартиру. Если сумма первоначального взноса и выплат по кредиту за первый год меньше 600 000 рублей, то в последующем можно выводить из-под налогообложения деньги, направленные на ежемесячные выплаты по кредиту (до тех пор, пока не будет преодолен лимит в 600 000 рублей). Однако и тут было все не так просто. Платить как деньги за квартиру, так и налоги нужно было сейчас, а получать возврат из бюджета только на следующий год (не позднее середины июня следующего года), да и то после долгих и утомительных визитов к налоговому инспектору. Так что, несмотря на все очевидные «за» и не менее очевидные «против» ипотеки, квартирный вопрос нам пока так и не удалось решить.

Документы, необходимые для получения ипотечного кредита: 1. Копия паспорта Заемщика/Созаемщика; 2. Копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства Заемщика/Созаемщика (документы о собственности на квартиру или дом, договор найма или аренды, ордер на заселение жилой площади); 3. Копия документов об образовании (аттестаты и т.п.); 4. Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика/Созаемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе, смерти и т.п.); 5. Паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи Заемщика/Созаемщика; 6. Выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации Заемщика/Созаемщика; 7. Копия финансово-лицевого счета жилого помещения, служащего основным местом регистрации Заемщика/Созаемщика; 8. Военный билет Заемщика/Созаемщика; 9. Водительское удостоверение Заемщика/Созаемщика; (В случае невозможности предоставления двух вышеуказанных документов: справка из психоневрологического диспансера Заемщика/Созаемщика; справка из наркологического диспансера Заемщика/Созаемщика.) 10. Копия трудовой книжки Заемщика/Созаемщика, заверенная Работодателем; 11. Справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год (по форме, представленной в Приложении).

За дом - к банку