Потому что дешевых денег на полноценные и доступные ипотечные программы у государства нет. "Куплю попользованную квартиру. Недорого"

В этой статье мы постараемся ответить на вопрос, стоит ли связываться с покупкой жилья на вторичном рынке в кредит. Почему недвижимости, “бывшей в употреблении”? Да потому, что продажи на “вторичке”, по оценкам специалистов, занимают две третьих всего оборота на рынке недвижимости. Потому что дешевых денег на полноценные и доступные ипотечные программы у государства нет. А у банков деньги есть, но они дорогие... Тем не менее жизнь продолжается и жилье продается.

Кредитуют все Сегодня украинские банки активно кредитуют покупку недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынках (см. табл.1 на стр.50). За предоставление кредитов на покупку квартир, а также коммерческой недвижимости взялись, в основном, те банки, которые имеют разветвленную филиальную сеть и обладают значительными кредитно-инвестиционными портфелями. Но относительно высокая доходность операций по кредитованию покупки недвижимости отягощена высокими рисками, вероятность возникновения которых специалистами оценивается в 10-20%. Главным препятствием на пути развития системы ипотечного кредитования до сих пор является отсутствие четко выписанной законодательной базы.

Серьезнейшая социальная проблема — нет Жилищного кодекса. В Украине нет надежного механизма для переливания средств инвесторов в сферу жилищной ипотеки. И многие банки пока не заинтересованы в развитии долгосрочного кредитования населения.

Ведь берущий кредит имеет преимущественное право на защиту своих интересов перед кредитором, а еще — в стране нет единой процедуры кредитования под залог жилья. Тут тебе и “тень”, поглотившая львиную долю рынка; отсутствие доступной и прозрачной информационной среды, которая бы фиксировала право собственности на объекты недвижимости; плохое согласование операций купли-продажи с системой их налогообложения. А раз так, то в этой привлекательной сфере до сих пор процветает мошенничество.

Несмотря на это, популярность кредитно-ипотечных схем растет. Теперь только ленивый банк не ищет клиентов под схемы покупки объектов недвижимости. Об активизации “кредитного процесса” можно судить по тому, что за последний год процентные ставки на ипотечные кредиты упали с 16-18% до 13-14% в долларах, а сроки, на которые выдаются кредиты, увеличились с 3-5 до 10-15 лет. По различным оценкам, в 2001 году в кредит на вторичном рынке в Киеве было куплено 35-40% жилья (в 2000 году — от 10% до 15%). Находить клиентов для банков помогают риелторские компании. Российские риелторы уже давно пошли по пути создания в крупных агентствах недвижимости кредитных отделов.

Их украинские коллеги тоже не отстают. Кредитные отделы в агентствах недвижимости занимаются сбором и предоставлением информации о рынке банковских услуг своим клиентам. По оценкам банкиров, около 40 риелторских контор в Киеве имеют договоренности с банками и, соответственно, могут в случае нехватки денег у клиентов предложить им обратиться в банковское учреждение. Нелегкий выбор Специалисты уверяют, что если медленное сползание курса доллара не прекратится, то стоимость квартир в валютном эквиваленте повысится еще больше. Очень характерным, к примеру, был взлет курса “зеленого” в 1998- 1999 годах, когда он вырос в два раза, а цены на недвижимость в валютном эквиваленте упали в полтора-два раза. Этот факт дает право утверждать, что сразу за ростом курса доллара следует падение цен на недвижимость не только в валютном эквиваленте, но и в гривне. Поэтому кредиторы уверяют, что сегодня брать взаймы для приобретения крыши над головой на условиях, которые они предлагают, очень выгодно. Элементарная арифметика вроде бы на стороне банкиров. Они говорят: “Что такое 14% годовых в валюте, если за год цены, например, на квартиры растут в среднем на 15-20%?”.

Действительно, трудно не согласиться с тем, что кредит на таких условиях брать сегодня выгодно. Но почему и кому, давайте разберемся. Во-первых, что выгоднее клиенту — валютный или гривневый кредит? Ставки по валютным кредитам значительно ниже, чем по гривневым, и в данной экономической ситуации при стабильности курса гривни целесообразнее, по нашему мнению, взять валютный кредит под 14-15% годовых. На первый взгляд, условия кредитования привлекательны — и ставки существенно снизились, и сроки растянулись.

Но давайте присмотримся повнимательнее и взвесим, как банковская ссуда ложится на плечи заемщика. На сайтах многих банков и агентств недвижимости есть калькуляторы, помогающие прикинуть выплаты по кредиту. Мы, например, посчитали, что ежемесячные платежи по кредиту в размере $10 тыс. на пять лет под 14% годовых составят $280 в начале срока кредитования и уменьшатся до $168 к концу пятого года. При этом кредит подорожает примерно на $3,5 тыс.

Кстати, чем больше срок кредитования, тем дороже обойдется заемщику сам кредит (см. табл.2 на стр.50). Любознательным читателям остается только сравнить свои финансовые возможности с данными таблицы и сделать выводы. Нужно принять во внимание еще и то, что банк, изучив финансовое состояние заемщика, в свою очередь “прикинет”, может ли клиент выплачивать такие деньги ежемесячно. Если выплаты по кредиту будут составлять более 50-60% задекларированного бюджета заемщика, банк вряд ли согласится выдать кредит. Процедурный вопросик Получение займа для приобретения жилья относится к потребительским видам кредитования. Суть сделки проста. Покупатель оплачивает первый взнос в размере не менее 20-30% стоимости объекта, а оставшуюся часть погашает кредитными средствами.

Размер первоначального взноса зависит от стоимости покупки и срока кредитования: чем дороже квартира и больше срок, тем больше денег банк просит внести сразу. Некоторые банки перешли на дифференцированный подход к определению сроков кредитов. При покупке более дешевой квартиры срок погашения кредита — короче, а при покупке дорогой — наоборот. Идеальным условием для любого банка являются ежемесячные выплаты процента и погашение доли основного долга (тела кредита). Но можно договориться о применении удобной схемы выплат — в каждом конкретном случае банки идут навстречу клиенту. Если клиент перестает выплачивать проценты, банк сперва применяет штрафные санкции в виде пени, а затем кредитный договор расторгается досрочно. Причем залоговое имущество реализовывается банком по оценочной стоимости.

Кредитуя покупку жилья, банки могут выставить ограничения: по срокам предоставления кредита; по сумме кредита; квартира не должна продаваться по доверенности; в приобретаемой квартире прописывается (регистрируется) только заемщик до полного погашения задолженности по кредиту и процентам; запрещается перепланировка квартиры. Банк может пойти на уступки клиенту — изменить график погашения кредита, если у заемщика возникли проблемы, но при этом он зарекомендовал себя хорошим плательщиком. Банк определяет сумму кредита с учетом того, что ликвидная стоимость должна покрывать также проценты по кредиту и другие возможные издержки, имеющие место в случае невозврата кредита. Здесь банкиры перестраховываются очень тщательно. Банковские оценщики (а с “независимыми” оценщиками банкиры работают очень неохотно) обычно скромно занижают оценочную стоимость объекта по сравнению с ее рыночной ценой на пару-тройку тысяч. Сумма же кредита “на руки” еще несколько ниже оценочной стоимости. Поэтому клиент, приходя в банк, может не получить тех денег, на которые он рассчитывал. К сожалению, спор с банком о размере кредита ни к чему не приведет. Технология документального оформления сделки более сложная, и в каждом конкретном случае она разная.

Расходы по оформлению документов тоже отличаются в каждом банке, поэтому можно “набросать” только примерный перечень документов, необходимых при оформлении кредита. Клиент, обращаясь в банк, должен заполнить анкету и предоставить стандартный набор документов: заявление о предоставлении кредита; паспорта клиента и его поручителя (супруг, супруга и т.д.); справка с работы о занимаемой должности и зарплате; копия трудовой книжки; идентификационный номер; документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество и транспортные средства (если имеются). Кроме указанных выше документов, обычно просят справку из жэка о регистрации несовершеннолетних детей (если таковые есть) и справку из психоневрологического диспансера о состоянии психического здоровья. В банковской практике были случаи, когда “находчивые” заемщики брали кредит, а потом приносили справки о психической болезни. Страхование рисков О страховании финансовых и имущественных рисков при кредитовании сделок на рынке вторичной недвижимости стоит сказать отдельно. Необходимость страховки вызвана тем, что при покупке недвижимости в Украине покупатели не приобретают право собственности, гарантированное законом. При удостоверении сделки нотариус проверяет только документы, представляемые продавцом — бывшим собственником недвижимости. Если в процессе приватизации либо при предыдущих сделках допущены нарушения, то сделка может быть расторгнута в судебном порядке.

В таком случае покупатель может остаться на улице без жилья. Поэтому опыт страховых компаний заставляет банки быть очень требовательными к выбору нотариусов. В частности, нотариус должен быть абонентом компьютерной сети Единого реестра залогового имущества. Это позволяет оперативно получать информацию о наличии арестов и запретов на продаваемый объект. Недвижимость передается в залог после ее покупки и регистрации прав собственности в бюро технической инвентаризации. Здесь присутствует риск мошенничества, если клиент окажется слишком “шустрым”. Ведь на некоторое время заемщик становится собственником квартиры, которая еще не попала в Реестр залогового имущества, а значит, является временно “свободной”. При долгосрочном кредитовании под залог недвижимости банк за свой счет страхуется от невозврата заемщиком кредитных средств, а от клиента требует страховать объект недвижимости на случай пожара, стихийных бедствий и т.д., а также свою жизнь и здоровье (если кредит выдается сроком на 10-15 лет).

Говорит банкир Игорь СМЕТАНИН (40), заместитель председателя банка “Финансы и Кредит” (г.Киев, с 1991 г., капитал на 01.01.03 г. — 72,23 млн грн., филиалов — 11): — На мой взгляд, главным препятствием распространения долгосрочных кредитных программ является проблема юридического оформления договора залога. Она состоит в том, что сначала банк дает кредит покупателю, который рассчитывается с продавцом. После заключения сделки купли-продажи покупатель должен зарегистрировать объект недвижимости в БТИ и представить нам справку-характеристику для заключения договора залога. Разрыв во времени между оформлением договора купли-продажи и договора залога составляет от 3 до 10 дней. За эти дни “грамотный” заемщик может подумать — а стоит ли вообще заключать договор залога?

Таким образом, банк может остаться с выданным и необеспеченным кредитом, который в лучшем случае будет обслуживаться. По такому кредиту банк обязан формировать дополнительные резервы согласно требованиям НБУ. Или клиент за это время может быстро прописать в квартиру несовершеннолетних детей, пенсионеров. Тогда мы будем очень долго с ним судиться с тем, чтобы признать кредитный договор недействительным. От подобных ходов мы страхуемся, применяя технологию гарантии — кредитные средства, предназначенные клиенту, размещаем на депозитный счет. Под этот депозит банк выдает продавцу поручительство, что клиент после предоставления в банк справки-характеристики из БТИ перечислит продавцу всю сумму полностью. Как только покупатель подписывает договор залога, мы сразу снимаем запрет с депозита. Рыночная стоимость квартиры определяется банком с оглядкой на то, как долго она может продаваться в случае принудительной реализации. Оценщик оценивает объект недвижимости исходя из тех соображений, что она должна быть реализована на рынке максимум в течение месяца.

Говорит страховщик Анна ДОРОФИЙ (25), начальник юридического отдела компании “Инкомстрах” (г.Киев, с 2001 г., собрано платежей на 01.07.02 г. — 4288 тыс. грн., выплачено — 294,20 тыс. грн.): — Схемы страхования кредитов на покупку недвижимости на вторичном рынке уже отшлифованы. Поскольку суть кредитования в том, что покупается квартира и она же предоставляется банку в залог, то страхование этого объекта залога является обязательным. Покупатель выступает страхователем приобретенной квартиры от физического повреждения — пожара, аварии коммуникационных систем, противоправных действий третьих лиц. Банк же страхует свои финансовые риски на случай невозврата заемщиком кредитных средств. Пользуется спросом страхование финансового риска покупателя недвижимости в случае признания в суде договора купли-продажи недействительным. Такие страховки популярны, потому что жилье на вторичном рынке имеет “богатые” родословные — обменивается, продается, дарится, наследуется, иногда по нескольку раз в год. У нас была, например, попытка мошенничества, когда клиент через агентство недвижимости заключил договор купли-продажи, а потом появился якобы владелец квартиры, заявивший, что квартиру не продавал. Кстати, схемы страхования на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно отличаются. На первичном рынке осуществляется страхование не имущества, а имущественных прав и строительных рисков (страхование инвестиций, строительно-монтажных работ и т.д.).

Поэтому для клиента страховки недостроенной квартиры обходятся значительно дороже. Сегодня банки не берутся кредитовать инвестиционные договоры на первичном рынке, до окончания действия которых больше года. Говорят банкиры Елена ЧЕРНОВА (27), начальник отдела кредитования физических лиц Интербанка (г.Киев, с 1992 г., капитал на 01.01.03 г. — 36,44 млн грн., филиалов нет): — Популярность кредитования на вторичном рынке жилья значительно возросла. Это можно объяснить рядом факторов. Первое и главное — резкий рост цен на жилье привел к тому, что все сбережения и “заначки” в пересчете на квадратные метры жилой площади уменьшились,— человек, собиравший средства на двухкомнатную квартиру, в какой-то момент обнаружил, что денег с трудом хватает на однокомнатную. Второе — все большее количество квартиросъемщиков понимают, что выгоднее инвестировать деньги в собственное жилье, чем выплачивать их арендодателю. Нельзя не учитывать и то, что воспользоваться нашей услугой могут люди, уже имеющие жилплощадь, но желающие увеличить или улучшить ее. И третье — в связи с нестабильной экономической ситуацией в Украине жилье стало наиболее привлекательным товаром для вложения свободных денежных средств.

За последние полгода кредитный портфель нашего банка по данной услуге вырос в два раза. Опыт показывает, что кредит на приобретение жилья берут, в основном, граждане, которые стремятся к скорейшему погашению кредита. Если клиент не может погасить задолженность, банк дает ему возможность продать квартиру по рыночной стоимости до момента принудительного взыскания залогового имущества. Если же клиент не воспользовался этим, банк вынужден прибегать к реализации в соответствии с договором и действующим законодательством. Ирена КИЛЬЧИЦКАЯ, вице-президент Правэкс-банка (г.Киев, с 1992 г., капитал на 01.01.03 г. — 126,51 млн грн., филиалов — 22): — Говорить, что активизация банковского кредитования на покупку недвижимости привела к росту цен, я бы не стала. С одной стороны, банковские кредиты повышают спрос на квартиры. Но с другой — рост цен на квартиры побуждает людей обращаться за кредитами в банк. Так что нельзя сказать, что один из этих факторов является причиной, а другой — следствием. Кредитование вообще, в том числе и на вторичном рынке жилья, связано с множеством рисков: банк должен разработать очень четкие схемы расчетов с продавцами квартир, проверки прав собственности на квартиру всех предыдущих владельцев, оформления залога.

Разработать эти схемы, минимизировать или свести на нет риски — задача очень сложная. Именно поэтому не так много банков в Украине работает с вторичным рынком жилья. Оценивая уровень дохода заемщика, мы обязательно используем косвенные методы определения реального заработка. Не секрет, что сейчас у многих людей с нормальным уровнем дохода официальная зарплата составляет 400-700 грн. Выясняем, где и кем заемщик работает, как он одевается, какая у него машина, другое имущество в собственности. Мы обращаем внимание на семью: где и кем работает супруг (супруга), где учатся дети. Также одним из определяющих факторов является первоначальный взнос. Если человек при зарплате 200 грн. готов внести необходимые $3-5 тыс., а иногда и $30 тыс., то это косвенное подтверждение того, что его реальные доходы выше официальных.