м жилья 1. Привлечение средств населения на строительство жилья

В предыдущем номере журнала ("БМ" № 21) мы в общем описали ситуацию, сложившуюся в сфере привлечения средств населения на строительство и реконструцию жилья Сегодня мы продолжим разговор об этом направлении инвестиционной деятельности, рассказав о схемах работы крупнейшего оператора на рынке строительства жилья - ХК "Кивгорстрой", который в 1999г планирует сдать в эксплуатацию 435 тыс. кв. м жилья 1. Схемы ХК "Киевгорстрой" Клиенту, желающему приобрести квартиру в домах, построенных ХК "Киевгорстрой", необходимо обратиться в банк "Аркада" Здесь с ним заключают инвестиционный договор, в котором оговариваются выбранная квартира и график внесения средств Особенностью отношений с банком является то, что весь учет финансовых обязательств ведется не в деньгах, а в оплаченной площади Когда клиент проинвестирует 30% площади выбранной квартиры, она закрепляется за ним На протяжении строительства, с повышением готовности, стоимость 1 кв.м жилья растет Поэтому, чем больше первый взнос, тем дешевле обойдется квартира Если у клиента возникли затруднения с выполнением графика платежей, он может переоформить договор на другую квартиру в том же доме, но с меньшей площадью Конечно, не всегда в этом же доме найдется свободная подходящая квартира Тогда можно переоформить договор на квартиру в другом доме В этом случае сумма, принад лежащая клиенту, определяется по количеству выкупленных квадратных метров, умноженных на их текущую стоимость А метраж, оформленный в другом доме, определяется по этой сумме, деленной на текущую стоимость единицы площади в этом доме Так как стоимость 1 кв. м в доме, который только закладывается, на 30%-50% ниже, чем в доме, который близок к завершению, можно, не внося дополнительных денег, значительно увеличить выкупленный мет раж При этом покупатель платит за переоформление 1% от стоимости нового объекта инвестирования, и, конечно, время въезда в квартиру значительно отодвигается Некоторые клиенты используют этот путь удешевления жилья Если клиент расторгает договор ивестирования, он теряет 5% внесенных денег Договор инвестирования включает пункты об ответственности строителей за несоответствие квартиры проектно-сметной документации, выявленные явные и скрытые дефекты строительства, но не предусматривает ответственности за несвоевременный ввод жилья в эксплуатацию К преимуществам работы с ХК "Киевгорстрой" можно также отнести гораздо больший выбор квартир, чем в любой из конкурирующих организаций 2. Кредитование населения под строительство жилья В предыдущем материале мы говорили о том, что описанные схемы привлечения средств населения имеют весьма ограниченный круг клиентов И для того, чтобы оживить рынок строящегося жилья, необходимо долгосрочное, до 30 лет, кредитование населения под покупку жилья И в этом направлении также сделаны первые шаги Банк ''Правэкс" Кредитует покупку готового жилья как на первичном, так и на вторичном рынке Жилье попадает банку в залог Покупатель должен оплатить не менее 30% его стоимости, на оставшуюся часть предоставляется кредит сроком до 5 лет под 25% годовых Продавец квартиры получает всю сумму сразу Для получения кредита покупатель должен пройти собеседование, заполнить анкету с указанием своих доходов Банк проверяет платежеспособность клиента и только после этого принимает решение о предоставлении кредита Следует отметить, что банк предоставляет долгосрочные кредиты за счет собственных ресурсов и считает, что в Украине могут и должны работать деньги наших граждан Государственный сберегательный банк Украины Совсем недавно о программе кредитования населения для покупки жилья объявил Сбербанк Кредиты выдаются на срок до 5 лет под 16% годовых в валюте Для получения кредита покупатель квартиры должен внести 40% ее стоимости, предоставить справку с места работы о доходе, справку об индентификационном коде, свидетельство о браке и копии документов, подтверждающих намерение приобрести квартиру Кредиты предоставляются для покупки жилья как на первичном, так и на вторичном рынке ХК "Киевгорстрой" В ХК "Киевгорстрой" получить кредит под строительство жилья достаточно просто Для этого необходимо предоставить паспорт, справку из налоговой администрации об идентификационном коде, внести деньги на оформление договора кредитования (0 4% стоимости квартиры на госпошлину и страховку) и первый взнос Величина первого взноса составляет от 40% стоимости квартиры, если до ее ввода в эксплуатацию остается более 12 месяцев, и до 60%, если она уже готова или осталось менее двух месяцев До ввода квартиры в эксплуатацию заемщик выплачивает ежеквартально только проценты по кредиту, погашать кредит он начинает после ввода Процентные ставки по кредиту устанавливаются в размере 10 5% годовых в "одинах" Расчеты показывают, что жилье, приобретенное по такой схеме с рассрочкой на 5 лет, обойдется покупателю на 55-70% дороже его начальной стоимости Наиболее сложными вопросами, препятствующими широкому внедрению кредитования населения, является отсутствие закона об ипотеке, что усложняет оформление жилья в залог, и отсутствие у банков "длинных денег", которые можно было бы направить на эти цели Поэтому так важен первый шаг, позволяющий получить средства под долговременные кредиты за счет денег населения Этим шагом является эксперимент, проводимый на базе ХК "Киевгорстрой" Эксперимент узаконен Указом Президента Украины № 735/99 от 27/06/99г Суть его коротко можно изложить следующим образом Население вносит в некоторые целевые фонды вклады, которые называются долгосрочными жилищными сберегательными вкладами Эти фонды, функционирующие в уполномоченых банках, смело можно назвать негосударственными пенсионными фондами т к вкладчик может пользоваться своими деньгами только после достижения пенсионного возраста или в случае потери трудоспособное ти При этом деньги возвращаются в виде ежемесячных выплат в течение оговоренного срока или пожизненно, т.е. , по существу, являются добавкой к государственной пенсии Для защиты от инфляции на вклады начисляются проценты в сумме 10% годовых в "одинах" Для поощрения предприятии установлено, что средства, внесенные на жилищный счет работника, не относятся к фонду оплаты труда и включаются в валовые затраты, если не превышают 600 не облагаемых налогом минимумов доходов на одного работника и 10% валового дохода предприятий Снять деньги с жилищного счета до достижения пенсионного возраста можно, но при этом необходимо уплатить подоходный налог, все начисления на зарплату, налог на прибыль и т.д. , что уменьшит их примерно вдвое Таким образом, уполномоченный банк получает в свое распоряжение целевые средства для долговременного кредитования населения под строительство жилья Как уже писали в прессе, на такой эксперимент "Киевгорстрой" вдохновил опыт Чили, где подобная схема весьма успешно работает Главное отличие чилийской схемы -там в целевые пенсионные фонды граждане обязаны пере числять 10% своих доходов Этим обеспечивается стабильный приток денежных средств У нас же среди потенциальных клиентов фондов мы, скорее всего, увидим только тех, кому уже за 50 Поэтому, как нам кажется, для того, чтобы схема стала эффективной, необходимо, чтобы заработали законы о негосударственных пенсионных фондах, об ипотеке и др. И только в этом случае кредиты под строительство и приобретение жилья станут не экспериментальной редкостью, а обычной практикой банковской деятельности