И хотя стоимость кредита для заемщика по-прежнему остается достаточно высокой, в этом году банкиры прогнозируют существенное повышение спроса на кредитование под покупку недвижимости. На пороге бума

В конце 2002 - начале 2003 гг. многие банки объявили об увеличении сроков кредитования, уменьшении первоначального взноса и даже процентных ставок по кредитам на приобретение жилья. И хотя стоимость кредита для заемщика по-прежнему остается достаточно высокой, в этом году банкиры прогнозируют существенное повышение спроса на кредитование под покупку недвижимости. По данным операторов рынка, в 2000 году в Киеве в кредит была куплена каждая десятая квартира, в 2002-м - уже каждая третья, в нынешнем году эти показатели вырастут еще существеннее. Такой динамике в основном способствовали два фактора. Во-первых, постоянный рост количества банков, оказывающих подобную услугу, - сегодня кредит под залог покупаемой квартиры предоставляют более полутора десятка финансовых учреждений.

Во-вторых, увеличение спроса на кредитование под покупку или инвестирование строительства жилья со стороны так называемого «среднего класса». Хотя еще год назад, по словам Татьяны Новицкой, начальника управления индивидуального бизнеса «Укрсоцбанка», банки выдавали кредиты менее обеспеченным клиентам, которые использовали ссуды не столько для покупки квартиры, сколько для улучшения жилищных условий. По оценкам специалистов, средний размер кредитов на покупку жилья в течение последнего года увеличился на 60-70% и сегодня составляет от $10 тыс. до $14 тыс. При этом как на первичном, так и на вторичном рынке, более активно начинают продаваться в кредит дорогие квартиры (стоимость квадратного метра около 3 тыс. грн.).

Кроме того, эксперты отмечают 20-25%-ный переток покупателей со вторичного рынка на первичный. Покупать квартиру в кредит выгоднее в процессе ее строительства Банкиры выделяют три варианта получения кредита: в процессе строительства, готового жилья на первичном или вторичном рынке и, наконец, открытие целевого накопительного счета в банке-кредиторе с последующим получением кредита. По первой схеме сейчас на рынке, например, работают «Укрсоцбанк» с «Познякижилстроем», «Житло-инвестом» и «Консолем», «Аркада» с «Киевгорстроем», «Аваль» с несколькими строительными компаниями, в числе которых «Познякижилстрой» и «Житло-инвест», а также банк «Таврика» с трестом «ЮЗТС». По второй - практически все банки, кредитующие покупку жилья. По третьей схеме с мая 2001 года работает «Аркада» с «Киевгорстроем». Наиболее предпочтительной в плане финансовых затрат является покупка квартиры в кредит на начальном этапе ее строительства, поскольку это позволяет приобрести квартиру практически по рыночной стоимости. «Если клиент заключает договор напрямую с подрядчиком с того момента, когда дом начинает строиться, он инвестирует свои денежные средства по минимальной стоимости жилья, - комментирует начальник отдела потребительского кредитования «ТАС-Комерцбанка» Сергей Заец. - При этом даже с учетом выплаты процентов по кредиту конечная стоимость строящейся квартиры не превысит ее рыночную цену после строительства. Сегодня не редкость, когда в престижных районах Киева метр жилья, который по инвестиционному контракту с компанией-застройщиком стоил немногим более $300, после окончания строительства продается по $550-580». Впрочем, основная часть кредитов на инвестирование строящегося жилья выдается за 3-4 месяца до сдачи дома в эксплуатацию.

Для покупателей, даже несмотря на то, что такая квартира обходится, как минимум, на 30-35% дороже по сравнению с предыдущим вариантом, важно знать, что дом уже возведен и без каких-либо дефектов. Банки, со своей стороны, объясняют этот факт менее существенными рисками, чем при кредитовании строительства «с нуля». Все дело в том, что при подобной схеме кредитования банк берет в залог имущественные права на недвижимость, строительство которой инвестируется по инвестиционному контракту. Поэтому в случае возникновения конструктивных нарушений в строящихся домах (дефекты, по словам специалистов, за 3-4 месяца до сдачи в эксплуатацию, как правило, уже известны) банки фактически теряют предмет залога. При покупке готового жилья в кредит на первичном или вторичном рынке его конечная стоимость увеличивается в среднем на 60-70% от суммы кредита (в зависимости от срока кредитования). Единственное, что специалисты рекомендуют в этом случае покупателю, желающему сэкономить время на ремонт, подыскать варианты квартир-близнецов в близлежащих домах, возраст которых не превышает 2-4 года. В отличие от совершенно новых квартир, они уже обжиты и в них проведен ремонт. Cтоимость таких квартир, как правило, на $2000-4000 превышает стоимость аналогичного нового жилья, что вполне приемлемо с учетом нынешних цен на отделочные работы.

Третья схема, по которой сегодня работает «Киевгорстрой» с «Аркадой», предлагает заемщикам следующие условия. На протяжении первых 3-7 лет клиент вносит 50% от предполагаемой стоимости квартиры на целевой счет банка «Аркада». По истечении этого срока банк предоставляет заемщику целевой кредит в размере 50% от стоимости будущей квартиры сроком от 5 до 10 лет. Беспрецедентно низкий процент за обслуживание кредита (от 3 до 4% годовых) объясняется прежде всего тем, что единицей накопления, а также кредита является т. н. Один (одиниця iнвестування). На сегодняшний день курс Одина составляет 16,7203 грн. и меняется в зависимости от пяти показателей: индекса инфляции, индекса цен на строительные материалы, индекса цен производителей промышленной продукции, индекса цен на продовольственные товары, индекса девальвации официального курса национальной валюты относительно доллара. Если на 2003 год прогнозируемый уровень инфляции составляет около 6-7%, то соответственно суммарная ставка по кредиту в Один может достичь 9-11%. Помимо этого, в течение всего срока накопления целевого жилищного вклада банк начисляет всего 1,5% годовых в Один, что значительно ниже нынешних процентов по депозитным вкладам. А значит, в конечном итоге может привести к значительному удорожанию кредита.

Еще одна особенность этой инвестиционной схемы, которая приводит к удорожанию кредита: после заключения договора на приобретение квартиры (которая к тому моменту может только строиться) заемщик может начать погашение кредита только после окончания строительства. То есть у него нет возможности уменьшать сумму, с которой платятся проценты. Плюс минус процент Условия предоставления кредитов за последний год несколько изменились. Большинство банков сегодня немного снизили процентную ставку за пользование кредитом в гривнях, уменьшили первоначальный взнос и увеличили сроки кредитования. Если раньше максимальные сроки кредитов не превышали 5 лет, то сейчас они поднялись до 10 и даже 15 лет.

Сама процедура кредита происходит по старой, «стандартной» схеме, и от банка к банку практически не меняется (максимальный срок оформления документов для предоставления кредита в столичных банках не превышает 15 дней). Тем не менее все-таки существуют некоторые нюансы при оформлении кредита, которые в конечном итоге могут поднять или снизить его стоимость, а также увеличить или, наоборот, уменьшить сумму занимаемых средств. Во-первых, при окончательном решении о предоставлении кредита практически все банки учитывают не только официальные доходы заемщика (если таковых недостаточно для погашения кредита и выплаты процентов и отсутствует поручительство третьих лиц), но и неофициальные. При этом некоторые банки, которые, как правило, при первом знакомстве не указывают точной ставки кредита (например, 15-17%), с целью диверсификации собственных рисков, предоставляют клиентам с недостаточно большими официальными доходами кредит под более высокие проценты (поскольку неофициальные доходы не всегда легко прогнозировать, во внимание принимается профессия потенциального клиента, каждая из которых имеет свой «потолок» возможных доходов). Соответственно наличие у потенциального заемщика стабильных доходов, позволяющих «закрывать» потребительские нужды и при этом оплачивать банковскую задолженность, дает возможность получить кредит с максимально низкими процентами. Вторая составляющая, которая может значительно повлиять на конечную стоимость кредита, - схема расчетов с банком. Несмотря на то, что сегодня большинство клиентов на рынке жилищного кредитования берут кредит на 5 лет, все они за редким исключением, по словам банкиров, расплачиваются с банками в течение двух, максимум трех лет.

Погашать кредит на протяжении 10 лет практически никто не решается ввиду значительного удорожания конечной стоимости приобретаемого жилья и существенных рисков изменения финансово-экономической конъюнктуры, так и личного материального благосостояния. Оформляя долгосрочный кредит, следует поинтересоваться наличием возможности досрочно его погасить. Сегодня не каждый банк при долгосрочных вложениях или крупных суммах кредита разрешает это сделать, поскольку тем самым сокращается плата за пользование кредитом. Или разрешает, но плата сокращается лишь до определенной суммы, и вопрос о досрочном погашении долга выносится на рассмотрение кредитного комитета. В-третьих, расходы клиентов, связанные с оформлением кредита, в разных банках могут существенно отличаться и в конечном итоге составляют либо проценты от размера совершаемой сделки, либо фиксированную величину. Стоимость выдачи кредита (непосредственно услуги банка без учета госпошлины, оплаты нотариальных услуг, стоимости регистрации в БТИ и т. д. ) может доходить до 6-7% его объема. Петр Кравченя, заместитель начальника кредитного управления АО «ВАБанк», уточняет, что заемщик при выборе банка, с которым он будет работать, должен выяснить для себя следующие составляющие стоимости банковского кредита: · оплата за рассмотрение/оформление кредитной заявки; · комиссия банка за предоставление кредита; · выпуск пластиковой карты и ежегодное обслуживание (при кредитовании в валюте); · процент за перечисление или снятие денежных средств с пластиковой карты; · страхование имущества; · услуги оценщика; · условия досрочного погашения кредита. И наконец, при выборе банка следует учитывать, по какой стоимости он оценивает покупаемую в кредит квартиру - рыночной или ликвидационной (в случае покупки на вторичном рынке).

Ликвидационная стоимость представляет собой рыночную стоимость, сниженную на затраты банка, которые он может понести в случае срочной продажи квартиры. Кроме того, при оценке покупаемой квартиры банки в первую очередь обращают внимание на прописанных в ней детей или лиц пожилого возраста. Ведь для банка существует определенный риск, что после продажи недвижимости они не будут обеспечены жильем и сделка может быть признана недействительной. Это также может послужить причиной для некоторого занижения банком рыночной стоимости квартиры (даже несмотря на то, что, как правило, подобные сделки совершаются «цепочкой», когда клиент банка покупает квартиру, а ее продавец у того же нотариуса в это же время приобретают новую недвижимость, чтобы впоследствии договор купли-продажи не был признан недействительным).

Обычно рыночную стоимость дисконтируют на 20-25%, поэтому реальный первый взнос заемщика для получения кредита может быть раза в полтора выше обещанного банком. В ближайшее время банкиры не прогнозируют сколько-нибудь существенных изменений в условиях жилищного кредитования. Несмотря на то, что кредитные ставки в целом имеют тенденцию к понижению, в течение полугода стоимость кредитов на покупку жилья не изменится. Однако, как сообщил глава Национального банка Сергей Тигипко, если нынешние темпы экономического роста сохранятся до конца года, вполне вероятно, что средняя ставка по кредитам к концу года может быть снижена на 4-5%. Условия кредитования банками покупки жилья на первичном рынке Фирма/Банк Величина кредита (% от стоимости квартиры) Валюта кредита Процентная ставка Максимальные сроки кредита Стоимость услуг банка за предоставление кредита Вид залога «Киевгорстрой» АКБ «Аркада» До 65% Один 10,5% 30 лет 1500—1800 грн. Приобретаемая квартира «Познякижилстрой»/«Укрсоцбанк» До 75% USD/UAH 14%/22—23% 5 лет $1,5 за пластиковую карту Приобретаемая квартира «Познякижилстрой»/«Аваль» и «Житло-инвест»/«Аваль» До 70% USD/UAH 13—14%/21—22% 7 лет 600 грн. и 0,2% от суммы кредита Приобретаемая квартира Трест «ЮЗТС»/«Таврика» До 80% USD, EUR/UAH 14—16%/22-27% 5 лет 550 грн. Приобретаемая квартира Условия кредитования банками покупки жилья на вторичном рынке Банк Величина кредита (% от стоимости квартиры) Валюта кредита Процентная ставка Максимальные сроки кредита Стоимость услуг банка за предоставление кредита Вид залога Мрія До 70% USD, EUR/UAH 18—19%/22—27% 3 года 0,5% от суммы кредита Недвижимое и движимое имущество ВАБанк До 70% USD 14% 5 лет 170 гривен Недвижимое и движимое имущество Надра 50% USD, EUR/UAH 15%/23% 3 года $200 Приобретаемая квартира, движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги Аваль 75% USD, EUR/UAH 14—15/21—22% 5—7 лет 1% от стоимости квартиры и 0,5% от стоимости кредита Приобретаемая квартира Кредитпромбанк До 75% USD/UAH 14%/23% 10 лет 4% от стоимости кредита Приобретаемая квартира Ощадбанк До 70% UAH 20—22% 5 лет 0,4% от стоимости кредита Приобретаемая квартира и другая недвижимость Правэкс-банк До 80% USD.

EUR 15% 10 лет $110—5250 Приобретаемая квартира ТАС-Комерцбанк До 70% USD 15—17% 10 лет До 2% от суммы кредита Приобретаемая квартира Укрсоцбанк До 75% USD/UAH 15%/24—25% 5 лет 50 грн./1% от суммы кредита Приобретаемая квартира ПриватБанк До 70% USD/UAH 14%/25% 10 лет $5 на выпуск пластиковой карты Приобретаемая квартира Финансы и Кредит 70% USD, EUR 16% До 15 лет 0,5% от суммы кредита Приобретаемая квартира Таврика До 80% USD, EUR/UAH 14—18%/22—27% 5 пет 550 грн. Недвижимое и движимое имущество, поручительство третьих лиц Банкиры о нюансах жилищного кредитования Татьяна Новицкая, начальник управления индивидуального бизнеса «Укрсоцбанка» - В нашей работе с партнерами по строительному рынку и с клиентами-заемщиками мы готовы приспосабливаться к разным условиям сотрудничества. Например, процентная ставка для клиентов, которые приходят к нам, заключив инвестиционный контракт с «Познякижилстроем», в нашем банке может быть на 1% меньше ставки по «стандартному» кредиту на тот же срок. Кроме этого, в банке созданы условия по использованию различных видов платежей, при которых проценты за пользование кредитом можно разместить либо равномерно на весь срок, либо в зависимости от суммы задолженности на каждый месяц. Кроме того, банк всегда готов пойти на то, чтобы в случае необходимости пролонгировать кредит и предоставить отсрочку на тех же кредитных условиях. Льготы в нашем банке чаще получают клиенты банка или те заемщики, чьи предприятия также являются нашими клиентами.

Если мы видим стабильный бизнес клиентов, то можем предоставить им скидку при оформлении жилищного кредита. С другой стороны, у каждого из них должно появиться желание выстроить отношения с одним банком для того, чтобы их кредитная история имела цену. Игорь Сметанин, заместитель председателя правления банка «Финансы и Кредит» - При реализации новой программы ипотечного кредитования под покупку недвижимости банк планирует работать как через риэлтерские фирмы, так и с частными клиентами, которые обратятся в банк за кредитом. Учитывая значительную продолжительность сроков кредитования, банк будет страховать как залоговое имущество, так и жизнь заемщика. На сегодня мы уже сотрудничаем с рядом страховых компаний - лидеров на рынке страховых услуг. Уже к концу 2003 года только в Киеве банк планирует выдать кредитов на покупку недвижимости на сумму $1 млн. Ирина Набока, заместитель председателя правления банка «Таврика» - Банк «Таврика» активно сотрудничает со строительными фирмами и предоставляет кредиты как при покупке готовых квартир, так и в процессе инвестирования строительства. Кроме того, практикуется также кредитование строительной организации, которая в свою очередь предоставляет покупателю отсрочку платежа либо по инвестиционному контракту, либо по договору купли-продажи квартиры.

Последний вариант пользуется у наших клиентов наибольшим спросом, поскольку значительно упрощаются бюрократические процедуры. Кредиты выдаются в среднем на срок до 5 лет. Кредитованием под покупку жилья занимаются не только банки Сайты большинства риэлтерских компаний столицы содержат информацию о предоставлении кредитов при покупке недвижимости. Однако на самом деле агентства по работе с недвижимостью кредиты не предоставляют, а заключают договоры с банками, которые, в случае необходимости, кредитуют клиентов агентства. При данной схеме стоимость кредита для заемщика не увеличивается, но при этом ему придется дополнительно оплатить стоимость услуг агентства за поиск, проверку документов приобретаемой недвижимости (около 5% от ее рыночной стоимости).

Реально кредит под покупку жилья сейчас можно получить в некоторых кредитных союзах, которых на сегодня в Киеве в общей сложности зарегистрировано около 40. Принципы их работы могут несколько отличаться, но в целом сводятся к следующему. Во-первых, все союзы кредитуют только в национальной валюте. Во-вторых, абсолютное большинство из них изначально рассчитаны на работу с краткосрочными кредитами (от одного месяца до года), и поэтому процент за пользование заемными средствами вам укажут не за год, а за месяц. Например, кредитный союз «Аист» за пользование кредитом берет 5% в месяц от суммы кредита, что равняется 60% в год. В-третьих, для того чтобы оформить кредит, вам придется стать членом кредитного союза и либо заплатить единоразовый взнос, который зависит от величины предоставляемого кредита, либо оплачивать некоторую сумму (как правило, около 50 грн.) ежемесячно.

Отдельного внимания заслуживает компания «Всеукраинский кредит», которая выдает кредиты под 15% годовых в гривне на покупку квартиры, стоимость которой не может превышать эквивалента $30 тыс. Для начала клиенту необходимо внести вступительный взнос в размере 3% от стоимости будущей квартиры. Затем 5% от той же суммы в качестве паевого взноса, который будет возвращен заемщику после погашения кредита (либо использован для погашения кредита, но опять-таки в самом конце срока погашения). После этого клиенту предоставляется возможность открыть персональный счет сроком до 5 лет для накопления 45% стоимости его будущей квартиры. На протяжении всех 5 лет компания начисляет 2% годовых на сумму вклада. (Естественно, ни о какой защите от инфляции речи быть не может. Более того, если клиент на этапе накопления решил досрочно приостановить действие договора и вернуть деньги, компания обязуется возвратить деньги лишь в течение 6 месяцев.) После того как клиент накопил необходимую сумму, он занимает определенное место в очереди на получение кредита. По словам сотрудников «Всеукраинского кредита», ожидание в очереди не может длиться более 2 месяцев, однако договоры, заключаемые клиентом с компанией, подобных гарантий не предоставляют, но дают четкое описание очередности получения кредита.