Главная ->  Недвижимость 

 

Офис в руинах


В столице сегодня около 500 компаний, так или иначе причастных к сносу зданий на месте строительства бизнес-центров. Они используют различные технологии сноса. Но особую популярность, несмотря на большие временные и финансовые затраты, набирает механическая разборка. В последнее время вопросы экологии и эффективности выдвигаются на первое место, и такой способ разрушения ненужных конструкций позволяет утилизировать максимальное количество строительных отходов при минимальном воздействии на окружающую среду.

С увеличением темпов роста строительного рынка офисных зданий в Москве возросла потребность в свободных площадках под их застройку. В качестве одного из вариантов рассматривается высвобождение площадей за счет сноса старых зданий и сооружений. Взорвать или сломать Здания, имеющие историческую и культурную ценность, практически невозможно снести, они находятся под защитой государства. Судьбу же остальных решает владелец строения - это может быть и правительство Москвы, и частное лицо. "Решение о сносе принимается городскими властями на основании заключений различных городских организаций и в первую очередь Москомнаследия", - отмечает руководитель управления маркетинга ГК КРТ Валех Рзаев. После принятия решения о сносе здания генподрядчик строительства нового здания проводит тендер на этот вид работ. Ему предстоит выбрать не только подрядчика, но и способ сноса, поскольку сегодня применяются несколько их видов: ручная разборка, механический снос и подрыв здания. "Собственник сам выбирает, снести ли ему здание механическим способом или взорвать, - поясняет главный инженер "Союзвзрывпром" Владимир Копылов. - Как правило, в черте города производится механическая разборка, однако иногда дешевле и быстрее применить взрыв". Кроме того, взрывные работы применяются и при сносе производственных помещений, если вокруг нет жилых домов или высота этих строений требует больших материальных и временных затрат на механический снос". К примеру, промышленные трубы никаким другим способом не разрушить.

Плюсом взрывных работ является большая экономия времени и финансов. Стоимость же разбора старого здания может достигать 30% от стоимости нового строительства. Тем не менее взрывные работы сегодня стараются по возможности заменить механическим сносом, особенно если речь идет о работах в городе.

Взрыв, особенно в городе, связан с большими рисками как для населения, так и для окружающих зданий и подземных коммуникаций. Поэтому по большому счету механический снос как более деликатная процедура оказывается предпочтительнее, хотя и обходится гораздо дороже. Кроме того, параллельно с механическим разбором могут проводиться и взрывные работы. К примеру, здание большой высоты может вручную "понижаться", а оставшиеся этажи будут взорваны.

Или после механического разбора всего здания с помощью взрыва производится разрушение цокольного этажа и фундамента. Также используется способ частичного разбора строения при проведении реставрационных работ. Он применяется во время реконструкции зданий, имеющих историческую ценность, когда нужно сохранить как можно больше "родных" элементов. В столице много зданий, построенных еще в позапрошлом веке и находящихся в аварийном состоянии. Однако снос таких зданий не предусмотрен, поскольку они представляют историческую ценность.

К примеру, доходный четырехэтажный кирпичный дом на Гоголевском бульваре, 29, строение 1, был построен в 1876 году и сегодня является памятником архитектуры. Здание находилось в аварийном состоянии - в нескольких местах просело, перекосились лестничные марши, в стенах появились большие трещины. Было принято решение о его разборке с сохранением фасадной стены. Остальные части здания были разобраны вручную. Затем строители укрепили фасадную стену и фундамент, "вылечили" старую кирпичную кладку, то есть заполнили ее специальным раствором, впрыскивая его в пустоты, потом возвели монолитные стены, которые соединили с фасадом. Новое здание с историческим фасадом планируется сдать в июле этого года. Снос может осуществлять генподрядчик, если это организация "полного цикла". Однако чаще этим видом деятельности занимаются специализированные компании, деятельность которых сосредоточена на подготовке площадки под строительство и котлована.

Шаг за шагом Механический снос здания, являющийся, как правило, первым этапом строительства, делится на несколько основных: проектирование, получение разрешительной документации на снос зданий, подготовка здания к сносу, демонтаж, вывоз мусора. "После тщательного исследования сооружения, предназначенного к сносу, принимается решение о применении тех или иных технологий, позволяющих без ущерба для окружающей среды решить поставленную задачу. Для нас это очень важно, ибо наши площадки находятся в историческом центре Москвы, и в этом районе требуются особая тщательность и осторожность", - объясняет Валех Рзаев. Затем оформляется разрешительная документация, этот процесс обычно берет на себя компания, занимающаяся сносом. "Перед началом работ надо согласовать все вопросы с представителями городских и районных служб, - рассказывает Тенгиз Каджая, генеральный директор ФПК "Сатори". - Во-первых, надо иметь разрешение на снос, во-вторых, ордер, в котором указано, что все городские службы, включая ГАИ, предупреждены". Каждая служба, говорит он, вносит свои замечания о том, как вести работы, где проходят различные городские коммуникации.

Третий документ - это проект производства работ (ППР). Подрядчик составляет его и предоставляет на рассмотрение административно-технической инспекции с указанием сроков производства и окончания работ. ППР должен учитывать особенности грунта, пролегающих коммуникаций, плотность застройки, ветхость объекта и т. п. Все разрешительные документы даются именно на основе ППР. Затем из здания удаляются сантехническое оборудование, трубы, "столярка", доски пола, линолеум, а также оконные стекла, устанавливается ограждение. Далее подрядчик приступает к механизированному или ручному сносу. "Здание обычно сносят ковшом, - рассказывает Тенгиз Каджая. - Во многих случаях добавляется ручная разборка, например когда одно здание нужно отделить от другого или понизить его на один-два этажа, не повредив остальные. А некоторые строения приходится полностью разбирать вручную".

Поводом для этого, по его словам, являются опасность непроизвольного обрушения, условия плотной городской застройки, близко расположенные коммуникации. "Например, гостиницу "Интурист" не сносили, а разбирали, - подчеркивает г-н Каджая. - Она была соединена общими конструктивными элементами с гостиницей "Националь", оба здания были буквально "пришиты" друг к другу. Рядом находились театр им. Ермоловой, старое здание МГУ и оживленная Тверская улица".

Во время механического сноса используются поливомоечные машины, которые обеспечивают пылеподавление, а окна близлежащих домов защищают от попадания случайных осколков. Чаще всего снос домов производят поодиночке, точечно. На разрушение "под ноль" старой пятиэтажки с тонкими стенами уходит день-два. Многоподъездные дома отнимают два-три дня. На увеличении сроков также может сказаться и наличие зеленых насаждений, которые требуется сохранить. В зависимости от сложности объекта снос может растянуться на несколько месяцев. После того как здание разрушено, мусор грузят на самосвалы и отвозят на свалку либо перерабатывают в дробильно-сортировочном комплексе. Ножницы для бетона Еще совсем недавно, семь-восемь лет назад, существовала единственная технология сноса в городских условиях - разбивка шар-бабой. Сегодня почти все компании осуществляют механизированную разборку с помощью специальной техники.

Это экскаваторы с различными видами дополнительного оборудования - гидромолоты, фрезы, бетоноизмельчители, гидроножницы, грейферы, а также мини-экскаваторы для работы в стесненных условиях, под перекрытиями. Кроме того, при разборе высотных зданий используются башенные краны Liebherr 245 ЕС-Н 12, различные погрузчики, в том числе гусеничные мини-погрузчики для работы на грунтах со слабой несущей способностью, бульдозеры, бетононасосы и дизельные генераторы, виброкатки и другие средства малой механизации. Для сноса высотных строений используются мощные экскаваторы Lierbherr R-942 HDSL, Caterpillar-330CL и Lierbherr R-954 В с оборудованием для механизированной разборки зданий с вылетом стрелы до 27 м. А также экскаваторы Hitachi ZX-450 и Hitachi ZX-330 с полной гидроразводкой для работы с различными видами навесного оборудования, в том числе и под гидроножницы. Гидравлические полноповоротные ножницы предназначены для разбора зданий: они способны резать арматуру и бетон, захватывать и переносить отрезанные части здания. Кроме того, в разборе зданий используются дисковые и канатные алмазные резаки, сверлильные агрегаты с алмазными коронками, гидрораскалыватели. Современное оборудование для разбора зданий способно в стесненных городских условиях соблюдать филигранную точность в работе. Технологические сложности при сносе возникают в центре города. Там с особой тщательностью готовят ППР, ставят защиту от случайных осколков и обрушений. Стесненность строений и узость проезжей части сильно осложняют снос.

Строителям буквально негде развернуться, поставить технику. Иногда экскаватор разбирают и по частям завозят во внутренний двор, где потом вновь собирают. Взрывной характер В последнее время чрезвычайно активно столичные застройщики офисных зданий стали осваивать промышленные зоны. Взрыв как способ сноса чаще всего используется для обрушения промышленных конструкций, например дымовых труб, а также для высоких зданий, поскольку механическая разборка в данном случае или невозможна или очень трудоемка. У взрывного похода есть неоспоримые преимущества: время и стоимость. "В некоторых случаях применение взрывного способа разборки гораздо эффективнее, чем механический снос, - подчеркивает директор мастерской №5 ООО "СПИИ Гидроспецпроект" Михаил Эткин. - Он дает большое преимущество во времени, например гостиницу "Спорт" взорвали за полдня". Тем не менее потенциальная опасность может стать несоизмеримой по сравнению с выигрышем во времени и деньгах.

Так, гостиницу "Россия", механическая разборка которой сейчас производится, вопреки упорным слухам и не собирались взрывать. На выбор способа сноса здания влияют многие факторы, в числе главных - степень потенциальной опасности для людей и важных коммуникаций. Взрыв создает две основные ударные волны - взрывную волну с возможным разлетом осколков и сейсмическую волну от обрушения конструкции, могущую повредить подземные коммуникации. В случае с гостиницей "Россия" все факторы были против взрывных работ - слабые грунты, большое количество подземных коммуникаций, трансформаторная подстанция, метро.

Однако когда принимается решение о применении взрыва, этапы осуществления проекта практически совпадают с механической разборкой, разница лишь во времени. Стадии проведения работ те же: составление плана сноса здания, получение разрешительной документации, подготовка здания, взрыв и вывоз мусора. "Для получения разрешения на взрывные работы требуется согласование со всеми заинтересованными организациями, на деятельность которых может повлиять взрыв. На время проведения взрывных работ вводится режим "опасная зона", с территории которой удаляются люди и механизмы, снимаются нагрузки в трубопроводах высокого давления", - замечает Михаил Эткин. Как говорится в "Особенностях ведения взрывных работ по валке зданий, сооружений и фабричных труб, а также при разрушении фундаментов", "при наличии в опасной зоне котлов, трубопроводов и других объектов, находящихся под давлением, оно должно быть понижено до пределов, установленных по согласованию с организацией, эксплуатирующей эти объекты". "После составления проекта сноса здания, в котором указано, как, сколько и в какие места конструкции здания нужно заложить взрывчатку, - объясняет Владимир Копылов, - предусмотрены мероприятия по защите окружающих строений и подземных коммуникаций, а потом бригада взрывников приступает к работе". Суть сноса здания посредством взрыва, поясняет он, заключается не в разрушении его, а так называемом "завале", ему как бы ставят подножку. Во время проектирования сноса экспертная комиссия анализирует, в какую сторону это здание можно "завалить", в зависимости от этого определенным образом закладывается взрывчатка (как правило, используется аммонит - смесь аммиачной селитры и тротила). В несущих конструкциях цокольного этажа сверлятся специальные отверстия - штуры, в которые закладываются заряды аммонита. Затем взрывчатка соединяется в единую сеть, провода от которой который протягивают на безопасное расстояние. Кроме того, чтобы обезопасить окружающие здания и людей от разлетающихся во время взрыва осколков бетона, вокруг цокольного этажа делается специальная насыпь из песка, грунта или укрытия из деревянных щитов, железобетонных плит и т. п. После взрыва здания рабочие разбирают завалы и увозят мусор, очищая площадку для строительства.

Специалисты отмечают, что к взрывным работам сегодня прибегают в случае крайней необходимости. К примеру, за рубежом здания изначально строят так, чтобы при разрушении они складывались как карточный домик. Кроме того, климатические условия европейских стран более мягкие, поэтому сами конструкции зданий не такие массивные и легче поддаются разрушению. Поэтому можно сказать, что на Западе взрывные работы применяется чаще, чем в России.

Однако стоит отметить, что и там, и здесь чаще используется механический разбор. "Идеальный объект для взрыва - отдельно стоящий высокий дом, - считает доцент Московского государственного строительного университета Олег Санько. - Объекты в городе взрывать опасно: если соседние дома стоят рядом, то они могут значительно пострадать. Когда мы готовились к тендеру на снос "Интуриста", я подсчитал импульс сотрясения земли не от взрыва, а просто от падения самой гостиницы. Он оказался таким запредельным, что Дума должна была пойти трещинами, и это послужило основанием для выбора механизированной разборки". Бессмертный мусор Согласно данным Европейской ассоциации по сносу зданий (EDA), каждый год в Европе образуется 180 млн. тонн строительных отходов, а во всем мире - около 2,5 млрд. тонн. Проблема вывоза строительного мусора в последнее время обострилась и в России. Ежегодно в Москве образуется около 900 тыс. тонн строительных отходов, и это количество возрастает с каждым годом. Основная их часть поступает от сноса, осуществляемого в рамках программы правительства Москвы по сносу пятиэтажных и ветхих жилых домов. Большая часть отходов вывозится на подмосковные полигоны, загрузка которых приближается к критической.

И сегодня в столице аренда площадки для хранения строительных отходов обходится дороже, чем его переработка. "При разрушении зданий образуется множество разнообразных строительных отходов, - поясняет Тенгиз Каджая. - Среди них 30-40% - бетонные отходы, пригодные к дальнейшей переработке на ДСК (дробильно-сортировочный цех). Стекло, дерево, керамические и металлические изделия, пластик сортируются и отправляются на предприятия переработки: стекло - в "МЭЛЗ"; металл - во "Втормет", "Вторчермет"; дерево, пластик, лампы - в ГУП "Промотходы". Получаемый в результате переработки бетона и кирпича вторичный щебень, рассказывает г-н Каджая, используется как сырье при производстве строительных материалов, строительстве дорог, замене грунта, засыпке под фундаментное основание, а также при благоустройстве территорий. Качество и экологичность вторичных материалов гарантируется лабораторным анализом МГСУ, гигиеническим заключением Минздрава и сертификатом соответствия Москомприроды, утверждает г-н Каджая. В Москве помимо ДСК "Сатори" существует еще пять комплексов по переработке строительных отходов: УМ-4, СУ-155, МСМ-3, УМ-43, которое входит в МСМ-3, и "Рецикл материалов". Вперед - к разрухе Участники рынка отмечают, что в ближайшее время не предвидится снижения объемов сносимого жилья. В настоящее время реализуется программа столичного правительства по сносу пятиэтажек, за ними придет черед девятиэтажек, следом "падут" высотки 70-х годов, уступая место современным и технологичным зданиям. В целом бизнес по сносу рентабелен, утверждают участники рынка, и по прибыльности находится в пределах отраслевых показателей. Дальнейшее увеличение рентабельности возможно только за счет совершенствования технологии работ и переработки отходов.

Именно здесь скрыты новые возможности.


 

Юрий Сербин: «Цены на жильё будут расти». Теплый дом - залог здоровья. Не исключено, что семье, живущей в частном доме, где стоит старый котел, за отопление газом придется платить около 7 т. грн/год. Луганчане штурмуют приватизационное бюро, но, похоже, не все желающие станут хозяевами квартир. Зимнее бетонирование.

 

Главная ->  Недвижимость 



0.0076