15 июня в Министерстве строительства состоялось обсуждение Положения о Госархстройинспекции с участием различных структур и общественных организаций, в котором господин Заика принимал участие в новом . Каковы сегодня основные тенденции развития украинского рынка недвижимости?

О тенденциях развития различных сегментов недвижимости, о схожести и различиях с российским рынком рассуждает Андрей Заика, глава известной девелоперской компании HCM Group. В апреле этого года (как уже писал наш журнал) Андрей Заика был назначен главой Общественного экспертно-аналитического Совета при Минстрое. 15 июня в Министерстве строительства состоялось обсуждение Положения о Госархстройинспекции с участием различных структур и общественных организаций, в котором господин Заика принимал участие в новом качестве. "Должен с удовлетворением отметить, что обсуждение было живым, конструктивным, а наши предложения позитивно воспринимались министерством", - отметил Андрей Заика в интервью журналу CRE UA. Каковы сегодня основные тенденции развития украинского рынка недвижимости? Рынок недвижимости всегда и везде развивается по классической модели: вначале развивается жилье, затем офисный сегмент, гостиницы, склады. В этом отношении мы ничем не отличаемся от рынков других стран. Сегодняшняя ситуация в Украине характеризуется тем, что в первых двух сегментах - жилые и офисные проекты - наблюдаются предложения, а по гостиницам и складам они отсутствуют.

Соответственно, можно предположить в ближайшее время бурное развитие этих отраслей. Особенно складского сегмента, как наиболее доходного. Но, учитывая нашу "национальную особенность" - сложность согласовательного процесса, - сегодня зарабатывает не тот, кто нашел удачный участок земли, создал интересный проект, привлек выгодные финансовые ресурсы, построил качественный объект, а тот, кто смог хоть что-нибудь согласовать. Изменится ли ситуация в ближайшем будущем, в значительной степени зависит от вновь избранных органов местного самоуправления. Прошло очень мало времени для того, чтобы понять, будут ли увеличены объемы и темпы строительства в Киеве и регионах. Именно по этим показателям, можно судить об эффективности обновленного руководства. Властям придется соблюдать баланс между ожиданиями жителей и аппетитами застройщиков. Обыватели на субъективном уровне, зачастую необоснованно, выступают против строительства "под окнами". Но, с другой стороны, они же сами нуждаются в появлении качественного жилья, в новых рабочих местах, тогда как город должен развивать инфраструктуру, например туристическую.

И здесь важно учитывать интересы и горожан, и застройщиков. Дать возможность развиваться целой индустрии: если посчитать всех занятых в строительстве от проектировщиков и строителей до производителей и поставщиков стройматериалов, мы получим до 10% трудоспособного населения. Если власти смогут проплыть между этими Сциллой и Харибдой, сумеют достичь компромисса и строить станет легче, тогда выиграют все.

В таком случае можно будет говорить и о стабилизации цен на жилье, и о снижении ставок на аренду офисов… Строим, строим, а спрос на жилье не падает… Спрос на жилье в Украине останется неудовлетворенным в ближайшие годы. Сегодня в стране строится в год лишь третья часть жилых площадей, которые строились и сдавались до 1991 года. Вспомните квартирные очереди тех лет! Мировая практика свидетельствует о том, что жилой фонд должен обновляться раз в 20 лет на 50%. То есть, по подсчетам специалистов Минстроя, в Украине в год нужно строить 50 млн. кв. м жилья. А строится около 7 млн. кв. м. Есть и другие предпосылки.

Изменился состав потребителей и их возможности. Раньше большинство советских граждан 20 лет ждали очереди на квартиру, теперь - 20 лет на квартиру зарабатывают. Нужны социальные программы, нужно ипотечное кредитование, нужен разумный подход. Например, сегодня площади квартир непомерно велики.

Это касается и дорогих квартир, и квартир эконом-класса. Причин несколько. С одной стороны, поколение "новых русских" 90-х гг. стремилось покупать большие квартиры. С другой стороны, сами застройщики породили предложение на непомерно большие квартиры, так как это было им выгодно. Сейчас обеспеченные люди предпочитают квартиры разумной площади. Современный киевлянин, как и парижанин, понимает, что комфортность жилья определяется не количеством метров, а его технологической оснащенностью и удобством, целесообразностью. На стоимость квартиры во всем мире влияет, прежде всего, расположение дома, качество материалов и насыщенность современными техническими решениями. Вероятно ли, что в обозримом будущем снизится себестоимость и, в результате, упадут цены на жилье?

Проблема состоит из двух аспектов. Если взять рыночный, то цена является результатом баланса спроса и предложения. Поэтому неважно, сколько составляет маржа застройщика. Важно - сколько сегодня готов предложить покупатель. Говорить о том, что снижение себестоимости приведет к падению цены за 1 кв. м, - наивно. Но в целом, если строить будет легче, конкуренция станет больше, тогда и застройщику будет выгодно самому снизить цену.

Что касается второго аспекта, регулятивной политики в части снижения обязательных отчислений и платежей, то это огромное поле для деятельности. Все мы понимаем, что скрывается за эвфемизмом "отчисления". Снижение размера этих, так сказать, "отчислений" чиновникам всех уровней является компетенцией исключительно городской и центральной властей. По поводу легальных отчислений, то они не такие уж страшные и, кстати, гораздо меньше, чем в той же Москве. Если в Киеве отчисления в городской бюджет на социальные нужды составляют 5-10%, то в Москве они могут достигать 50%. При этом в обеих столицах строят дорого, что наводит на размышления о разнице отчислений - куда она пропадает? Есть много других видов нагрузки на застройщика, к примеру технические условия подключения к сетям. Здесь нам далеко до рыночных отношений.

Сейчас Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства разрабатывает нормативную базу, которая обяжет монополистов - водоканалы, энерго- и газопоставляющие компании - подключать застройщика к производимому продукту бесплатно. А оплату взимать исключительно за потребление. Когда все это произойдет, тогда и можно будет начинать разговор о снижении цен на жилье. Возможно ли появление жилья эконом-класса, способного удовлетворить малообеспеченные слои населения? Одним из способов снижения цен на жилье является возрождение панельного домостроения на качественно новом уровне. Можно сейчас ругать "хрущевки", но путем строительства, может быть, не самого лучшего жилья была решена жилищная проблема в сжатые сроки. Думаю, когда люди переехали из землянок и бараков в "хрущевки", - они были счастливы. И в наше время имеет смысл, учитывая ситуацию в стране и особенно в Киеве, разработать программу строительства социального жилья на государственном уровне.

Да, пусть дома будут возведены из панелей, пусть не будет возможности перепланировки и высочайшего качества, но будет решена проблема. И не нужно делать массовую застройку, чтобы не создавать криминально и социально неблагополучные районы. Единственно верное решение - разбавлять таким жильем существующие микрорайоны, вклинивая их на свободные площади. Что происходит, на ваш взгляд, на рынке офисной недвижимости? В офисном сегменте последнее время активно обсуждают возможное снижение арендных ставок. Подобные прогнозы основываются на ожидании ввода в эксплуатацию заявленных девелоперами офисных центров.

В результате - в определенный период сдается в аренду на порядок меньше офисных площадей. Так, в 2006 году сдадут, в лучшем случае, 100 тыс. кв. м, с учетом объектов, опоздавших с выходом в 2005 году. В ближайшие год-два цены на офисную недвижимость будут расти, а потом начнется снижение.

Мировая практика говорит о сбалансированности спроса и предложения на рынке офисной недвижимости, если количество невостребованных площадей в новых бизнес-центрах составляет около 10%. Этот показатель - vacancy rate - составляет в Украине, по данным разных консалтинговых компаний, от 1,5% до 3%. Очевидно, что в офисном сегменте у нас сегодня рынок арендодателя. На рынке нет свободных предложений, цены растут. Так будет продолжаться до тех пор, пока объемы строительства не увеличатся. Каковы градостроительные особенности строительства офисных центров? Киев имеет определенную географическую специфику.

Скажем, Москва или Варшава строились как столицы имперских государств - там есть широкие проспекты, глубокие кварталы, сами города расположены на равнинах, очень удобных для строительства. А у Киева есть две проблемы. Первая проблема - транспортная и инфраструктурная - у нас нет широких проспектов в центральной части города. Вторая проблема - рельеф - город стоит на холмах. Поэтому в большом по размерам городе крайне мало удобных площадок для строительства.

А те, что есть, очень затратны. Все это диктует рост цен. Как вы оцениваете возможность освоения бывших промышленных территорий? Огромный потенциал… со своими проблемами. Почти у всех промышленных предприятий есть хозяева, то есть земля находится в частной собственности. Самое лучшее, что можно сделать, это способствовать на государственном уровне собственникам этих предприятий, помогать им превращать промзоны в новые кварталы - жилищные, офисные, торговые, развлекательные комплексы. С другой стороны, застройка должна быть зонирована, чтобы застройщик использовал площадь в соответствии с интересами города, а не только по собственному разумению.

Есть множество территорий: Теличка, где планировалось создать киевский Сити, район заводов вдоль проспекта Победы, предприятия Подольско-Куреневской промышленной зоны, ряд других. Сейчас они примыкают к центральным деловым районам и однозначно должны трансформироваться в бизнес-центры. Все знают лондонский Сити, парижский Дефанс, строится огромный Сити в Москве. Мы не должны отставать в освоении промышленных зон. Какова ситуация на рынке складской недвижимости? Дефицит складских площадей колоссальный.

Потребность в складах классов А и Б в Украине - свыше 1 млн. кв. м. Склады строятся за пределами городов, вдоль окружных дорог, и приобретение земли в таких районах связано с последующим изменением целевого использования участка. Основная проблема для застройщика - неумение, нежелание (а иногда просто жадность местных властей) способствовать переводу земельных участков в промышленное назначение. Существуют разумные ограничения на перевод земли из сельхозназначения, но стоит подходить к вопросу дифференцированно. Например, земля вблизи основных магистралей не пригодна для сельхозпроизводства.

По моему мнению, имеет смысл внести на рассмотрение законодательного органа предложение о том, чтобы земля вдоль трасс и магистралей отводилась по упрощенной процедуре, а не через многочисленные сессии на протяжении трех-четырех лет, как это происходит сейчас. В чем вы видите особенности украинского рынка недвижимости по сравнению с российским? Недавно я побывал на ежегодном саммите "Недвижимость России", который проводил в Москве Институт Адама Смита. Темой моего доклада были как раз особенности украинского рынка недвижимости по сравнению с российским. Я откликнулся на предложение выступить, потому что в своем развитии мы копируем модель развития московского и питерского рынков, а не восточноевропейских - Варшавы или Праги, - как принято считать. В основном это происходит по той причине, что в России, как и в Украине, огромную роль играют местные компании. В Восточную Европу капитал зашел очень быстро.

К нам он шел 10 лет, за это время успели подняться национальные компании, и не только в недвижимости. Именно они составляют сегодня серьезную конкуренцию мировым компаниям. Это определяет специфику рынка - динамику, сегментацию, тенденции. Поэтому нам интересен московский рынок как пример для прогнозирования. Наблюдая за Россией, мы примерно можем себе представить, что произойдет на рынке недвижимости Украины в ближайшие лет пять. Еще одна интересная особенность взаимоотношений украинского и российского рынков недвижимости - резкое падение интереса к Украине со стороны российских застройщиков.

Это можно было бы списать на обострение межгосударственных отношений в последнее время, если бы не одно "но". Интерес к украинской недвижимости падает и со стороны европейских компаний. В мае в Лондоне проходил Украинский инвестиционный саммит, который, сравнивая с прошлогодним, можно назвать провальным. Исходя из вышесказанного, нам нужно быть очень осторожными в прогнозах и оценках и избавиться от иллюзий о том, что украинский рынок самый привлекательный, самый лучший и инвесторы стоят к нам в очередь до самой границы. Несмотря на то что доходность девелоперских проектов у нас сегодня выше, чем в России, если политика государства в части способствования застройщику, подрядчику останется прежней, то те немногие, кто еще планирует инвестировать в Украину, найдут более безопасное размещение своих инвестиций. Что же нас ждет в целом? Кто будет играть на украинском рынке?

Постепенно будет расти число импортных игроков. Из местных компаний останутся немногие, только самые крупные. Такова тенденция во всех бизнесах. Компании будут сливаться, становиться больше, мощнее. Они будут уходить от мелких проектов. Игроков останется немного. Так происходит в Европе и России, так будет и у нас.