Экономический background "В первом полугодии 2006 года в экономике Украины наметилась позитивная динамика. Обзор киевского рынка профессиональных офисных площадей

С эволюцией отечественных компаний и появлением международных гостей на украинском рынке офисные работники вместе со своими компьютерами, степлерами и руководством переселяются из старых НИИ и переоборудованных под офис квартир в профессиональные бизнес-центры. Есть ли повод торопиться "с вещами на выход", всем ли игрокам столичного рынка хватает профессиональных площадей и по каким критериям потенциальные арендаторы оценивают "профессиональность" площади, а эксперты - ее класс, попытался выяснить наш корреспондент. Экономический background "В первом полугодии 2006 года в экономике Украины наметилась позитивная динамика. На протяжении января-мая прирост реального валового внутреннего продукта по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составил 4%, - рассказывает Алексей Филимонов, генеральный директор международной риелторской компании Astera. - Наибольший прирост валовой добавленной стоимости наблюдался в строительстве - 8,2%, транспорте - 7,3%, торговле - 6,7%. Прирост объемов строительства в январе-мае в первую очередь связан с повышением на 10% объемов работ в строительстве завершенных сооружений. В первом полугодии рост промышленного производства в Украине был отмечен на уровне 3% по сравнению с аналогичным периодом 2005 года, тогда как прогноз составлял 2%.

Номинальные доходы населения за январь-май 2006 года сравнительно с аналогичным периодом 2005 года увеличились на 31,9%, а затраты - на 27,3%, прирост сбережений составлял 9 811 млн. грн. В январе-мае 2006 года среднемесячная номинальная заработная плата, начисленная штатному работнику (без учета работников малых предприятий и занятых у граждан-предпринимателей), составляла 934,32 грн., что в 1,9 раза превышает уровень прожиточного минимума для работоспособных лиц (496 грн.) и на 35,3% соответствующий показатель год назад. Тем не менее в экономике страны остается значительной дифференциация уровня оплаты труда среди видов экономической деятельности и регионов. Индекс потребительских цен (индекс инфляции) в январе-мае 2006 года составил 102,8% (в соответствующий период предыдущего года - 105,7%). В январе-мае темпы прироста цен (тарифов) на услуги (4,4%) опережали прирост цен на продовольственные (3,0%) и непродовольственные (0,7%) товары. Объем экспорта внешней торговли Украины товарами за январь-май 2006 года составлял $10 940,9 млн. и уменьшился сравнительно с 2005 годом на 3,9%; импорт - $13 039,9 млн., увеличился против аналогичного периода предыдущего года на 23,2%. Внешнеторговые операции с товарами Украина осуществляла с партнерами из 193 стран мира". Естественно, такие положительные тенденции не могут не влиять на развитие рынка профессиональных офисных площадей.

Эксперты компании Colliers International отмечают, что в последние годы столичный рынок офисной недвижимости характеризуется растущей емкостью и происходящими на нем качественными изменениями. Обе участвующие в рыночном взаимодействии стороны - предложение и спрос - трансформируются. Классификация "В настоящее время существует проблема с классификацией бизнес-центров, официальная форма которой в Украине не утверждена, - рассказывает Алексей Филимонов. - Вследствие этого некоторые бизнес-центры присваивают себе высокий класс, часто необоснованно". "Далеко не всегда позиционирование строящихся и уже введенных в строй бизнес-центров является объективным. К примеру, на одной из последних конференций по недвижимости бизнес-центр "Леонардо" был представлен как класс А, хотя он в этот класс не попадает в силу того, что создан на основе реконструированного здания. И есть множество подобных примеров, - говорит Виталий Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия". - В то же время с проблемой отсутствия классификации мы как консультанты сталкиваемся при разработке концепций бизнес-центров. В первую очередь это касается достаточного количества парковочных мест и месторасположения для объектов класса А". На сегодняшний день наиболее популярной является классификация, разработанная Комитетом по вопросам недвижимости Американской торговой палаты в Украине и Форумом недвижимости Киева. "Данная классификация основывается на десяти обязательных и шести дополнительных требованиях к бизнес-центрам, среди которых месторасположение, управление, сервис, размер парковки, технические и другие параметры", - рассказывает господин Филимонов.

Соответственно данной классификации офисным центрам присваиваются категории А, В, С, иногда с применением знаков "+" и "-". Виталий Бойко считает, что применять европейские стандарты к украинским объектам коммерческой недвижимости очень сложно, так как основные моменты существующей классификации в нашей стране не соответствуют действительности, например, парковочный коэффициент 1 на 100 кв. м полезной площади, а также границы центрального делового района. "В связи с этим необходима разработка отечественной классификации, в основу которой должны лечь качественный уровень существующих бизнес-центров, международные стандарты в сфере офисной недвижимости и местные особенности рынка, - отмечает Витайлий Бойко. - В то же время для создания единой классификации необходим системный подход к определению и оценке основных параметров офисного рынка недвижимости. Основные участники рынка - девелоперы, консультанты, брокеры, управляющие и другие - должны прийти к единому мнению в отношении стандартов классификации бизнес-центров, которые будут соответствовать тенденциям рынка, а также будут удобны и понятны потенциальным арендаторам. С появлением новых проектов и ростом предложения офисных площадей рынок постепенно будет подходить к стадии насыщения.

Рост уровня конкуренции рано или поздно приведет к необходимости четкой классификации, которая позволит структурировать рынок". По мнению экспертов "Украинской Торговой Гильдии", вопросы классификации особенно важны для объектов класса А. "Обнародованная в прошлом году классификация Американской торговой палаты ставит под вопрос классность практически всех существующих объектов класса А в Украине. Одни не подходят по количеству парковочных мест, другие - по расположению, третьи - по качеству здания. Тем не менее в городе несколько объектов традиционно считаются объектами класса А. Среди них "Миллениум", "Мандарин Плаза", Horizon Office Towers, "Доминант Центр", "Подол Плаза". В 2005 году к этому списку прибавились "Арена Сити" и "Европа-Плаза". Все больше игроков на рынке заинтересовано в пересмотре существующей классификации.

И если не в создании новой, то хотя бы во внесении изменений в старую. Сейчас в прессе обсуждается возможность расширения центрального делового района или присвоения объектам, расположенным вне его, класса А со знаком "-". Тем не менее классификация на данный момент действует, и большинство ее положений, по всей видимости, не изменится", - отмечает Виталий Бойко. Предложение По данным международной риелторской компании Astera, в настоящее время в столице Украины функционирует около 100 бизнес-центров. "В течение 2005 года на рынок вышло около 150 тыс. кв. м новых офисных площадей, что на 60% больше, чем было построено в 2004 году, и в два раза превышает показатели 2003 года, - рассказывает Алексей Филимонов. - К тому же на 2005 год были перенесены сроки завершения строительства объектов, начатых в 2004 году. В 2004-м планировалось ввести в эксплуатацию 160 тыс. кв. м площадей, однако из-за задержек строительства было введено 100 тыс. кв. м. Тем не менее новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров". По данным Astera, Киев значительно отстает от крупнейших столиц Центральной и Восточной Европы по объему качественных офисных площадей, однако новое строительство ведется быстрыми темпами. На конец 2005 года объем рынка офисных площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составил около 460 тыс. кв. м, что составляет около 10% рынка офисных помещений. Эксперты "Украинской Торговой Гильдии" отмечают, что основную массу (порядка 61%) площадей на киевском рынке профессиональной офисной недвижимости сейчас занимают объекты класса В. Доля объектов класса А составляет, по разным оценкам, 8-15%.

По данным Colliers International, в 2005 году общая арендуемая площадь профессиональных офисных помещений в Киеве была равна 436 000 кв. м, а новое предложение на рынке составило порядка 120 000 кв. м. Эксперты Colliers International полагают, что украинский рынок сопоставим с рынками Варшавы, Праги или Будапешта 7-8-летней давности. Объекты, которые Colliers International Ukraine классифицирует как профессиональные офисные здания, зачастую отличны друг от друга по своим характеристикам: месторасположению, этажности, планировочным и инженерным решениям. "Мы склонны рассматривать разнородность структуры существующего предложения как одно из проявлений относительно позднего оживления рынка, - говорят эксперты Colliers International. - Историческая информация показывает, что до 2003 года преобладающим типом офисного помещения, выводимого на рынок, было модернизированное или реконструированное здание. Правда, несколько крупных объектов нового строительства были завершены в 2005 году. Начиная с 2003 года значительно активизировалось новое строительство. 2005 год продолжил эту тенденцию и был отмечен значительным объемом нового предложения зданий, построенных с нуля или реконструированных.

Также важно отметить, что при отсутствии участков в центре города преобразование промышленных зон в офисные проекты остается актуальным. Так как конструктивные решения модернизируемых зданий налагают определенные физические ограничения на их будущее использование, класс таких помещений, как правило, невысок в сравнении с новым строительством. Сохранение же значительной доли модернизированных зданий в структуре нового предложения привело к преобладанию в 2005 году на рынке помещений класса С и В (в настоящий момент на площади класса А и В+ приходится лишь менее трети кумулятивного предложения)". По мнению экспертов "Украинской Торговой Гильдии", существует тенденция изменения конъюнктуры рынка в сторону увеличения доли площадей центров класса А и В. "На киевском рынке офисных площадей на сегодняшний день существенную долю (около 60%) занимают офисные помещения класса В, в течение трех лет она увеличится как минимум на 15%", - отмечает Виталий Бойко. Предложение на рынке площадей в профессиональных бизнес-центрах характеризуется увеличением доли объектов классов А и В. Основная масса предложения приходится на центр города и прилегающие к нему районы. Преобладают в предложении офисных площадей на рынке Киева офисы небольшого размера - до 100 кв. м (почти 70% предложений).

Прослеживается тенденция к появлению профессиональных качественных бизнес-центров в отдаленных районах в 2007/2008 году. Спрос "Спрос на офисные помещения в Киеве остается по-прежнему высоким. Новые объекты сдаются, как правило, на 90% по предварительной сдаче.

Бизнес-центры класса А находятся на уровне, близком к 100% заполняемости. Заполняемость объектов класса В - 98-100%. Наибольший спрос существует в сегменте бизнес-центров класса В в средней ценовой категории. Общий объем потребления офисных площадей в Киеве в год может составлять порядка 200 тыс. кв. м и выше, - отмечает Виталий Бойко. - Высокий спрос поддерживается благоприятной экономической ситуацией. Потенциал спроса составляют новые иностранные компании, развитие уже работающих в Киеве компаний и рост количества новых отечественных предприятий". Для успешного функционирования офисного центра девелопер должен знать своего потребителя. Поэтому в рамках разработки концепций офисных центров в городе Киеве специалистами "Украинской Торговой Гильдии" было проведено несколько исследований среди арендаторов офисных центров столицы с целью выявления их потребительских предпочтений и основных характеристик. Согласно опросу арендаторов офисных помещений, проведенному "Украинской Торговой Гильдией" в конце 2005 года, у 46% опрошенных компаний за последний год увеличилась площадь офиса, у 56% увеличилось количество сотрудников, 50% опрошенных компаний в случае поиска нового офиса искали бы помещение большего размера, чем имеют на данный момент. "Эта тенденция говорит о том, что заполнение новых объектов будет происходить за счет перехода арендаторов в более качественные помещения, - считает Виталий Бойко. - Потенциальный спрос со стороны этой категории потребителей составляет 200-250 тыс. кв. м в период 2006-2007 гг. ". По данным Colliers International, поглощение офисных площадей в 2005 году в Киеве впервые превысило порог в 100 тыс. кв. м. "Данные по поглощению офисных площадей в 2005 году показывают: на долю международных компаний приходится около 63% от всего поглощения.

В разрезе отраслевой принадлежности наиболее широко представлены компании сферы услуг (в первую очередь финансовый и банковский секторы), - рассказывают эксперты Colliers International. - Примерно равные доли приходятся на выход на украинский рынок новой компании, расширение уже присутствующей компании и смену офисного здания (в 100% случаев на здание более высокого класса). По нашему мнению, за этими цифрами кроется значительный отложенный спрос, который в 2005 году благодаря активизации нового предложения материализовался в заключенные сделки. Закономерно было бы в будущем ожидать возрастания роли спроса, исходящего от входящих игроков". По мнению Алексея Филимонова, наибольшим спросом на сегодняшний день пользуются бизнес-центры класса А: "Уровень заполняемости в бизнес-центрах класса А составляет 100% и вызван дефицитом данных площадей на рынке Киева. Основными арендаторами площадей в таких бизнес-центрах являются мультинациональные корпорации, иностранные представительства, крупнейшие отечественные коммерческие структуры: IMA Group, TACO, Panasonic, Sony, Samsung, WBB, SAP AG, Da Vinci, Nafta-Service Ukr. Marsh, Philip Morris, Intel, "Украинская национальная лотерея". "Наибольшим спросом в бизнес-центрах классов А и В пользуются площади до 100 кв. м и 400-600 кв. м. В результате расширения существующих на рынке компаний и появления новых устойчивым остается спрос на аренду больших офисных площадей 800-1 500 кв. м, хотя арендаторов таких площадей не много, а украинским компаниям выгоднее купить, чем арендовать офис такого размера".

Бизнес-центры классов В и В+ также пользуются высоким спросом и заполнены на 97-100%. В имеющихся на рынке офисных помещениях 60% специально построенных объектов занимают западные фирмы, а оставшиеся 40% разделяют между собой российские и украинские компании. Среди арендаторов бизнес-центров класса В такие компании, как Mary Key, Adidas, Renault, Robert Bosch, Yamanochi, BBC, Visa, PepsiCо, Whirlpool, Nokia, Interpipe, Regus, Ratiopharm, Ernst плюс к этому заявлено значительное количество комбинированных проектов (реконструкция + новое строительство). Такая доля нового строительства и реконструкции позволит значительно увеличить предложение площадей высокого класса (А и В+) и, следовательно, их долю в кумулятивном предложении". Прогноз "В 2006-2007 годах произойдет существенный рост рынка офисных площадей, к 2008 году рынок перейдет в фазу спада, - считает Виталий Бойко. - Выход на рынок в течение двух лет свыше 440 тыс. кв. м офисных площадей вызовет стабилизацию арендных ставок. Средние арендные ставки на помещения классов А и В могут снизиться на 10% и более, на помещения класса С - на 15%. Появление новых бизнес-центров будет способствовать насыщению рынка и ограничивать его потенциальные возможности на 2007-2008 гг. ". Эксперты Colliers International считают, что спрос на офисные помещения будет увеличиваться с каждым годом, но поглощение в ближайшее время будет ограничено предложением, существующим на рынке. "Ряд инвесторов заявили о больших планах относительно строительства новых объектов в Киеве.

Согласно планам застройки, в 2006 году на рынок должно выйти около 15 профессиональных бизнес-центров, среди которых семь многофункциональных центров, сочетающих в себе жилую, офисную и торговую функции, - рассказывают в компании Аstera. - Однако рынок, испытывающий дефицит предложения, практически во всех сегментах способен быстро поглотить новые площади. При этом соотношение спроса и предложения может сбалансироваться только к концу 2006 года при условии введения в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м новых площадей. Ожидать полной удовлетворенности текущей потребности в офисах можно только через несколько лет, когда закончится возведение в Киеве 14 офисных центров, находящихся сейчас на начальной стадии строительства.

Хотя активное развитие бизнеса в стране и увеличение иностранного инвестирования дает предпосылки к будущему возрастанию спроса на недвижимость". Также эксперты компании Аstera отмечают, что запланированные к введению в 2006 году бизнес-центры будут расположены в центральных и прилегающих к центру районах города. Помимо этого, внимание девелоперов сегодня привлекает исторический Подол, проспекты Победы и Воссоединения.