Рост заработной платы в регионах Украины составляет 20-25% в год, а рост розничного товарооборота - 25-30%. Инвестиционная привлекательность строительства торговых площадей в Украине

В последние годы четко прослеживается тенденция роста рынка коммерческой недвижимости в Украине. Основаниями такого роста служат подъем экономики, рост заработной платы и, как следствие, внутреннего потребления. Рост заработной платы в регионах Украины составляет 20-25% в год, а рост розничного товарооборота - 25-30%. Кроме того, наблюдаются сокращение уровня безработицы и известная активизация бизнеса. Это является основным стимулом для дальнейшего развития розничной торговли в стране.

Виталий Бойко, заместитель генерального директора консал тинговой компании "Украинская торговая гильдия", на междуна родной конференции "Торговая не движимость в Украине - 2006" осветил потенциал рынка торговой недвижимости: - Инвестиционная привлека тельность страны растет. Вследс твие роста потребления развивают ся национальные сети. Их обороты еще не сопоставимы с оборотами западных сетей, но темпы роста до вольно высоки. В Украине уже поя вились достаточно сильные местные игроки в разных сегментах рынка торговли: продовольственные това ры, бытовая техника, строительно-хозяйственные товары, кинотеатры; появляются первые отечественные универмаги, торгующие одеждой. С каждым годом на украинский ры нок выходит все больше междуна родных сетей; многие зарубежные операторы активно изучают мест ный розничный рынок. Создается благоприятная почва для развития розничной торговли, роста мест ных розничных сетей и появления иностранных, увеличения спроса на качественные торговые площади (следствие этого - бум торговых центров) и количества таких площа дей. ТЦ будут развиваться в направ лении новых форматов, улучшения качества обслуживания, укрупнения, увеличения доли развлекательного сектора.

Эти процессы характерны для Украины в целом, но для Киева первую очередь. Предложение качественных торговых площадей в Украине ог раниченно. Темпы роста количес тва торговых площадей в ТЦ от стают от темпов роста заработной платы и уровня потребления. "УТГ" постоянно проводит исследования в различных регионах Украины, и они в целом подтверждают тенден цию усугубления диспропорции между спросом и предложением торговых площадей в ближайшие 2 года.

Такая ситуация делает де велоперские проекты торговых центров в Украине высокодоход ными по сравнению с западными, к тому же на всех этапах реализа ции проекта затраты по нему ниже европейских и даже российских. Стоимость строительства и оте чественной земли остается срав нительно невысокой, а вот темпы роста арендных ставок и цен на не движимость, напротив, очень вы соки. В украинских регионах цена жилой недвижимости за послед ний год увеличилась на 50-70%, а уровень арендных ставок в ка чественных торговых объектах не уступает ставкам в других странах Восточной Европы. В Киеве ставки аренды торговой недвижимости еще выше.

Все это уменьшает срок окупаемости девелоперских про ектов. Словом, основные финансовые показатели девелоперских про ектов торговых центров в Украине выглядят более привлекательно по сравнению с европейскими. Тем не менее, даже самые привлекатель ные проекты реализуются здесь очень медленно. Практически все заявленные объекты торговой и офисной недвижимости вводятся в эксплуатацию с опозданием; за вершение некоторых проектов от кладывается на неопределенный срок. Одной из основных причин этого являются сложности с фи нансированием. Для украинских девелоперов данная проблема по-прежнему стоит очень остро, и все чаще ее решают с помощью иност ранного инвестора. Господин Бой ко в этой связи отметил: "Судя по известным проектам (а их сущес твует более 125), общая площадь торговых центров в Украине мо жет увеличиться на 3,9 млн. кв. м. "Украинской торговой гильдией" было проработано порядка 2 млн. кв. м из этих площадей. "УТГ" предлагает торговым операторам огромное количество качествен ных площадей; у нас достаточно большой портфель проектов (и не только торговых), которые нужда ются в финансировании; компания накопила большой опыт работы на украинском рынке, который по может адаптироваться здесь биз несменам из других стран". Таким образом, существуют все предпо сылки для вхождения иностранных торговых операторов и девелопе ров на украинский рынок: мощный потенциал рынка, привлекатель ные финансовые показатели, зна чительное предложение проектов и наличие партнеров, способных предоставить максимально широ кий выбор торговых площадей и объектов финансирования.

Андрей Скнарь, глава депар тамента консалтинга "IGK - Ук раина Аудит", проанализировал уровень безопасности инвестора и риски в сфере торговой недви жимости. По его словам, в Украине можно выделить четыре типа инвес торов: стратегических, венчурных, фондовых и спекулятивных. Чтобы привлечь стратегических инвесто ров, нужно рационально и в соот ветствии с намеченными проекта ми использовать инвестированные средства. Фонды, имеющие в сво ем портфеле значительную долю потенциально рисковых ценных бумаг, рассматривают украинские предприятия в качестве эмитентов, особо не заботясь о происходящих на них глубинных процессах. Стра тегические инвесторы обеспокое ны в первую очередь слаженностью работы структурных подразделе ний "объекта" и стабильностью его бизнес-процессов.

В практике взаимоотношений субъектов рынка аудита и консал тинга с участниками различных от раслей украинского рынка недви жимости прослеживается четкая тенденция разделения аудита и консалтинга. "Обеспечивая базо вую безопасность для инвестора, аудит, особенно международный, используется в целях соблюдения финансовой отчетности при опе рациях заимствования, а также при выводе компании на междуна родные частные либо публичные размещения акций",- подчеркнул Андрей Скнарь. Инвестор, приобретая торго вый центр, понимает, что он поку пает не отдельные части активов (здания или сооружения, оборудо вание), а предприятие целиком - с его историей, задолженностями, персоналом и, возможно, с разви той иерархической системой уп равления. Это и является основным элементом риска для инвесторов. О международной практике фи нансирования проектов рассказал Артем Новиков, инвестиционный консультант компании "Диалог-классик": - Развитие ипотечных про грамм опосредованно увеличивает объемы финансирования на рынке недвижимости, особенно при на личии гарантий правительственных агентств относительно платежес пособности получателей ипотечных кредитов. Например, для рынка США характерно присутствие це лого ряда таких агентств, которые активно влияют на развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Негосу дарственные пенсионные фонды, а также страховые компании явля ются финансовыми инструментами инвестирования отдельных проек тов. В Украине существует много проблем, с которыми могут столк нуться иностранные девелоперы. Прежде всего это проблемы, свя занные с непрозрачностью схемы выделения земельных участков, согласованием проектов, прохож дением градостроительного сове та и т. д. Украинские девелоперы уже научились решать подобные вопросы.

Оттого для иностранных девелоперов, имеющих значитель ные финансовые возможности, оптимальным способом выхода на украинский рынок является учас тие в проекте вместе с украинс кими инвесторами, которые уже преодолели начальную стадию его реализации и не имеют проблем с отводом земли. Проектов, которые нуждаются в подобном сотрудни честве, очень много. По оценкам экспертов, уже не только в Киеве на рынке коммерческой недвижи мости имеются в наличии объекты с профессиональной концепцией. Так что прогноз развития рынка коммерческой недвижимости в Ук раине выглядит с точки зрения де велоперов весьма оптимистично.