В прессе периодически звучат заявления крупных иностранных компаний относительно планов вложения в киевское жилищное строительство значительных инвестиций. Риск – дело неблагородное. Иностранные инвестиции в киевскую недвижимость: механизмы сотрудничества

Согласно ежегодному докладу Мирового банка, из 175 стран Украина занимает 128 место в мире по привлекательности условий ведения бизнеса. Тем не менее, рынок недвижимости Киева является привлекательным для зарубежных инвестиций. В прессе периодически звучат заявления крупных иностранных компаний относительно планов вложения в киевское жилищное строительство значительных инвестиций. Однако, как показывает практика, иностранные инвесторы предпочитают работать с проектами коммерческой недвижимости, в то время, как рынок жилищного строительства развивается преимущественно за счет отечественных инвестиций Зарубежные инвесторы предпочитают не рисковать "За последние 2 года инвестиции в Украину в целом и киевскую недвижимость в частности умножаются в несколько раз, - отмечает заместитель директора консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия" Виталий Бойко. - Поэтому, конечно же, потенциальных инвесторов, имеющих планы на Украину, довольно много. К примеру, есть достаточно много российских игроков, которые рассматривают киевскую недвижимость как потенциальное направление развития, и многими из них уже были сделаны реальные шаги. Сегодня на рынке жилой недвижимости Киева присутствуют российские игроки.

Как известно, два самых лакомых места в России - Москва и Санкт-Петербург - имеют свои определенные ограничения, и вполне естественно, что Киев рассматривается российскими инвесторами как территория будущего вхождения". По мнению экспертов, первой и наиболее очевидной причиной сдерживания иностранных инвестиций является политическая ситуация и непрозрачность "правил игры" на рынке, основанных на неформальных отношениях. "Не следует забывать менталитет западных инвесторов, - говорит Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solutions. - Они понимают, что все проблемы согласования в Украине нужно решать методом "околозаконных" путей, и поэтому долго принимают решение. Важно брать во внимание и политическую ситуацию. С 2004 г. все инвесторы находятся "на нервах", они не понимают, что происходит в Украине. Все готовы вкладывать деньги и работать на нашем рынке при одном условии: стабильность и прозрачность правил игры". Также стоит отметить, что иностранные партнеры всегда стремятся к получению долгосрочной перспективы управления объектом, который будет приносить постоянную прибыль. Кроме того, девелопмент объектов торговой недвижимости открывает перед инвестором еще одну возможность - перспективу экспансии и параллельного развития новых рынков. "Западные инвесторы предпочитают работать на "длинных" деньгах, так как они в этом больше заинтересованы, - комментирует ситуацию Сергей Карамнов. - Под понятием "длинные деньги" подразумевается как раз коммерческая недвижимость, которая впоследствии сдается в аренду и приносит доходы на протяжении длительного периода". "Деньги, которые "приходят" с иностранцами, - это в большинстве случаев деньги инвестиционных или пенсионных фондов, - говорит Виталий Бойко. - Такие фонды, привлекая деньги населения, обеспечивают стабильную прибыль, которую может обеспечить только коммерческая недвижимость, потому она и является самым желанным продуктом". "Приоритетным для них есть не зарабатывание быстрых денег, а долгосрочное получение прибыли от эксплуатации коммерческой недвижимости и увеличение капитализации портфеля недвижимости, которым они владеют, - отмечает Валерий Кирилко, директор компании Castle Development. - Большинство наших инвесторов пытаются воспользоваться ситуацией на рынке жилой недвижимости и заработать быстрые деньги по схеме: "построил - продал, опять построил - продал". Такая тактика минимизирует риски, связанные с эксплуатацией объектов, и снижает их стоимость в перспективе". По словам Максима Белоуса, директора департамента стратегического развития и маркетинга компании "XXI Век", иностранным инвесторам рынок жилой недвижимости является малопривлекательным. "В основном, их цели направлены на развитие и покупку объектов коммерческой недвижимости - офисной, торговой, логистической, гостиничной.

В данном случае, инвестор нацелен на создание высококлассного инвестиционного продукта, создание денежного потока за счет привлечения первоклассных арендаторов и, в последствии, продажи всего объекта институциональному инвестору, которого будет устраивать доходность на уровне в среднем 12-17% годовых, в зависимости от вида недвижимости", - уверен он. Непредсказуемая ситуация на киевском рынке жилья - еще одна проблема. "Согласно статистическим данным, более 60% жилой недвижимости приобретено с помощью привлечения кредитных средств, - говорит Анатолий Мухин, старший финансовый менеджер Arco Real Estate. - В период 2002-2006 гг. рост уровня дохода населения значительно отставал от уровня роста цен на объекты недвижимости. Вследствие этого существенно возросли суммы обязательных ежемесячных отчислений в пользу обслуживания кредитов, что привело к резкому ухудшению семейных бюджетов покупателей недвижимости. Таким образом, вырос потенциальный риск обвала данного сегмента рынка недвижимости. При этом рынок коммерческой недвижимости является оптимальной альтернативой инвестирования в недвижимость. Учитывая тот факт, что в последнее время инвестиционная привлекательность Украины возрастает, а также наблюдается положительная тенденция роста доходов украинских компаний, можно ожидать стабильный спрос на объекты коммерческой недвижимости". Инвестиции в отечественную недвижимость - реалии и перспективы В контексте активности иностранцев на отечественном рынке приобретает актуальность вопрос о перспективах их деятельности и сотрудничества с отечественными игроками рынка. "Скупка местных девелоперских компаний иностранцами - абсолютно реальная перспектива, - считает Сергей Карамнов. - Это происходит уже на сегодняшний момент. На рынке коммерческой недвижимости первой "ласточкой" стал ТЦ "Пирамида", второй - "Леонардо", третьей - "Алладин". Речь идет о покупке готового бизнеса.

Все уже построено, согласовано, работает и приносит прибыль. Чем меньше рисков, тем дольше будут окупаться инвестиции. До тех пор, пока не будет прозрачных правил игры, эта тенденция будет усиливаться". "Теоретически такая ситуация возможна, но это не является целью иностранных инвесторов, - комментирует возможность такой перспективы Виталий Бойко. - Иностранцы, выходящие на наш рынок, - это девелоперы, ранее работавшие в других странах Восточной Европы. К примеру, девелоперы из Польши, где рынок недвижимости только начинает восстанавливаться после кризиса перепроизводства недвижимости. Польская строительная машина, которая является интернациональной (то есть с интернациональными капиталами), представляет собой солидную "боевую единицу", которую не хочется уничтожать, а хочется применить на деле. Части этой машины пытаются перенести свои мощности на Украину и, после перенесения сюда своих девелоперских компаний, разрабатывать недвижимость в Украине". Отечественные проблемы землеотвода - также стимул к сотрудничеству. По словам Виталия Бойко, все, кто приходит на наш рынок недвижимости, являются по преимуществу сетевыми девелоперами. "Это организации, имеющие на счету не один десяток успешных объектов. Покупка местных девелоперов с целью перенимания опыта их, конечно, не интересует.

Единственная причина - это отсутствие у них доступа к земле. У украинских девелоперов теоретически есть либо доступ к земельным участкам, либо земельный пакет, который они могут продавать вместе с собой. Таким образом, речь идет, скорее, о покупке земли либо права на эту землю", - считает эксперт. "Когда иностранцы поняли, что придется работать на арендованной земле, они сполна ощутили, что такое непредсказуемый украинский согласовательный лабиринт, который может затянуться, как минимум, на полтора, а, возможно, и на четыре года, - сказал Виталий Бойко. - Дабы этого избежать, они готовы входить только в те проекты, которые имеют разрешение на строительство.

Кроме этого, они могут войти в партнерство с украинским девелопером, и, по их мнению, распределение должно быть следующим: все согласовательные и сопряженные с решением политических вопросов функции берет на себя украинский партнер, а все экономические вопросы - иностранная организация, а вводят в эксплуатацию объект вместе. После этого остается кто-то один: либо украинский партнер выкупает объект по рыночной цене, либо, наоборот. Понятно, что инвестиционный фонд будет долго рассматривать проект с двумя хозяевами и не всегда примет положительное решение. Поэтому остается кто-то один, кто, согласно диалектике девелопмента, успешно реализует его инвестиционный фонд".