При этом дефицит предложения скорее всего сохранится, а уровень арендных ставок останется на нынешнем уровне по крайней мере в течение двух лет. Обзор рынка складской недвижимости

Рынок складской недвижимости за последний год претерпел ряд принципиальных изменений. Большие объемы спекулятивных площадей, первые инвестиционные сделки и ориентация на высококачественные помещения – все это предвещает динамичное развитие рынка. При этом дефицит предложения скорее всего сохранится, а уровень арендных ставок останется на нынешнем уровне по крайней мере в течение двух лет. Предложение Оценка общего предложения современных качественных помещений, по итогам 2005 года, на рынке складской недвижимости Москвы и Подмосковья варьируется от 1,4 до 2,6 млн. кв. м. n Так, специалисты компании Cushman 1,4 млн. кв. м - класс В). При этом общий объем складских площадей Московского региона оценивается на уровне 5,7 млн. кв. м, т. е. на помещения классов С и D приходится около 3,3 млн. кв. м. По данным НЛК, объем складов класса С и D - 2,5 млн. кв. м, соответственно, общее предложение складских помещений - 5,1 млн. кв. м. Современный складской сегмент специалистами компании Jones Lang LaSalle оценивается на уровне 1,8 млн. кв. м, около 1 млн. кв. м из них соответствуют классу А. Оценки аналитиков компаний Praedium и Colliers International для общего объема современных помещений - 1,65 и 1,4 млн. кв. м соответственно, оценки площадей класса А - 0,67 и 0,68 млн. кв. м. Объем введенных в эксплуатацию складских площадей также оценивается поразному. По данным Knight Frank, показатель за прошлый год составил 410 тыс. кв. м. Данные CWSR - 450 тыс. кв. м, оценки Colliers Int. - 280 тыс. кв. м. Оценки НЛК и Praedium - 350 и 380 тыс. кв. м соответственно, Jones Lang LaSalle - 390 тыс. кв. м. Объем площадей, заявленных к реализации в начале прошедшего года, составлял около 600 тыс. кв. м. То есть, даже учитывая самую оптимистичную оценку фактического ввода площадей в эксплуатацию, значительная часть заявленных складских помещений не была готова в срок. Если анализировать характеристики площадей, введенных в эксплуатацию, то стоит отметить, что в прошлом году доминирование в строительстве проектов builttosuit, которые создавались преимущественно под крупнейших логистических операторов, прекратилось.

На рынке началась реализация крупных спекулятивных проектов, введены в эксплуатацию первые фазы логистических парков "Томилино", "Белая Дача" и "НЛККрекшино", близки к реализации фазы "Ленинградского терминала" и "Пушкино". В нынешнем году к вводу заявлены первые площади в логистическом парке "Домодедово", индустриальных парках "КулонИстра" и "НогинскВосток". В итоге, по данным НЛК, спекулятивные девелоперы возвели в 2005 году около 55% площадей классов А и В. Как отмечают специалисты Cushman обе сделки проведены с участием банка Hypo Real Estate International. Сделка по схеме saleleaseback: комплекс FMLogistics, проданный конфиденциальному западному фонду. Заместитель директора Jones Lang LaSalle по вопросам привлечения инвестиций Томас Дукала главными причинами пристального внимания западных инвесторов к московскому складскому рынку называет снижение рисков, привлекательность российских проектов с высокими ставками доходности (по разным оценкам, от 12 до 14%) и избыток денег у международных инвесторов.

Специалисты компании Cushman