При себестоимости квадратного метра жилья в Ялте $700-800, продается оно по $3,5-5 тыс. Городские власти Ялты решили четко формализовать отношения с инвесторами и сделать прозрачными правила работы

О коло 10 лет прошло с тех пор, как начались активные инвестиции в крымскую туристическую инфраструктуру. Но сейчас инвесторы все чаще приходят к выводу, что вкладывать деньги в гостиницы в Крыму менее выгодно, чем в жилье. При себестоимости квадратного метра жилья в Ялте $700-800, продается оно по $3,5-5 тыс. Это "быстрый" бизнес, который привлекает к себе, несмотря на то, что необходимо отдавать от 12 до 15% построенного в городской жилищный фонд, осуществлять другие социальные отчисления.

Вложения в гостиничный бизнес не прекратились. Но осуществляются они не такими объемами и с меньшим воодушевлением. Сдерживает порыв инвесторов и короткая продолжительность курортного сезона.

Для исправления ситуации городскими властями разработан инвестиционный проект "Большая Ялта". О его содержании и механизмах реализации мы говорили с Сергеем Брайко, мэром Ялты. Сергей Брайко: Большая Ялта занимает 30 тыс. га, из которых половина приходится на заповедник. Еще почти треть занимают лесополосы и сельскохозяйственные угодья. Дальше идут поселки, жилищный фонд и та рекреационная зона, которая уже сегодня находится в нашем распоряжении. Сергей Брайко: "За год мы можем оформить около 30 инвестиционных проектов, не связанных с жилищным строительством".

В соответствии с генеральным планом и планом детальной планировки территории у нас остается не более 200 га для строительства инвестиционных объектов. В этом году около 20 га будут отведены под инвестпроекты. Таковыми являются гостиницы, спортивные и развлекательные комплексы. За год мы можем оформить не более 30 проектов, если не говорить о жилищном строительстве, а только о курортах. В первую очередь постараемся значительно упростить процедуру документального оформления, избежав дополнительных нагрузок на инвестора, за исключением разработки технических условий. Эта процедура будет доступна каждому, кто хочет вкладывать деньги в объекты рекреационного бизнеса.

Для упрощения процедуры прохождения инвестпроектов и с целью заинтересовать инвестора в ялтинском горисполкоме создано специальное управление внешних связей и инвестиций, которое занимается подготовкой инвестпроектов и всесторонней помощью инвесторам. На сайте управления всегда можно найти информацию о свежих проектах. В чем особенность городского генплана? В этом контексте надо говорить о двух документах. Или скорее о комплексном подходе к планированию развития территорий. В генеральном плане закреплены основные направления развития региона. Первое - курорт должен принимать ежегодно около 4 млн. туристов. Второе - емкость курорта должна составлять 80 тыс., говоря по-старому, койко-мест, для чего нужно построить еще дополнительно 40 тыс. Для реализации задуманного план предусматривает создание необходимых технических мощностей, строительство дорожных развязок, подготовку необходимых объемов воды и доставку электроэнергии.

План определяет, где находятся зоны рекреации, жилищной и промышленной застройки. Недавно был утвержден и план детальной планировки. Он пока затрагивает только сам город Ялту, однако только до трассы Симферополь-Ялта-Севастополь. При разработке этого плана перед нами стояла конкретная задача.

Сегодня в большинстве крымских городов заказчик объекта заявляет о своем желании построить в определенном месте определенный объект. Разрешить, строить ли ему, решаем мы. Такой подход никак не применим в таких ценных регионах, как ЮБК. Теперь нами четко определены территории, где можно строить, и объекты, которые там разрешается строить. За обводной дорогой, к примеру, можно строить большой жилищный комплекс. В исторической зоне в нижней части города практически ничего строить нельзя. Во-первых, можно возводить только объекты курортной инфраструктуры.

Во-вторых, допускается только реконструкция существующих зданий. В-третьих, мы наконец определили поэтажное зонирование. В нижней части города запрещено возводить высотные здания, чтобы не уродовать ландшафт. Земля в Ялте дорогая, потому понятно: чем выше здание, тем оно рентабельнее. Но согласно плану в нижней части города высотность не может превышать уже существующую, что составляет приблизительно 4-6 этажей. Дальше в горы находятся территории с предельным уровнем высотности в девять этажей.

Еще дальше возможно высотное строительство. Раньше случалось, что городская администрация проигрывала суды по допустимой высотности новых зданий. Получая разрешение на строительство, например, шести этажей, заказчик подавал в суд иск на разрешение строительства 9-12 этажей. Чтобы осуществить запрет строительства высотных зданий в местах, для этого неподходящих, суд требовал документ, который указывал бы допустимую высотность по зонам. План детальной планировки и стал этим документом. Кроме прочего, территории санатория и рекреационные зоны не должны изменять своего целевого назначения даже под гостиницы. Это тонкий момент, но нам нужно сохранить лечебные базы хотя бы в тех санаториях, где они еще остались.

План определяет также допустимые нагрузки на коммунальные и электрические сети, коммуникации, дороги. Проработана новая транспортная схема, поскольку сейчас дороги рассчитаны на количество автомобилей 20-30-летней давности. Следующим этапом будет принятие правил благоустройства и застройки.

Во-первых, мы определили, что в курортный сезон строить нельзя. Во-вторых, нам приходится даже уточнять, что строительные конструкции должны быть огорожены сеткой. То есть требовать применения нормальных современных технологий строительства.

На очереди определение границ рек, скверов и парков, социальных объектов - школ, детских садов, больниц, а также границ жилых кварталов. Это делается для того, чтобы можно было строить только на оставшейся территории и уйти от хаотичного гаражного строительства. И еще один важнейший шаг - создание земельного кадастра. Раньше денег на реализацию подобных программ не было. Откуда они появились сейчас?

В ялтинском регионе началась активная продажа земли и недвижимости. Эти деньги и направляются на реализацию программ по развитию города. Кроме вышеназванных, мы собираемся воплощать программы по обновлению тепловых и водных систем.

В Ялте отведено 200 га для строительства инвестиционных объектов. Старые тепловые системы нерентабельны и неэффективны. Три года назад была принята финансово емкая, но эффективная программа, согласно которой город будет постепенно уходить от котельных-монстров и переходить на индивидуальные. В этих котельных станут использовать современное экономичное оборудование. Одновременно исчезают теплотрассы, поэтому потеря тепла сводится к минимуму.

За два года мы установили 70 новых котельных, которыми обеспечены главные социальные структуры. Теперь начинается обеспечение жилого сектора. Около 30 котельных уже стоят на домах, и надо сказать, что согласно новым тарифам стоимость тепла на таких котельных в 1,5 раза ниже, чем на старых, а отдача гораздо выше. Думаю, к следующему году весь город будет обеспечен теплом за счет индивидуальных источников тепла.

Ялта получила грант от США по разработке технико-экономической документации для постройки завода по переработке мусора. Какова история этого проекта? Четыре года назад мы приняли участие в инвестиционном форуме в Стамбуле. С нашей стороны были представлены предложения по нескольким инвестиционным проектам. Туда входили проекты постройки развлекательных комплексов, аквапарков, гостиниц. И на всякий случай мы прихватили проект по постройке полигона по переработке твердых бытовых отходов. В результате ни на что не обратили внимание, кроме проблемы переработки мусора. Через год получили грант на $300 тыс. на разработку технико-экономического обоснования.

Под нашим контролем это обоснование делали представители агентства торговли и развития США. Сейчас вся документация подготовлена, и до конца текущего года будет выбрана технология непосредственно переработки. Планируется либо биологическая переработка, либо термическая обработка при высоких температурах. Биологическая переработка стоит около 50 млн. евро, а термическая - 20-30 млн., в зависимости от системы, которую нам предложат. Но придется решать этот вопрос быстро. Сейчас уже отводится земля и начинается проектирование, потому что осталось максимум 1,5 года и город "утонет" в мусоре. За полгода планируется установить сортировочную станцию, приучить людей к раздельному сбору мусора. Думаю, это не проблема, у нас уже есть опыт сортировки пластика.

За пару месяцев люди привыкают. Защита от хаоса Сергей Брайко, мэр Ялты : - Генпланы принимаются во всем регионе. Но план детальной планировки мы сделали одними из первых. Земельный кадастр тоже разрабатывают многие.

Раньше этим не занимались по причине затратности. К примеру, за разработку генерального плана мы заплатили около 2 млн. грн. А за план детальной планировки - около миллиона. За установление границ водоемов и рек мы платим тоже около миллиона. За земельный кадастр придется выложить еще около 5 млн. грн. Если все социальные программы занимают в бюджете 90%, а на остальные программы, к примеру жилищные, остается 10%, то собрать 10 млн. очень непросто.

Потому это проблема финансовой состоятельности региона и вопрос понимания необходимости реализации подобных проектов. Пока не было такого спроса на землю, как сейчас, вопрос казался ненасущным. Теперь же необходимо защищаться от строительного хаоса. Учитывая местные особенности Сергей Брайко: - Нельзя сбрасывать со счетов политическую ситуацию.

Я имею в виду, например, дискуссию Феодосия - НАТО, вопрос крымских татар, да и в целом нестабильную политическую ситуацию в стране. Но эти факторы, на мой взгляд, напрямую на ситуацию не влияют. На нее в первую очередь влияет прибыль и быстрая оборачиваемость средств.

К примеру, в Турции взрывают бомбы, а в Таиланде землетрясение и переворот, но люди туда едут. Курортный регион остается курортным регионом. Мы же проигрываем конкурентную борьбу нашим соседям - Турции, Хорватии, Болгарии, поскольку сегодня у нас не проводится сконцентрированная, направленная политика в области туризма.