Однако комната комнате рознь. Украинское законодательство не препятствует приобретению отдельных комнат

Несмотря на обилие предложений, рынок жилой недвижимости в настоящее время представлен еще не всеми видами объектов. Призабытым остается рынок комнат - видимо, наследие "тяжелого прошлого", когда словосочетание "обмен комнаты" неизменно вызывало ассоциацию с коммуналкой, а значит, нерадужными перспективами. Однако комната комнате рознь. Во многих случаях это вполне выгодный вариант как временного жилья, так и капиталовложений. Зачастую, покупая отдельные комнаты, можно в результате получить целую квартиру или дом. К тому же по более низкой цене, нежели та, которую пришлось бы одномоментно заплатить за все помещение (на сегодняшний день комната в Киеве, судя по информации, размещенной на специализированных сайтах, стоит около $15-30 тыс.).

Тем более что законодательство не препятствует покупке отдельных комнат. Как, собственно, и проживанию в таковых. Согласно Жилищному кодексу, в жилищный фонд входят все жилые дома, а также жилые помещения других зданий. Под последним следует понимать, исходя из Государственных строительных норм "Здания и сооружения.

Жилые дома. Основные положения" ГСН В.2.2-15-2005, "отапливаемое помещение, которое находится на наземном этаже, предназначенное для круглогодичного проживания и отвечающее санитарно-эпидемиологическим требованиям относительно микроклимата и воздушной среды, естественного освещения, допустимых уровней нормированных параметров касательно шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей, а также ионизирующего излучения". Под это определение подпадает и комната в квартире либо частном доме. Правовой Комментарий Покупка возможна благодаря тому, что большая часть жилья находится в частной собственности. Соответственно, хозяин может распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению.

Однако при этом следует учитывать, что большинство квартир и домов в результате приватизации оказались в совместной собственности всех лиц, проживавших здесь. Такая ситуация серьезно осложняет дело по приобретению отдельной комнаты. В свою очередь, покупка возможна благодаря тому, что большая часть жилья находится в частной собственности. Соответственно, хозяин может распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению.

Однако при этом следует учитывать, что большинство квартир и домов в результате приватизации оказались в совместной собственности всех лиц, проживавших здесь. Такая ситуация серьезно осложняет дело по приобретению отдельной комнаты. Гражданский кодекс в нормах касательно жилья говорит о праве собственности на квартиру либо дом. И запрета на продажу отдельных комнат этот акт не предусматривает. Так что совершать подобные сделки можно. В результате покупатель комнаты становится совладельцем квартиры.

Это означает, что квартира принадлежит всем, кто владеет в ней комнатами на правах общей долевой собственности. Доля каждого - его комната (комнаты) либо определенная часть площади квартиры. Кухня, туалет, ванная, коридор - помещения общего пользования. Они принадлежат всем сразу и разделены на доли по количеству владельцев. Размер этих долей зависит от того, каким образом появилась данная совместная собственность. Если в результате приватизации - то доли у всех совладельцев будут равные. Что, в свою очередь, необходимо учитывать при покупке комнаты. Ведь очень редко бывает, что площадь комнаты равна доле одного из прежних совладельцев. При покупке комнаты у одного из владельцев квартиры не следует забывать, что другие совладельцы имеют преимущественное право приобретения продаваемой части.

Но если только они согласятся на условия, которые выдвигает продавец в сделке с третьим лицом. Если же квартира изначально принадлежала одному хозяину, который позже стал продавать ее покомнатно, то доли совладельцев могут разниться. Они зависят от соотношения площади комнаты и всей жилой площади квартиры (дома). При покупке комнаты у одного из владельцев квартиры не следует забывать, что, согласно тому же Гражданскому кодексу, другие совладельцы имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Но если только они согласятся на те условия, которые выдвигает продавец в сделке с третьим лицом. И лишь после их отказа от своего права можно выкупить продаваемую часть. Еще сложнее ситуация, если квартира (дом) находится в общей совместной собственности.

Такое возможно, например, если имущество было куплено семьей. Делится эта недвижимость между совладельцами в равных долях. Однако при покупке какой-либо части такой квартиры (дома) необходимо нотариально заверенное согласие всех владельцев на продажу той или иной доли их собственности. В любом случае, помещения общего пользования должны быть доступны всем. Отказ в возможности пройти на кухню, например, - реальный повод для судебного иска. Ведь при этом невозможно комнату использовать по назначению (для проживания, ведь это жилое помещение). Соответственно, ее владельцу наносятся убытки, которые нарушитель обязан возместить.

То же самое справедливо для ванной, туалета и коридора, ведущего ко входной двери. Эти отношения законодательство позволяет урегулировать договором между совладельцами. Его нарушение - почти стопроцентная гарантия расставания с деньгами.

Главное. Наилучший вариант приобретения комнаты - в частном доме. Да еще если при этом одновременно покупается часть приусадебного участка, желательно с выходом к улице. В многоэтажке дела обстоят сложнее.

Лучше всего приобретать комнату в квартире, где нет проходных комнат. Если же есть подозрения насчет удобств дальнейшего сосуществования с соседями - стоит готовиться к обращениям в суд. Кроме того, что покупка комнаты - достаточно хороший способ инвестирования, главный плюс - получение преимущественного права на приобретение остальной части квартиры или дома в дальнейшем.