Как можно продержаться и добиться успеха, - ВВ рассказал Сергей Король - один из ведущих топменеджеров компании, занимающий скромную должность начальника коммерческого управления. В ожидании цивилизованного рынка

Компания «НЕСТ» одной из первых смогла превратить приходящие в упадок здания проектных институтов в реально работающие офисные центры. Именно эти проекты дали старт развитию компании, а сегодня она завоевывает место на рынке жилой и торговой недвижимости. Как можно продержаться и добиться успеха, - ВВ рассказал Сергей Король - один из ведущих топменеджеров компании, занимающий скромную должность начальника коммерческого управления. - Ваша компания существует довольно давно, но только в последнее время стала активно рекламировать себя и свои объекты. Почему вы молчали о себе? - Мы стремимся быть цивилизованной компанией, и считаем, что все нужно делать вовремя. Раньше объемы, которыми мы оперировали, были недостаточными, и говорить о них не хотелось. Но последние два года стали прорывом в нашей деятельности, хотя это был результат кропотливой работы предыдущих лет.

Главное в нашем бизнесе - это знание и понимание рынка, а также финансовых возможностей компании для реализации проектов. Специфика рынка несколько лет назад была такова, что получить финансирование для крупных проектов без приличного количества реализованных объектов было сложно. Сейчас стало легче, потому что нами введено в эксплуатацию несколько офисных центров площадью от 16 000 до 40 000 кв. м. В предыдущие годы мы накапливали объемы коммерческой недвижимости, которая сдавалась в аренду, формируя тем самым серьезный поток платежей. А сегодня это позволяет нам обеспечить необходимое финансирование возводимых нами объектов. - Насколько реалии рынка отвечают вашим стратегическим планам и замыслам? - Стратегию своего развития мы сформулировали еще восемь лет назад. Тогда мы запланировали к 2010 году стать собственниками объектов общей площадью около 100 000 кв. м. В то время эта задача казалась очень сложной, потому как площадь среднего офисного центра в Киеве составляла 3000-5000 кв. м. Чтобы выполнить план, нам необходимо было примерно 20-30 таких центров. Однако ситуация изменилась - объемы бизнесцентров выросли. Например, несколько недель назад мы ввели в эксплуатацию бизнесцентр "Ренессанс" площадью 16 000 кв. м; в процессе сдачи новый - "Айсберг" - 40 000 кв. м. Всего на сегодняшний день компания владеет и управляет около 70 000 кв. м. До 2010 года осталось еще четыре года, но если мы введем в эксплуатацию те объекты, которые задумали, то наши объемы уже в 2007 году достигнут 200 000 кв. м. - Ваша стратегия - владеть и управлять объектами или вы всетаки занимаетесь девелопментом и развитием проектов? - Владеть и управлять - это не стратегия.

Так работают многие инвестиционные компании, а девелоперы создают некий объект, который затем продают инвестфондам. Сегодня "НЕСТ" сочетает в себе свойства и девелоперской, и инвестиционной компании; к тому же мы являемся компанией, управляющей своими активами. Хотя наш рынок и готов к покупке бизнесов (например, работающего бизнесцентра), и для этого есть необходимое количество игроков, но сам он недостаточно развит. И как на любом таком рынке, ктонибудь из игроков начинает спекулировать на тему рисков. - Вы можете привести примеры таких спекуляций? В чем заключаются риски? - В чем заключаются риски, нужно спрашивать у тех, кто ими спекулирует. Например, у иностранных компаний, которые говорят, что теоретически готовы заплатить такую цену, как платят за аналогичный объект на западе. Но поскольку существуют риски страны - политические, экономические и прочие, то реально заплатят в два раза меньше. Для уважающего себя и свой труд девелопера - это оскорбление. Поэтому мы решили, что пока рынок не станет цивилизованным и понятным для зарубежного инвестора, пока ситуация не станет более профессиональной, мы не будем продавать свои объекты. - В качестве потенциальных покупателей вы видите только иностранных инвесторов? - Не только иностранных, а всех, кто будет готов заплатить за объект деньги, которых он стоит.

К примеру, мы можем продать и украинским финансовопромышленным группам, при условии, что они покупают наш продукт по его рыночной стоимости. Насколько мне известно, транзакция по покупке бизнесцентров украинскими ФПГ готовилась, поэтому я думаю, что стратегические инвесторы готовы к работе с недвижимостью, как и любая крупная структура, способная диверсифицировать свои бизнесы. Недвижимость всегда была очень стабильным и понятным бизнесом, и если украинские инвесторы сейчас не достаточно готовы заниматься ею, то в ближайшие два-три года ситуация кардинально изменится.

К сожалению, сегодня они заняты переделом того, что еще можно переделить, но впоследствии обратят внимание и на капиталовложения, в том числе и в недвижимость. - История вашей компании начиналась с офисной недвижимости, сегодня ваш портфель расширился. Что стало причиной вашего выхода в другие сегменты? - Действительно, с 1997 года мы занимались развитием небольших офисных центров площадью до 2000 кв. м. Параллельно компания приобретала площадки, исходя из их месторасположения с хорошей перспективой развития. На сегодняшний день в нашем портфеле мы имеем разные бизнесы, у каждого из которых есть своя специфика и перспективы. Все сегменты рынка недвижимости сейчас хорошо развиваются. Хотя год-полтора назад все говорили о скором обвале на рынке жилья, к счастью, прогнозы не оправдались, и этого не произошло.

Теоретически может случиться, что какойто из сегментов рынка недвижимости перенасытится, в таком случае мы попытаемся перераспределить финансовые потоки, компенсируя "провал" более успешной деятельностью в другом сегменте. Например, в феврале прошлого года "НЕСТ" решил войти в жилой проект, хотя тот был не простым, и не все менеджеры нашей компании были к этому готовы. Тем не менее, жилье - это всегда дополнительная возможность финансирования проектов, оно более понятно для банков, которые предоставляют кредиты на него охотнее, чем на коммерческую недвижимость. Нам потребовалось какоето время, чтобы понять, как работать на рынке жилья, но наши проекты подтверждают, что мы сделали правильный шаг. И сегодня о комплексах "Времена года", "Изумрудный", "Покровский Посад" знают многие. - У девелоперов, особенно работающих в Киеве, возникает много проблем, большинство из которых субъективные.

Как вы относитесь, например, к ограничениям застройки в центре? - Тут возникает большая опасность спекуляций и демагогии, от которых девелопер не защищен. Например, нам заявили, что на месте одного из наших проектов сотни лет назад стояло историческое здание. Но ведь Киев - вообще исторический город, и так о каждой площадке можно сказать, что когдато на ней стоял исторический памятник, поэтому строить ничего нельзя. На мой взгляд, историческая зона или близость существующих объектов не означают, что нельзя строить, просто это нужно делать разумно. Поэтому у города должна быть программа застройки и понимание того, что, где, как и когда нужно строить, где будет жилье, а где будут развиваться бизнесрайоны. - Сегодня часто говорится о дефиците земли.

Вы ощущаете его? - Для того чтобы говорить о том, есть ли в городе земля, нужно, чтобы ктото занялся систематизацией районов, кварталов, участков и их использованием. Мне это напоминает разговоры о проблемах с дорогами - мол, пробки потому, что дороги плохие. Но при этом никто не думает о логистике, рациональной организации движения, о том, как пользуются этими дорогами, о парковках, карманах для остановок общественного транспорта, чтобы тот не мешал движению.

Я не верю, что в городе есть площадки или какието объекты недвижимости, у которых нет своего собственника, владельца. Передел в столице произошел уже давно. Другой вопрос, насколько собственник понимает, что ему нужно, и есть ли у него желание и средства чтолибо делать на этом участке. Уверен, что в городе есть площадки, которые завтра вполне могут стать нашими. Наше преимущество в том, что мы являемся компанией, которая понимает, что и в каком объеме на этом месте можно построить, кто это будет строить, и сколько можно заработать. Особых опасений по поводу площадок у нас нет, тем более, что многие бизнесэлементы и бизнесрайоны из города потихоньку будут выходить, что создаст дополнительный резерв территорий. - Вы имеете в виду вынос промзон? - Да.

В городе и даже в центре все еще много неработающих или неэффективных предприятий. Например, одна из площадок, которую мы приобрели два года назад, и где располагалась бывшая табачная фабрика "Реемтсма". Владельцы фабрики вынесли предприятие за пределы города и, желая избавиться от непрофильного актива, продали оставшуюся площадку в центре. Мы намерены там строить объект, сочетающий в себе офисы, жилье, торговоразвлекательный центр и гостиницу. Это будущий маленький городок, общая площадь которого составит около 300 000 кв. м, в том числе офисная - примерно 60 000 кв. м, до 120 000 кв. м уйдет под развлекательную зону, порядка 30 000 кв. м займет гостиница, а остальное - жилье - до 40 000 кв. м. - Какую гостиницу вы хотите построить? - Это будет бизнесгостиница. Думаю, что мы привлечем к ней гостиничного оператора. Возможно, не с таким громким именем, как "Хилтон Мэрриот"; есть неплохие прибалтийские операторы. Хотя с известным международным оператором работать проще, тем более с точки зрения повышения стоимости объекта в глазах потенциальных инвесторов. Ведь если возникнет желание продать объект институциональным инвесторам, то сам он должен соответствовать требованиям потенциальных покупателей к качеству будущих операторов и арендаторов.

Чем понятнее и надежнее будет пользователь - арендатор или оператор, - тем проще потом продать объект. - Когда же начнется строительство на территории бывшей "Реемтсмы"? - Я думаю, что к концу года мы закончим концепцию и начнем проектирование. Многие наши площадки не развиваются не потому, что ктото этого не хочет, или потому что денег нет, а по гораздо более прозаическим причинам. Мы привыкли делать качественный продукт, а для этого нужна правильная концепция. С другой стороны, имея почти готовую концепцию, мы должны учитывать развитие города. Например, к нашему проекту подходит линия метро, и нам пришлось переделать внутренние узлы.

За это время мы демонтировали почти все здания на площадке, провели работу с компаниями, которые будут заниматься подземными работами, докупили несколько прилегающих участков. Раньше у нас было 2,5 га, сейчас около 3 га. - Вы не боитесь противостояния общественности? - Наверное, можно было бы чегото опасаться, если бы мы не строили на территории промзоны. Кроме того, мы за свои деньги и по собственной инициативе сделали проект развития всего квартала. Эта территория находится близко к центру, она интересна, но совершенно не рационально используется.

Мы получили одобрение главного архитектора, мэра и даже Президента и вписали в проект развития района наш конкретный объект. Если появится еще ктонибудь, кто предложит свое видение, думаю, мы сможем найти общий язык. Компания "НЕСТ" не первый день на рынке и привыкла решать проблемы за столом переговоров.

Кстати, подобная ситуация у нас была с проектом перед НСК "Олимпийский". - Когда этот проект впервые был заявлен, в нем было заложено очень много функций и квадратных метров. Тогда он действительно вызывал сомнения… - Люди, которые занимались этим проектом сначала - на самом деле высококлассные профессионалы. Они хотели на очень хорошем месте извлечь максимальную выгоду. Затем компания обратилась к английским архитекторам, которые имеют огромное количество успешных проектов, а с точки зрения развития торговых проектов Англия вообще отличается абсолютным пониманием предмета. Тогда концепция поменялась - из объекта убрали офисный элемент, изменили конфигурацию здания. Когда мы приобрели эту компанию, мы тоже внесли некоторые изменения, но они касались внутренних перепланировок, которые сделали объект более эффективным и интересным для будущих арендаторов. - Вы бы купили проект на самой первой стадии? - Наверное купили бы, но все равно переделали. На любой площадке можно построить небоскреб, но важно найти баланс между тем, что ты хочешь построить, и тем, как объект будет работать.

Например, самый современный бизнесцентр, который не может обеспечить достаточного количества парковок, не будет успешным. Торговый центр имеет еще больше потребности в парковках, и если их нет, можно сразу закрывать проект. Нужно соотносить желания с возможностями. - Как вы относитесь к тем, кто занимается так называемыми спекуляциями - покупает и перепродает проекты, объекты, участки? - Меня часто спрашивают, почему вы не продаете тот или иной проект. Есть разные по качеству игроки, с разными возможностями. Один прекрасно себя чувствует, отводя землю и делая эскизный проект. Другой, имея больше финансов, доводит проект до развития, разрешения на строительство и только тогда продает. Третий начинает строить и продает в том случае, если у него заканчиваются деньги.

А ктото сам реализовывает проект, вводит в эксплуатацию, сдает в аренду и тогда думает - продавать или нет. Мы относимся к последним, но другие тоже имеют право на существование. Нам чтото покупать и перепродавать - неинтересно. Мы считаем, что время и ресурсы, которые тратятся на покупку и продажу, можно более эффективно использовать, если доводить проект до его логического завершения.

Сергей Король родился в 1962 году. Окончил Киевский государственный педагогический институт. С 2002 года - председатель наблюдательного Совета ОАО "Недвижимость столицы".

С нынешнего года - начальник коммерческого управления компании "НЕСТ". Женат, имеет трех сыновей. ОАО "Недвижимость столицы" ("НЕСТ") существует с 1997 года.

Основное направление деятельности - девелопмент и управление объектами недвижимости, строительство, реконструкция, агентские услуги на рынке недвижимости. Сегодня компания "НЕСТ" владеет и управляет около 75 000 кв. м офисных площадей в Киеве. В портфеле компании также ряд проектов жилых комплексов - "Времена года", "Изумрудный", "Покровский посад". Кроме того, холдинг намерен реализовать проекты торговой недвижимости - торговоразвлекательный центр "Троицкий" (на площади перед НСК "Олимпийский"), который оценивается в $100 млн, и "Златоустовский" (на территории, ранее принадлежавшей табачной фабрике "Реемтсма", по ул. Златоустовской, 11), ориентировочной стоимостью около $90 млн.

По данным Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, чистая прибыль ОАО "НЕСТ" в 2005 году составила 3,071 млн грн., чистый доход - 20,325 млн грн.