Федерация, земли, города, союзы - все они в данный момент находятся в критической финансовой ситуации, и в целях пополнения своего бюджета вынуждены избавляться от находящихся на их балансе объектов н. Распродажа Германии набирает обороты

Хорошо это или плохо для страны – об этом уже давно никто не спрашивает, если речь заходит о распродаже немецкой недвижимости покупателям из-за границы. Особенно в то время, когда стоимость объектов по сравнению с другими западноевропейскими странами достигла в Германии пика своей привлекательности. Федерация, земли, города, союзы - все они в данный момент находятся в критической финансовой ситуации, и в целях пополнения своего бюджета вынуждены избавляться от находящихся на их балансе объектов недвижимости.

К крупным продавцам добавляются мелкие - это частные лица, попавшие в затруднительное материальное положение и продающие собственность в срочном порядке. Ведь давление на них, как правило, оказывают их кредиторы - сберкассы и коммерческие банки. Всю эту ситуацию выгодно используют сегодня покупатели, приезжающие, в основном, из-за границы. Причины, по которым на немецком рынке все чаще, появляются выгодные предложения по продаже недвижимости, могут быть самые разные. Только мало кто задумывается о том, как это отразится на будущем Германии. Ведь на самом деле происходит ни что иное, как распродажа жилых кварталов и торговых комплексов зарубежным собственникам. Иностранные инвесторы и инвестиционные компании скупают сегодня все, что обещает принести хоть какую-то прибыль, и они находят достаточно большое количество выгодных объектов.

В престижных районах и пригородах таких крупных городов, как Кельн, Дюссельдорф, Гамбург или Франкфурт хорошие здания, выставленные на продажу, не являются редкостью. В данный момент я держу в руках инвестиционный пакет, в который входят 5 жилых и коммерческих зданий в Дюссельдорфе, сданных в аренду, чей доход составляет 7,3% годовых. С точки зрения потенциальных покупателей, это предложение является сенсационно выгодным.

Обычно такие объекты не залеживаются и быстро приобретаются, однако их новые владельцы часто приезжают из-за границы. Сегодня уже около 1,5 миллионов квартир в Германии принадлежат проживающим за ее пределами иностранцам. Немецкие вкладчики уже десятки лет считают, что недвижимость стоит слишком дорого, тогда как иностранцы находят цены довольно приемлемыми, если не сказать низкими. После воссоединения Германии рынок недвижимости на некоторое время оживился, немцы стали чаще покупать и строить, и цены пошли вверх. Однако последние 10 лет рынок находился в застое. Связано это было, прежде всего, со снижением покупательской способности и уменьшением инвестиционной активности внутри страны, с отменой государственных субсидий, а также с кризисом в строительной отрасли. Однако, с увеличением спроса из-за границы и улучшением в стране экономических показателей, наметилась новая тенденция к росту цен на недвижимость.

Немцы, как правило, соизмеряют цены на жилье со своими доходами, инфляцией, общим удорожанием жизни. При этом у большинства немецких семей на аренду квартиры зачастую уходит зарплата одного работающего. А иностранцы, сравнивая цены на недвижимость в Германии с аналогичными у себя на родине, считают их более низкими. Стоимость 1 кв. метра жилой площади в диапазоне 1000-2000 евро (в зависимости от качества объекта) уже давно является выгодной для американских, английских и французских покупателей, а с недавних пор не смущает и россиян. Напротив, доходы от сдачи недвижимости в аренду считаются в Германии высокими и стабильными. Что уж говорить, когда инвесторы находят предложения с 6 - 7 - 8% ежегодной прибыли?

Если за последние 10 лет стоимость жилых и коммерческих объектов сильно не выросла, то доход от сдачи их в аренду увеличивался ежегодно в среднем на 3%. Преимущество владельцев жилья перед арендаторами очевидно. Таким образом, недвижимость в Германии, впрочем, как и во всей Западной Европе считается традиционным, надежным и прибыльным способом вложения капитала, защищенным от инфляции. Не удивительно, что выгодные предложения за последние два года уходили так быстро, что это привело к очередному оживлению и увеличению спроса на немецком рынке. В последние годы, однако, наблюдается одно довольно странное явление. Арабские Эмираты создают у себя на родине в Дубаи суперсовременную инфраструктуру с великолепными дворцами и башнями, гостиницами и промышленными объектами, привлекая к этому деньги из Европы. И одними из крупнейших инвесторов в этой стране являются именно немцы!

То ли они самые не патриотичные, то ли самые предприимчивые!? В арабской столице идет крупномасштабное строительство с привлечением немецкого капитала. В это же время в Германии иностранцами скупаются крупные объекты. К примеру, сейчас на продажу выставлены три именитых пятизвездочных отеля, чья стоимость составляет от 400 до 600 млн. евро. Кто может позволить себе такую роскошь, как не какие-нибудь восточные шейхи, которые, удовольствия ради, во время поездки по Германии любят остановиться не где-нибудь, а в своем собственном отеле?

Сегодня идет спор о действительных причинах, почему это происходит? Немецкий вкладчик финансирует половину голливудской кинопродукции через инвестиционные фонды. Он инвестирует также в судостроение, которое, происходит за границей Германии и не приносит стране никакой пользы. Экономические интересы многих иностранных государств удовлетворяются также за счет немецких инвестиций и налогообложения прибылей компаний, работающих на привлеченном из Германии капитале. К сожалению, у немецких инвесторов, за исключением отдельных случаев, не было особой мотивации для капиталовложений у себя на родине. В связи с этим напрашивается вопрос: кто был заинтересован в такой политике, при которой поглощаются деньги немецкого налогоплательщика, а капитал и прибыль достаются третьим странам? Ситуация довольно серьезная и парадоксальная: в то время, когда капитал немецкого вкладчика уходит за границу, здесь, на его родине, происходит распродажа основных фондов! И воспрепятствовать этому уже давно нельзя.

Покупательская способность внутри страны, особенно если это касается приобретения крупных объектов недвижимости, сильно упала. Такие потенциальные покупатели, как банки и страховые компании, борются сегодня за выживание и собственные позиции на рынке. Крупных инвестиционных компаний, к сожалению, мало и многим из них не под силу масштабные инвестиции в недвижимость. Вполне закономерно, что большинство крупных объектов уплывает в руки иностранных покупателей. Немецкого продавца этот факт обычно мало волнует. Ведь если ему удается продать объект за 200 тысяч или пакет за 10 млн. евро, то радость от выгодной сделки затмевает все мысли о том, кто и откуда за все это заплатил. Однако, опасность кроется в тенденции, ведущей к полной распродаже страны, и если она не изменится, то через пять-семь лет большее количество немецкой недвижимости окажется в руках иностранных инвесторов.

Напомню, что законодательство Германии, в отличие от законодательства таких стран, как Австрия или Швейцария, не запрещает гражданам и фирмам государств, не входящих в ЕС, приобретать недвижимость в Германии. Иностранцам не обязательно также создавать юридические лица с целью последующего приобретения недвижимости. Этим положением, кстати, пользуются сегодня многие покупатели из стран пост советского пространства.

Вкладывать деньги в недвижимость выгодно уже в том случае, когда прибыль от сдачи ее в аренду хоть немного превышает выплаты за кредит. Напомню, что ипотека в Германии является сегодня одной из самых дешевых в Европе и составляет ок. 4,5% годовых. В то же время немецкие банки готовы кредитовать иностранных покупателей уже при наличии у них 30-40% собственного капитала. Сегодня рынок недвижимости представлен объектами на любой вкус. Гостиницы, торговые центры, жилые комплексы, виллы, квартиры - все крупные и мелкие немецкие газеты пестрят объявлениями о продаже и дешевом финансировании.

Своих новых владельцев ждут также такие памятники истории и архитектуры, как средневековые замки, которые еще пустуют или уже переоборудованы в резиденции, гостиницы или пансионы. Встречаются, правда, и попытки ввести неопытного покупателя в заблуждение. Например, если Потсдам в восточной Германии описывают как лучший город для капиталовложений, то это является заведомой ложью. Так же обстоит дело и тогда, когда предлагаемый объект находится в 20 км от Берлина, а в рекламе указывается, что он расположен в черте города. И если, к примеру, Ерфурт превозносится, как крупный центр на востоке Германии, то это также является лишь пустым звуком. Существуют города, которые не станут более привлекательными только из-за того, что о них сочиняют занимательные истории. По прогнозам экономистов для развития инфраструктуры новых земель на востоке Германии и выравнивания их с западными понадобится еще 15-20 лет.

Напомню, что после объединения Германии уже прошло 17 лет и, несмотря, на колоссальные субсидии государства, ситуация в восточных землях до сих пор оставляет желать лучшего. Всем тем, кто заинтересован в приобретении недвижимости в Германии, рекомендуется иметь опытного консультанта (маклера), который специализируется на немецком рынке и которому можно доверять. Тем более если покупка планируется вами из-за границы. При этом важно не упустить и использовать сложившуюся сегодня выгодную ситуацию на немецком рынке.