Background Для определения уровня заинтересованности сетевых национальных операторов различными областными центрами Украины "Украинской Торговой Гильдией" был проведен экспертный опрос сетевых операто. Торговая недвижимость Харькова

На протяжении шестнадцати лет Харьков был столицей советской Украины. Определенную конкуренцию Киеву он может составить и сегодня: северо-восточный мегаполис остается вторым в стране городом, который может похвастаться полноценной системой метро, по количеству населения уступает только нынешней столице, а эксперты в один голос называют Харьков одним из самых перспективных городов в плане развития крупноформатной торговли. Background Для определения уровня заинтересованности сетевых национальных операторов различными областными центрами Украины "Украинской Торговой Гильдией" был проведен экспертный опрос сетевых операторов во всех товарных категориях, включая развлечения. Согласно результатам опроса Харьков является вторым по востребованности городом в Украине. Развитие рынка торговых площадей Харькова находится на уровне активного роста и появления большого количества новых проектов. "По нашим подсчетам, прогнозируемые темпы прироста площадей в торговых центрах в 2006 году составяют 186%", - рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия". По его мнению, такие темпы вызваны не теми же объективными социально-экономическими основаниями, как в других областных центрах. "Бурные темпы роста связаны с малой насыщенностью крупного города современными торговыми площадями, - отмечает Вадим Непоседов. - Возникла парадоксальная ситуация, когда во втором по величине и представленности сетевиков городе в Украине практически отсутствуют современные торговые центры, хотя таковые есть уже в большинстве областных центров, не говоря уже о миллионниках". Эксперты "Проконсул-Девелопмент" (г. Харьков) отмечают, что в связи с благоприятными рыночными условиями сегмент торговой недвижимости в Харькове остается одной из самых привлекательных и динамичных сфер капиталовложений в первом полугодии 2006 года.

Предложение По данным ООО "Проконсул-Девелопмент", совокупный объем предложения торговых площадей в Харькове на июль 2006 года составил порядка 603 тыс. кв. м. Торговые и торгово-развлекательные комплексы составляют большую долю (26%) среди профессиональных объектов торговли. По данным "Украинской Торговой Гильдии", в Харькове действуют около 20 объектов, позиционирующих себя как ТЦ. "В действительности торговыми центрами с большими допущениями можно считать только пять объектов общей торговой площадью порядка 30 тыс. кв. м, - рассказывает Вадим Непоседов. - На данный момент в городе на 1 000 жителей приходится около 31 кв. м торговых площадей в ТЦ, что в 3,4 раза меньше, чем в Киеве". К наиболее крупным торговым центрам Харькова специалисты "Украинской Торговой Гильдии" относят ЦУТ, ТЦ "Украина" и ТЦ "Космос". Одним из наиболее интересных новых проектов станет многофункциональный комплекс площадью более 135 тыс. кв. м на проспекте Жукова, концепция которого разработана "Украинской Торговой Гильдией". "Если говорить о торговой недвижимости, можно отметить два административных района (Дзержинский и Киевский), которые являются основными торговыми зонами в Харькове, хотя на сегодняшний день в городе не существует ни одного профессионального торгового центра", - отмечает Галина Малиборская, руководитель торгового направления компании Colliers International.

По оценкам компании, общая строительная площадь ТЦ в городе находится на уровне 30 000 кв. м. "Основные проекты торговых центров размещены на Салтовке, самом большом спальном массиве города Харькова. Как минимум три больших торговых центра находятся на разных стадиях строительства: ТРЦ "Караван" (85 000 кв. м, открытие - конец 2006 года), "Дафи" (около 50 000 кв. м, открытие - конец 2007 года) и "Французский бульвар" (60 000 кв. м, открытие - 2007 год), - рассказывает Галина Малиборская. - В этой же зоне находится самый большой в Украине рынок "Барабашова". Площадь рынка - около 60 га".

По словам президента АО "Концерн АВЭК и Ко" Алексея Чернышова, в ближайших планах реконструкция "Барабашова" в современный ритейл-парк. На сегодняшний день "Барабашова" является одним из наиболее крупных торговых центров Европы. "Рынок уличной торговли (стрит-ритейл) достаточно неплохо развит в Харькове. На основных торговых улицах можно увидеть такие известные международные бренды, как Mango, Jennifer, Collins, Junker, Adidas, United Colors of Benetton, Terranova, TJ Collection, Ive Roche, Tom Тailor и национальные торговые сети Brocard, Voronin, VDOne, Arber, - рассказывает Галина Малиборская. - Основными сконцентрированными торговыми точками для стрит-ритейла являются площадь Розы Люксембург и площадь Конституции. Они по своей торговой силе равны южной части улицы Сумской (главная улица Харькова), которая тянется от площади Конституции до площади Свободы. Улица Пушкинская является второй торговой улицей города Харькова, хотя с меньшим количеством сетевых торговых операторов". Спрос "По мере выхода на рынок Украины новых операторов растет спрос и на площади в торговых центрах, - отмечают специалисты "Проконсул-Девелопмент". - Расчетное (прогнозное) значение спроса на торговые площади в Харькове на 2006-2007 гг. составляет 1 248 тыс. кв. м. В структуре спроса по форматам торговых помещений как в сегменте продажи, так и в сегменте аренды наибольшим спросом в 2006 году пользовались торговые объекты в основных торговых коридорах Харькова под бутики, магазины-салоны. В структуре спроса на торговые помещения в зависимости от месторасположения происходят некоторые изменения. Повышение стоимости помещений в центральных районах приводит к увеличению спроса на помещения в районах с хорошей транспортной развязкой, а особенно возле магистралей".

Несмотря на увеличение арендных ставок, лидирующее количество заявок (42%, по данным "Проконсул-Девелопмент") на аренду торговых площадей по-прежнему приходится на центральные районы города. Около 14% харьковских арендаторов заинтересованы в непосредственной близости магистралей, 21% беспокоятся о наличии хорошей транспортной развязки, а 23% отдают предпочтение торговым площадям в жилых массивах. В сегменте продажи торговых площадей складывается несколько иная ситуация: 50% потенциальных покупателей отдают предпочтение магистралям, 17% - жилым массивам, 8% - хорошей транспортной развязке и только 25% готовы получить в вечное пользование помещение в самом центре бывшей столицы.

В структуре спроса торговых помещений в зависимости от будущей специализации более 74% заявок в 2006 году приходилось на объекты под непродовольственные товары. При сохранении положительной динамики роста уровня доходов домохозяйств города Харькова дефицит торговых площадей с учетом заявленных строящихся проектов составил порядка 440 тыс. кв. м. "Высокие процент заполняемости (95-100%) и уровень арендных ставок говорят о большом спросе на торговые помещения, - отмечает генеральный директор "Украинской Торговой Гильдии". - Следует также отметить отсутствие предложения в сегменте крупноформатных магазинов. Такая ситуация подталкивает продовольственные сети и сети бытовой электроники к строительству собственных объектов". Арендные ставки По данным "Украинской Торговой Гильдии", ставки аренды на помещения в торговых центрах колеблются от $20 до $50 за 1 кв. м. Цена продажи торговых площадей - от $600 за 1 кв. м за помещения в отдаленных районах и до $1 800 за 1 кв. м в центре города. По данным "Проконсул-Девелопмент", арендные ставки в Харькове варьируются от $12-25 за 1 кв. м (магазины товаров повседневного спроса, дискаунтеры) до $60-80 (торговые секции в ТЦ) и $40-100 (магазины-салоны). За $30-50 можно арендовать 1 кв. м гипермаркета или супермаркета. Приобрести 1 кв. м торговой площади можно за $600-900 (дискаунтер), $800-1 100 (гипер- или супермаркет), $700-1 500 (магазины товаров повседневного спроса), $1 700-4 200 (магазины-салоны), $1 800-3 100 (торговые секции в ТЦ). В компании "Проконсул-Девелопмент" отмечают, что диапазон стоимости и арендной ставки 1 кв. м во многом зависит от месторасположения. Так, если на центральных улицах диапазон арендных ставок редко доходит до $100, то $25 - высшая цена за квадратный метр в торговых конгломератах, расположенных в спальных районах.

Эксперты Colliers International отмечают, что высокие арендные ставки на центральных торговых улицах являются следствием отсутствия успешных профессиональных торговых центров. "Из объектов, запланированных к реализации, наиболее высокие ставки, скорее всего, предложит ТЦ "Караван", - рассказывает Галина Малиборская. - Но поскольку строящиеся торговые центры не будут располагаться в центре, арендные ставки на центральных торговых улицах могут оставаться самыми высокими в сегменте торговой недвижимости в ближайшие годы. Единственный существующий торговый центр значимого размера - реконструированный универмаг "Украина" - не является успешным, что не позволяет судить об арендных ставках в сегменте торговых центров". Тенденции и прогноз "Одной из основных тенденций 2006 года в торговой недвижимости является определенное структурирование рынка, - рассказывают эксперты компании "Проконсул-Девелопмент". - Формируются группы профессиональных девелоперов и других участников рынка, которые, разработав стратегию своего развития, стараются действовать в ее рамках. Анализируя новые проекты, можно отметить, что они становятся более профессиональными. Наблюдается тенденция специализации и концептуализации торговых центров за счет перехода к мультиформатности (включение в комплекс офисных, гостиничных и даже жилых площадей) и акцента на развлекательный сектор. Объекты становятся все более крупными, что вызвано ориентацией девелоперов на неценовые факторы конкурентной борьбы за арендатора".

В компании "Проконсул-Девелопмент" считают, что совокупность наличия дефицита торговой недвижимости, высоких арендных ставок и прихода на рынок новых торговых операторов приведет к увеличению инвестиционной привлекательности проектов строительства ТРЦ, ТЦ и супермаркетов и по показателям может достичь значений альтернативных инвестиций. Концерн АВЭК работает сейчас над несколькими проектами европейского уровня, в том числе AVE Plaza и PLATINUM Plaza, расположенными на главной улице города - Сумской. Проектов такого рода в Харькове еще не было. областных центров.

В 2007 году он станет одним из лидеров в Украине по насыщенности торговыми центрами, что неизменно повлияет на заполняемость и уровень арендных ставок, - отмечает Вадим Непоседов. - В 2006-2008 гг. ожидается выход на рынок значительного количества торговых помещений (порядка 360 тыс. кв. м), что не соответствует потребительскому потенциалу города. Емкость Харьковского рынка не позволит в полной мере поглотить весь объем предложения. Это приведет к снижению рентабельности торговых операторов, падению арендных ставок и увеличению количества незаполненных площадей.

Однако всеобщего обвала рынка, по-видимому, не последует (если в течение 2007-2008 гг. не появятся новые масштабные объекты). Этому будет способствовать тот факт, что набор в будущие крупные объекты происходит уже сейчас, за счет динамично развивающихся национальных сетей. Следует ожидать обострения конкурентной борьбы между торговыми центрами за покупателя. Торговые центры, обладающие конкурентными преимуществами, смогут сохранить нормальную заполняемость и уровень арендных ставок. Конкурентными преимуществами на этот период будут, во-первых, размер и качество объекта, во вторых, специализация объекта, в-третьих, расположение на потоке или в густонаселенном спальном массиве".