По крайней мере, отношение, декларируемое новой властью, действительно стало более приемлемое для нас. «Городом управлять нужно жесткой рукой»

Уже год борясь с произволом чиновников и функционеров, Сергей Овчинников, заместитель председателя правления компании «НЕСТ», эксгенеральный директор компании Hanner, уверен, что популистские заявления о необходимости иностранных инвестиций нужно заменить на реальные гарантии как зарубежным, так и отечественным девелоперам. - Каким образом изменилось отношение власти и девелоперов с приходом нового мэра? - Ситуация на рынке стала несколько прозрачнее. По крайней мере, отношение, декларируемое новой властью, действительно стало более приемлемое для нас. Тем не менее, решить ряд вопросов практических - стало значительно сложнее. Добавились определенные голосования, такие как общественные слушания.

С одной стороны, это правильное начинание, так как к голосу общественности всегда нужно прислушиваться, но с другой стороны, это кроме как разрушением идеи самого девелопмента и движения вперед, или вымогательством в красивой форме, не назовешь. Ведь обычно общественное слушание не значит ничего, кроме весомых дополнительных расходов. Причем, часто не оправданных. На мой взгляд, сейчас одна из основных задач новой власти и непосредственно мэра Киева: ясно и точно сформулировать, что такое Киев как город. Это европейская столица, современный культурный центр?

Соответственно, из самой этой идеи города, каким мы его стремимся сделать, должны исходить те тезисы, на которые мы должны опираться. Строим ли мы высотные здания, в каких местах мы их строим, уплотняем ли мы застройку в центре города? Все должны прекрасно понимать, что нам необходимо решать вопрос с "хрущевками". Но, на мой взгляд, тот джин, которого выпустили из бутылки со всеми этими общественными протестами, превратился еще в один дополнительный вид бизнеса. В городе существует около 20 общественных организаций, большинство из которых являются ничем иным, как машиной для зарабатывания денег.

Нам далеко до Москвы, где инвестору, который заходит в проект, все понятно: какую площадь он может построить, и как будет происходить подключение к городским коммуникациям, и сколько это стоит. В Украине же деятельность инвесторов и девелоперов, на мой взгляд, - просто движение в лесу, буреломе, когда непонятно, с какой стороны и кто тебя стукнет, да во что это столкновение тебе обойдется. - Такая ситуация была при бывшем мэре. Она повторяется? - При бывшем мэре структура управления выстраивалась достаточно долго - восемь лет, поэтому ситуация была более понятной. Сейчас же, наверное, девелоперов, застройщиков, инвесторов использовали в политических целях. И это из бизнеса превратилось в политику. Лучше всего показать людям свою активность в строительстве - какие мы активные, какие мы правильные! Какие несут затраты и потери при этом инвесторы и девелоперы - никому это в принципе не интересно, никто и никогда этого компенсировать не хочет. - Как изменилось отношение к выделению земли? - Есть определенные сложности в данный момент, но они были и при старой власти. Практически ничего не изменилось.

А улучшить ситуацию кардинально, как ни крути, быстро не получится по одной простой причине: чтобы запустить правильную процедуру аукциона, нужно формировать товар, а земельные участки - это не товар. Товар - это то, что на них можно построить. Правда такова, что город сейчас не готов продавать участки, для которых была бы точно разработана техника экономической продажи.

Инвестор должен понимать, что он может построить на этом участке, что его проект может пройти Градсовет без всяких замечаний, проблем и построиться быстро. Мэрии надо продавать с аукциона товар, а такового у нее реально нет, есть только предпосылки для его создания. Поэтому ситуация, на самом деле, на земельном рынке как была непрозрачной и непонятной, такой же и осталась. Даже компании, приобретающие имущественные комплексы, промышленные предприятия под снос, проходят все самые тяжкие пути, которые здесь возможны, чтобы привести в порядок земли, согласовать проекты и двигаться дальше. - В чем суть конфликта компании "НЕСТHanner" с городской администрацией по объекту "Троицкий"? Почему заморожено строительство? - Давайте несколько абстрагируемся от конкретики, а просто рассмотрим ситуацию. Инвестор желает инвестировать в один из городских проектов $100 млн, хочет привести в порядок определенный участок, чтобы туда приходили люди, оживить это место... А никому это не нужно! Или поговорим о стадионе, который уже разрушается.

В его реконструкцию необходимо вложить ?300 млн. Причем стадион не сможет функционировать, так как по всем мировым тенденциям стадионы, расположенные в центре города, практически вымирают изза того, что жизнь активизировалась, растет количество автотранспорта. А для того, чтобы стадион функционировал нормально, нужно создать дополнительные подъездные пути. Стоимость земли в центре города очень высокая, потому практически во всем мире, если стадионы гдето и остаются в центре, то реконструируются, уменьшаются и подругому используются. А мы сталкиваемся с основной проблемой - косностью мышления и нежеланием найти иное решение - только так и никак подругому. У нас проект согласован. Мы выполнили земляные работы, начали строительство - сделали самую тяжелую работу.

А после этого строительство объекта распоряжением городской администрации было заморожено. Ежемесячный ущерб с момента остановки строительства составляет около $2 млн. - Что предлагает Вам город, предъявляет ли какието требования? - Пока город ничего не предлагает. Мы только говорим о том, что корректировка проекта теоретически возможна. И конструкции, которые сейчас заложены в проект, позволяют это сделать. Город ничего не требует.

Он ничего не может требовать, потому что у нас полностью легальная документация. Это шаг с нашей стороны навстречу желанию провести EURO2012 в Киеве. И мы не считаем, что наш комплекс может помешать. Я хочу, чтобы ктонибудь мне вразумительно объяснил, какой стадион они хотят построить, для чего и как он будет служить городу. Давайте подумаем, почему в Германии, где проходил Чемпионат Мира, построены новые стадионы, вмещающие не более 60 000 зрителей, а обычно - это 50 000, поскольку это оптимальное для управления и контроля количество зрителей. И все новые стадионы строятся за пределами города. А нас почемуто стремятся подогнать под ужесточенные требования безопасности, в том числе и антитеррористические, тот стадион, который в принципе невозможно подогнать, потому что он строился тогда, когда этих требований еще не было. Сегодня требование очень простое - эвакуация в четыре стороны.

А у нас просто изза окружения - горы, которая находится за стадионом, - это нереально. Все, что сейчас пытаются сделать - притянуть за уши это решение. Потом, с точки зрения развития города, еще один вопрос: а почему стадион делают только футбольным? Почему его не делают универсальным? Где будут проходить соревнования по легкой атлетике - а это гораздо более здоровый вид спорта? На такие вопросы почемуто ответа нет, просто продавливается решение, которое не в интересах города. - Чем вызвана данная ситуация? - Я думаю, что город находится на грани очень крупного инвестиционного кризиса. И если в ближайшее время ситуация не будет урегулирована, приготовьтесь, для начала, к рывку цен на недвижимость - и жилую, и коммерческую.

В 2007 году будет гарантированный дефицит на жилье просто потому, что значительная часть выделенных площадок заморожена. Высоток строить нельзя - хорошо, не строим 40 этажей. Будет нормальный ТРЦ, концепция которого сделана уже таким образом, чтобы превратить ул. Б. Васильковскую в центральную торговую улицу столицы. Такая улица должна быть в городе. Ведь Хрещатик никогда не будет торговым, он всегда был и будет тусовочным.

Да, там будут стремиться иметь магазины, но он априори не может быть торговым: привлекает слишком большие массы народа, не имеющие той покупательной способности, которая бы обслуживала эти магазины. А Большая Васильковская такой улицей стать может. Мы отказались от высоток. Когда мы покупали проект, там еще была высотка. Конечно, можно было ее строить, доводить тот проект до конца, но мы сказали, что нам этого не надо. Мы хотим построить ТРЦ - у нашей компании, и у меня лично, есть такой опыт.

И мы хотели бы создать такой ТРЦ, который в Восточной и Центральной Европе в 2007-2008 году был бы лучшим. А каким он будет теперь - не знаю. Я думаю, что проблема заключается в другом - в сознании людей, которые выносят подобные решения. Они еще живут при Советском Союзе, когда деньги не имели никакого значения, а инвестиции, разработки независимых компаний сметались решением Компартии. Никто не хочет осознать, что каждый проект - это результат многолетних инвестиций и огромного труда. Каждый месяц инвестор платит зарплату своему персоналу, который далеко не низкооплачиваемый, нанимает консультантов, архитекторов, заказывает различные разработки в городских структурах - Институте генплана, Киевпроекте, проводит различные экспертизы. Каждый день я лично подписываю платежки, которые идут на изучение состояния окружающих зданий, а всем кажется, что это ерунда. Но если такое наплевательское отношение к инвесторам, то тогда их рано или поздно не станет.

Иностранцев нет. Здесь нет реально крупных зарубежных инвесторов, потому что никто не знает, что будет завтра. Мы будем вариться в собственном соку. - Ваш партнер по проекту - иностранный инвестор, он не планирует выводить отсюда инвестиции? - Расширять инвестиции точно не будет. Это 100%.

К сожалению, кроме популистских заявлений о необходимости иностранных инвестиций, дело никуда не идет. - В этом виновата власть государства или киевские власти? - В этом виновато отсутствие прописанной и выполняемой стратегии по развитию города и страны. Ее необходимо разработать не госслужащими, а совместными комитетами; и как бы ни было больно и сложно, такая стратегия должна повседневно воплощаться в жизнь. Практически после каждых выборов страна живет поновому. Каждое новое назначение - и опять все заново происходит. Так не может быть. Город должен иметь программу развития на 20 лет, страна должна иметь такую программу. Кстати, у нас Крым пропадает.

Что произойдет в Крыму, если не будет сделана нормальная программа и остановлена хаотическая застройка? Растащат все земельные участки, а потом реально сделать программу строительства на 50 или 100 гостиниц на ЮБК, чтобы он превратился в курорт мирового уровня, будет невозможно, просто потому, что не будет земли. - Это система или затягивание? - Это в самом городе такой вялотекущий процесс. Хотя земельные вопросы и вопросы согласования проекта должны занимать максимум 12 месяцев, а еще лучше, если бы полгода. - Есть впечатление, что украинские девелоперы, которые продают объекты, цельные имущественные комплексы иностранным компаниям, просто "кидают" их… - Это больше нюансы. Есть сроки, установленные законодательством. Если посчитать их, так и получается, что в течение года можно все решить. Но потом вдруг оказывается, что для того, чтобы получить эту бумажку, нужно взять ту, а если ты получил, то это еще ничего не значит - тебе нужно будет получить и другие - и так по кругу. И это обычно занимает срок - от приобретения ЦИК в Киеве до получения разрешения на строительство, если все делать по закону - это займет 4-5 лет. - Вы считаете, что виноваты нерадивые чиновники, или есть политическая воля, бизнессопротивление? - Я думаю, что это отсутствие порядка и стратегии развития города. Город должен для себя определиться: мы - европейская столица, или мы - украинская столица, которая живет своей жизнью.

Если мы европейская столица, то эта процедура должна продолжаться у нас по такимто срокам и заканчиваться тогдато. Это нужно для того, чтобы привлечь инвестиции. Киеву они нужны для того, чтобы создать новые рабочие места, облагородить город. Где у нас на бумаге написано: Киев - это?.. Это задача не девелоперов, не бизнесменов, а властей города, которые пришли и сделали. При всей той критике, которая обрушивается на Лужкова в Москве, посмотрите, как за 10 лет изменилась Москва. - Вы не наблюдаете сегодня в Киеве перераспределения земли, недвижимости, передела? Нужен ли вторичный рынок земли в Киеве? - Конечно, нужен. Любой цивилизованный вторичный рынок нужен. От существующего он отличается возможностью залога договора аренды в интересах третьих лиц.

К примеру, вы имеете участок, получили на него договор аренды и готовы начать строительство, не важно чего. Но банк требует у вас гарантии, например, права застройки того же участка. В Литве можно заложить банку договор аренды и получить финансирование под строительство, тогда банк финансирует расходы и контролирует проект. Здесь это запрещено. Или переуступка права аренды по договору арендатора в пользу третьих лиц - без необходимости прохождения всего длительного круга пересогласования. Есть две компании, одна у другой купила право аренды.

Это очень облегчит ситуацию. И не нужно будет иметь по 100 компаний в холдингах, которым отведены земельные участки, все можно было бы централизовать. Тогда было бы понятно, какая компания что строит, чем владеет. В девелопменте есть разделение: первичный, земельных участков, получение договора аренды, изменение целевого назначения и т. д. Это отдельный бизнес, и на Западе он никем не порицается.

Но плохо то, что в Украине покупка земельного участка не гарантирует его застройку. Нет такого понятия, как интенсивность застройки земельных участков, плотность. Нужно, чтобы при покупке была возможность посмотреть, что можно построить, например, семиэтажный дом такойто площади, подсчитать экономику… - Если городская власть создаст систему продажи инвестиционных проектов… - Архитектурные разработки в данном случае даже не нужны.

Стоимость работы архитекторов, в зависимости от качества, отличается на порядок. Покупатель может заказать очень дорогого иностранного архитектора, если ему эта архитектурная концепция нужна. Нужно, чтобы было точно определено целевое назначение земли, общая разрешаемая площадь, этажность, интенсивность застройки. Все остальное можно сделать самим. Вы покупаете земельный участок и обязуетесь в течение 5 или 7 лет его застроить, либо через 5 лет эта земля возвращается городу, а вы теряете вложенные деньги.

Это будет способствовать облегчению работы девелоперских компаний. - Может ли Киевская власть завоевать доверие девелоперов? - На мой взгляд, Леониду Михайловичу нужно управлять более жесткой рукой. К сожалению, демократия - хорошая форма организации отношений в обществе, но с точки зрения подхода к развитию города, она не имеет под собой никаких перспектив. Вот давайте посмотрим, кто из городов очень сильно "выстрелил" в последнее время. Допустим, Москва. Там Лужков жесткой рукой управляет всеми - и отселяет, и переселяет. Поэтому Москва уже одна из крупнейших и лучших мировых столиц, а в ближайшие пять лет имеет шансы превратиться в одну из наилучших. Киев, по моему мнению, должен пойти тем же путем. На мой взгляд, такой ясной, точной и краткой градообразующей и градоразвивающей политики сейчас в Киеве нет. А без этого город развиваться не может.

Я очень надеюсь, что новому первому заму по строительству - господину Лещенко - удастся ее сформировать правильно. Я думаю, у него есть такой внутренний потенциал - достаточно и опыта, и знаний, и видения, чтобы это сделать. И когда такая градостроительная политика будет утверждена, мэр должен жесткой рукой ее реализовывать.