При решении градостроительных задач простой подсчет плюсов и минусов дает не так уж и много. Выбор путей развития Киева: взгляд риэлторов АН «Планета Оболонь»

Проблемы, возникающие при застройке любого крупного города, простыми быть не могут по определению. Ибо плюсы не бывают без минусов, а минусы – без плюсов. При решении градостроительных задач простой подсчет плюсов и минусов дает не так уж и много. Ведь дело не столько в их количестве, сколько в их весомости. Бывает, что один плюс перетягивает десяток минусов. Бывает, что наоборот. Но вот на чьих весах перетянет? Ведь у каждого своя шкала приоритетов.

То, что очень важно для одних, не важно для других. Соответственно и оптимальные направления развития Киева люди представляют очень по-разному. Потому начинать необходимо с обсуждений и анализа приоритетов. Для крупномасштабных преобразований необходима воля, нужно массовое стремление; а этого явно не хватает. Не секрет, что далеко не все киевляне, строители, чиновники и «большие начальники» заинтересованы в наращивании объемов строительства.

И дело тут не только в том, что «сытый голодного не разумеет». Дело еще и в том, что любое крупное строительство – это изменение облика и духа города; изменение ритма и уклада жизни, внутреннего состояния души. Менять подобные вещи люди обычно не спешат. Но вот приезжие подобные вещи не очень воспринимают. Они уже и так сменили привычную среду, готовы (и стремятся) менять ее дальше. С Киевом многие из них связывают своё будущее, жить им где-то нужно… Потому и требуют: строить, строить и строить.

Поскольку накоплений у них особых нет, то требуют строить самое дешевое (читай, самое малогабаритное) жилье. Забывая, что в Киеве малогабаритного физически и морально устаревшего жилья и так десятки миллионов квадратных метров. А вот чего практически нет, так это жилья класса «де-люкс». Да и «премиумов» для европейской столицы маловато. И знаменитые киевские парки уж очень отстали от лондонских.

Вот и возникают вопросы: делать Киеву ставку на «премиумы» (перемежая их с «бизнес-классом»)? Или на квадратные километры, застроенные гостинками? Или на массовый исход в города-спутники? От выбора вариантов ответов (а их может быть много) зависит не только архитектурный облик города, но и его внутреннее содержание.

От этого зависит: кто тут будет селиться; на чем Киев будет строить свою экономику; как он будет восприниматься в Украине и мире. Завлечь в Киев (с помощью общедоступного жилья) дополнительно несколько миллионов украинцев – не трудно. Они сами сюда рвутся. Вопрос в том, что они в Киеве будут делать? Ведь все приезжие будут требовать работу, и далеко не всегда в области высоких технологий.

Этак мы и от заводов в центре Киева избавиться не сможем… К тому же, при нынешней демографической ситуации, быстрый прирост киевлян на практике означает крайне нежелательное опустошение регионов. Любые планы останутся пустыми прожектами, если не учтены (заранее не проанализированы) те рычаги-пружины и тормоза-преграды, которые подталкивают и стопорят эти планы. Среди этих пружин и тормозов коррупция занимает далеко не последнее место. Можно только спорить, сколько процентов от стоимости возводимого жилья идет на поддержание коррупционных схем при выделении земельных участков, согласовании проектов, выдаче разрешений.

Полагаем, что немало. Ведь даже Леонид Черновецкий, много лет разоблачавший чиновников, был поражен (сев в кресло мэра) тому, сколь глубоко коррупция въелась в киевские органы власти. Коррупционные схемы блокируют инвестиции; блокируют приход в Киев зарубежных девелоперов (имеющим доступ к дешевым кредитам и огромным денежным фондам); блокируют приход мощных зарубежных строительных фирм.

Не вызывает сомнений, что в Киеве есть немало строительных фирм, заинтересованных в сломе этих схем. Но вряд ли кто будет спорить и с тем, что многие строители не так уж сильно страдали от поборов. Ведь чиновники ограждали их от конкуренции, а деньги (скорее всего, с большим запасом) милостиво разрешали собирать с инвесторов. Новые киевские власти заявляют о том, что дополнительные деньги с инвесторов теперь будут собирать не под прикрытием «коррупционных схем», а законно. И тратить их будут на социальное жилье и развитие города. Как говорится, поживем – увидим. Увидим, в частности, насколько возрастет строительство, насколько сократится количество «очередников». Что же касается «простых киевлян», то очень многие из них вовсе не в восторге от строительства не только в обжитых районах, но и на окраинах.

Потребность в улучшении жилищных условий ощущают далеко не все. К тому же каждый год десятки тысяч киевлян получают дополнительные квадратные метры в наследство (стариков в Киеве много, а рождаемость невысока). Не хотелось бы углубляться в эту тему, но явно выраженные тенденции превращения Киева в мегаполис с огромным количеством приезжих, пугает многих. Накапливается раздражение, вызванное ростом города, изменением его духа и облика. Общественный транспорт перегружен; в центральных районах (и не только там) автомобильные пробки; припарковаться негде.

Скверы и просторные зеленые дворы уничтожаются (застраиваются, превращаются в автостоянки). Инженерные коммуникации не справляются с возросшими нагрузками. Вокруг все больше людей иной культуры и ментальности. Нередко накопившееся раздражение перерастает в противостояние. Киевляне блокируют строительство не только отдельных домов, но и жизненно важного для Троещины метрополитена. Сложно сказать, правильно ли сделал Киев, перебравшись после войны на Левобережье.

Ведь и тогда было известно, что мосты через Днепр всегда будут «узким местом» в развитии города. Неужели градостроители думали, что пропускной способности моста Патона хватит на многие десятилетия, а мост Метро вообще решит все проблемы!? Но как бы там ни было, а что сделано, то сделано… На повестке дня вопросы: куда, как и какими силами двигаться дальше? В ближайшие годы застройка Левобережья, судя по словам директора «Киевгенплана» Владимира Чекмарева, начнет постепенно сворачиваться. Основные устремления – в сторону Теремков, Чайки, Вышгорода. Для развития этого направления планируется еще одна кольцевая дорога с выходом на мост через Днепр в районе Украинки, а также железнодорожная ветка Васильков-Подгорцы. Они направят транспортные потоки в обход Киева, а это, в свою очередь, позволит максимально приспособить железную дорогу внутри города для перевозки киевлян.

Денег, правда, на столь грандиозные планы нет. А те, что есть, по мнению директора «Киевгенплана», тратятся нерационально. Сооружаемый «мост Кирпы», проблем не решает, поскольку «притягивает» транзитный транспорт в центр Киева. Конечно же, этот мост далеко не лишний. Но на него ушли те деньги, которые можно было бы потратить более рационально на объездной мост в районе Украинки. Почему мы заостряем внимание на мостах и автомобильных дорогах?

Да потому, что где мосты и дороги – там и массовое строительство. По большому счету, построить много домов на свободных землях Правобережья – задача не столь уж сложная. Дорогостоящего гидронамыва или завоза грунтов там делать не нужно; оврагов и крутых склонов вдали от Днепра не так уж и много… Строй себе и людям на здоровье… С подобной задачей вполне могли бы справиться многочисленные киевские строители (им только дай землю и разрешения). А уж если разрешат строить целыми микрорайонами (а именно так и необходимо строить), то и иностранные компании подтянутся, в том числе и с немалыми собственными деньгами. Но прежде чем пускать строителей, городу необходимо подготовить инфраструктуру (дороги, коммуникации, тепло-, водо-, энергоснабжение, канализации, очистные сооружения и много чего иного).

Да еще и о местах работы для будущих жителей подумать. Конечно, все это можно возложить и на инвесторов. Только где ж взять таких инвесторов, у которых денег хватило бы на подобные траты?! Тут уж одно из двух: либо продавать сотнями и тысячами гектаров землю в пригородах (в том числе, и иностранным девелоперам); либо занимать. Занимать деньги не вообще, а целенаправленно: - на подготовку огромных территорий для последующей застройки; - на перенос предприятий из Киева в города-спутники; - на создание международных автотрасс и логистических центров; - на строительство (в том числе, на месте сносимых предприятий и домов) современных гостиничных, торговых, офисных комплексов… Деньги на подобные цели можно было бы одолжить не только у богатых иностранных банков и фондов, но и у наших граждан.

Ведь сейчас очень многие (и у нас, и за рубежом) пристально вглядываются: куда бы выгодно и надежно пристроить капиталы. Одни думают над тем, куда вложить миллиард; у других на руках всего одна единственная тысяча. Но, если собрать все это вместе, то очень большие деньги привлечь можно. Были бы здравые привлекательные программы. А также четкие, реальные гарантии (включая и государственные).

Ведущий институт «Киевгенплан» видит Киев как европейскую столицу, в которой должны развиваться наука, культура, сфера образования, торговля, кредитно-банковская система... Промышленность должна быть экологически чистой и, с точки зрения земельных ресурсов, - экономной. Транзитные транспортные потоки – за пределами города. Быстрый рост населения Киева, по мнению директора «Киевгенплана», необходимо сдерживать, При этом он, как «человек старой закалки», своими глазами видевший с какой скоростью Лондон и Париж приобретают черты не совсем европейские, ориентируется на административные методы. Мы же полагаем, что экономические рычаги не только более современны, но и более эффективны; введение же прописки разрушит саму идею европейской столицы. К тому же экономические рычаги вполне можно (и нужно) подкрепить организационными, социальными, политическими и многими иными. Киев нуждается в притоке молодых, способных, деятельных людей.

Но только поглощать тоже нельзя. Произойдет пресыщение и отравление. Нужен обмен, нужна ротация. А для этого городским властям необходимо создать соответствующие условия. Построив (в том числе, за счет инвесторов, претендующих на киевские территории) просторное комфортное жилье для всех, кто желает переселиться из Киева в города-спутники или в областные центры. Без инициативы и поддержки властей наладить ротацию жителей Киева вряд ли удастся. Курс на «европейскую столицу» потребует значительных средств, а они придут лишь в том случае, если потенциальные инвесторы будут четко понимать реальные перспективы. Причем перспективы застройки и развития не только конкретного участка, но и микрорайона, района, всего города.

Другими словами, на Генплане Киева необходимо четко обозначить различные категории застройки. И строить на одних территориях социальное жилье и «эконом-класса», на других – «бизнес-класса», на третьих – класса «премиум». Это необходимо не только для снижения уровня противостояния в обществе, но и для того, чтобы будущие инвесторы четко понимали, в обустройство каких территорий и массивов они вкладывают деньги.

При этом, если дома «бизнес-класса» можно, в принципе, строить где угодно (в том числе, внедряя их точечно в массивы прицентральных панелек), то класс «премиум» где угодно не построишь. Это должны быть действительно элитные районы, либо в Центре, либо в парковой зоне (желательно, рядом с Днепром). В Центре свободных территорий нет. Но есть заводы, которые, на наш взгляд, давно уже пора оттуда убрать. И рядом с Днепром свободной земли практически нет. Но есть обширные промышленные территории (на Теличке, Рыбальском острове, в районе Русановской протоки). Да и массивы хрущевок можно ради «премиума» и современных бизнес-центров из прицентральных районов потеснить.

Но для этого необходимо не только обеспечить соответствующую финансовую мотивацию жильцов, но и предварительно соорудив для них комфортное просторное жилье где-то рядом с метро. А пока их выдавливают запущенностью коммунального хозяйства да повышением тарифов. Отдельная тема – строительство коттеджей под Киевом. У «Киевгенплана» отношение к массовому строительству коттеджей весьма прохладное. Основные возражения – следующие: - для такого строительства потребуется очень много земли. На гектаре умещается порядка 10 коттеджей; в них будут жить порядка 30-40 человек. Если ориентировать сотни тысяч киевлян строить коттеджи, то понадобится добрая сотня квадратных километров только лишь под участки с коттеджами (плюс еще в два раза больше на обустройство разделительных и рекреационных зон между поселками); - территории, застроенные коттеджами, – это не город. Многим жителям там не будет хватать привычной городской среды (не говоря уже об инфраструктуре).

За всем этим им придется регулярно ездить в Киев; - дороговизна дорог и инженерных коммуникаций; - высокие эксплуатационные расходы; - отдаленность (преобладающей части) коттеджей от мест работы и учебы жильцов; - сложности с организацией общественного транспорта; ориентация на использование личного транспорта, который, как показывает зарубежный опыт, многим придется оставлять при въезде в город. Альтернатива коттеджам – привычные улицы с домами от трех до пяти этажей. Там на каждом гектаре можно поселить 250-450 человек. И создать жителям комфортные условия, сочетающие в себе как плюсы города, так и близость к земле и природе. Нам подобные доводы представляются достаточно убедительными. Массивы таких домов могут быть и «эконом-класса», и «бизнес-класса», и класса «премиум».

И квартиры в таких домах могут быть самые разные (от 20 метровых микрогостинок, с кухней «без окон», до огромных апартаментов с индивидуальной планировкой и авторским дизайном). Нам, выросшим в городе, кварталы уютных четырехэтажных домов (с деревьями, защищающими летом пешеходов от солнца, с кустами под окнами и зелеными дворами) представляются куда более привлекательными, чем ряды двухэтажных «таун-хаузов», растянувшиеся на десятки километров вокруг крупных чужеземных городов. Но наше мнение – это лишь наше мнение. А подобные вещи необходимо осмысливать всем вместе.

К чему мы и призываем (в первую очередь, - киевские власти; полагая, что именно они обязаны организовать массовое обсуждение всех этих проблем).