По результатам пос леднего исследования, проведен ного бюллетенем "Нерухомiсть Києва", этот список уже состоит из более чем 50 строящихся и построенных городков с терри ториями площадью от 1 до 100 ге. Метаморфозы коттеджных городков. Рынок набирает обороты

Как следствие растущего спроса сегодня наблюдается увеличение предложения орга низованных коттеджных городков под Киевом. С каждым месяцем становится все обширней список предложений от компаний-за стройщиков. По результатам пос леднего исследования, проведен ного бюллетенем "Нерухомiсть Києва", этот список уже состоит из более чем 50 строящихся и построенных городков с терри ториями площадью от 1 до 100 гектаров. В перечне предложений стали появляться коттеджи и таун хаусы по доступным ценам. Если еще в 2005 году самый дешевый коттедж в городке стоил $250000, то сегодня аналогичный "домик в деревне" может продаваться и за $80000 - столько же "завесит", к примеру, однокомнатная квартира на Лукьяновке. Конечно, подобных предложений пока относительно немного.

Речь идет прежде всего о таких городках, как "Новобог дановка" и "Калинове мiстечко": расположенные в 30-40 км от Ки ева, они уходят по 640 и более у. е. за "квадрат" жилой площади. Поя вились городки и с коттеджами от $140000 ("Уютный" и "Вышгород ская Брама" в Вышгородском на правлении или "Озерный хуторок" в Одесском направлении). Цены на коттеджи со временем заметно понижаются, давая возможность выбора более широкому кругу пот ребителей. При этом по уровню социальной инфраструктуры бо лее дешевые коттеджные городки не уступают более дорогим, а в некоторых случаях значительно их превосходят. Показательно в этом смысле сравнение городков "Аль батрос" (Обуховское направле ние) и "Озерный хуторок": первый из них в соответствии с классифи кацией коттеджных городков, раз работанной компанией "Канзас", принадлежит к классу "элит", а второй - к эконом-классу.

Одна ко с точки зрения инфраструктуры "Озерный хуторок" с минимар кетом, рестораном, детской пло щадкой, футбольным полем, пля жем и двумя теннисными кортами имеет явное преимущество перед "Альбатросом", который распола гает лишь охраняемым гостевым паркингом и собственной бухтой. Очевидно, что в целом рынок растет, начинает обретать более четкие контуры. Постепенно из меняется и соотношение долей, приходящихся на разные классы городков. Так, два года назад рынок состоял примерно из 16 проектов, находившихся на раз ных стадиях готовности. Сегодня же на рынке появились дома эко ном-категории, которых ранее не было. Надо сказать, что эко ном-класс коттеджных городков только зарождается, и потенциал этой ниши огромен. По данным компании "Канзас", емкость сег мента эконом-класса составляет минимум 70% от общего числа потенциальных покупателей за городной недвижимости (это как минимум 600000 кв. м). Стоимость жилья Рынки жилой недвижимости в столице и в пригороде во мно гом схожи: и там, и там отмеча ется постоянный рост стоимости объектов с разницей, касающей ся лишь процента этого роста. Правда, средняя стоимость кот теджей на сегодняшний день ста ла гораздо ниже, а ведь вместе с домом, как правило, приобре тается и участок подле него (см. диаграмму).

Данная диаграмма недвус мысленно свидетельствует о том, что на сегодняшний день стоимость коттеджа с участком в городке эконом-класса на 60% меньше стоимости киевской квартиры такого же класса; к тому же предложение коттеджей пополнилось объектами неболь шой площади (100-150 кв. м). Исходя из этого, нетрудно под считать, во сколько обойдет ся дом из нескольких комнат с прилегающим к нему участком. Правда, стоимость коммуналь ных и сервисных услуг может от пугнуть определенную долю по тенциальных покупателей, ведь отопление дома будет стоить до роже, чем отопление квартиры; кроме того, есть еще расходы на уборку улиц, освещение, ох рану территории и т. д. Средняя стоимость коммунальных услуг в коттеджных городках на сегод няшний день составляет порядка $200 в месяц. Инфраструктура Застройщики современных коттеджных городков уже начи нают задумываться о досуге бу дущих жильцов и их потомства. Инфраструктура здесь представ лена преимущественно детски ми и спортивными площадками, кафе и продуктовыми магазинчи ками.

Однако при выборе коттед жа необходимо соблюдать осто рожность, так как встречаются и недобросовестные застройщики, которые не выполняют своих обя зательств по сооружению инфра структуры. Удаленность от города В настоящий момент застрой щики главным образом стараются освоить так называемое "первое кольцо" Киевской области, охва тывающее 20-километровую зону вокруг столицы. Это соответству ет желанию потребителей жить поближе к черте города. Однако в силу того, что найти подходя щий для масштабной коттеджной застройки земельный участок, расположенный столь близко к Киеву, оказывается все труднее, нормой становится разработка городков в "средней полосе" - в радиусе до 30 км.

В дальнейшем, когда рынок будет наполнен, на чнут активно строиться городки и в 40-километровой зоне. Сейчас можно сказать лишь то, что у лю дей, не желающих выкладывать кругленькую сумму за квадратные метры киевского жилья, появля ется альтернатива. Самое популярное направление Больше всего коттеджных городков сконцентрировано в Конча-Заспе (44% всего объ ема рынка). Такая плотность дает много преимуществ тем, кто живет в отдельном доме или садовом кооперативе без соци альной инфраструктуры. Один из примеров тому - садовое товарищество "Обрий-К", кото рое располагает только охраной и небольшой зоной отдыха на берегу залива р. Днепр. Однако соседство с городком "Золотые ворота", где имеются супер маркет, кафе с рестораном и банкомат, дает "Обрию-К" и его обитателям неоспоримые пре имущества на рынке коттеджных городков. В принципе, подобная ситуация выгодна обоим город кам, жители которых принадле жат приблизительно к одной и той же социальной группе.

Ре зультат красноречив: сегодня в "Обрие-К" за 1 сотку земли про сят $30000. Спекуляции Как и на столичном рынке не движимости, в операциях с кот теджными городками уже начи нают просматриваться элементы спекуляций. Типичный пример: спекулянт приобретает коттедж на стадии проекта и ждет, пока за стройщик городка сам поднимет цену на оставшиеся коттеджи, - а затем по такой же или по менее высокой цене выставляет на про дажу свой коттедж.

В некоторых городках подобная деятельность приветствуется и застройщики сами помогают продать такие дома. Динамика цен На рынке прослеживается интересная тенденция: цены ощутимо возрастают каждые полгода. Так, к примеру, в город ке "Романово" стоимость 1 кв. м менялась несколько раз: в 2004 году она стартовала с отметки 850 у. е./кв. м, а к августу 2006-го достигла уровня 2500 у. е./кв. м. Похожая ситуация сложилась и в городке "Золоче". Еще в начале текущего года цена 1 кв. м здесь составляла $1300, а сегодня эта цифра увеличилась до $1600 (при этом качество коттеджей не меняется). Очевидно, подоб ный рост связан с улучшением динамики продаж коттеджей; не исключены и другие причины. Динамика продаж Сегодня рынок коттеджных городков развивается весьма активно, а вопрос о том, как продаются коттеджи, волнует, наверное, всех его участни ков. Аналитики компании "Кан зас" проследили за динамикой продаж некоторых городков, основываясь на информации, предоставленной компаниями-продавцами. Коттеджный горо док "Петрушки" расположен в Ки ево-Святошинском районе, в 16 км от границы столицы и в 1,5-2 км от комплекса из четырех озер. Поселок занимает площадь 19,5 га.

Генеральным планом здесь предусмотрено строительство 100 индивидуальных коттеджей. По состоянию на 01.07.06 было продано 32 дома. Коттеджный городок "Заповедный-1" распо ложен в 35 км от киевского КПП в Бориспольском направлении. "Заповедный-1" - это поселок из 22 коттеджей, занимающий территорию площадью 10 га, с трех сторон окруженный со сновым лесом. На территории поселка находится озеро пло щадью 0,33 га. По состоянию на 19.07.06 было продано 9 коттед жей. Городок "Паритет Сервис" тоже расположился в Киево-Свя тошинском районе, в 15 км от Ки евской окружной дороги. Городок окружен лесом, а до ближайшего озера отсюда - около 800 мет ров. Согласно плану в городке будет построено 105 коттеджей.

По состоянию на 19.07.06 было продано 43 из них. Судя по приведенным дан ным, коттеджи в названных го родках продаются относитель но неплохо - стало быть, спрос есть. Однако кто именно приоб ретает коттеджи и каков среди них процент спекулянтов, не известно. Сегодня спекуляции становятся более масштабны ми по сравнению с 2004-2005 годами, что является показате лем развития рынка.

Что каса ется городков эконом-класса, то на сегодняшний день про следить какую-либо динамику не представляется возможным, так как подобные объекты нача ли поступать в продажу только в начале 2006 года. Впрочем, судя по опросам потенциаль ных потребителей, проведен ным компанией "Канзас", а так же по наблюдениям работников офиса АКБ "Аркада" (инициа тор строительства самых круп ных городков эконом-класса в Киевской области - "Калинове мiстечко" и "Новобогдановка"), спрос на коттеджи в городках эконом-класса очень высок. Готовность коттеджей Очень важный вопрос - уровень готовности коттеджей при их сдаче покупателю. Почти все застройщики предоставля ют коробку, окна, крышу, фасад, делают стяжку пола и штука турят стены. Каким будет дом после внутреннего ремонта, за висит прежде всего от фантазии будущего владельца. При этом на рынке есть компании, кото рые освобождают владельца коттеджа от забот по внутрен ней отделке помещений, пред лагая полностью готовые дома с паркетом, обоями, сантехни кой, освещением. Кое-кто, как, например, застройщики кот теджного городка "Романково", продает дома "под ключ", пре доставляя будущим владельцам возможность участвовать в про цессе облагораживания дома (выбор красок, обоев, паркета и т. д.). Итоги В целом можно сказать, что по сравнению с 2003-2005 годами рынок коттеджных го родков обретает более четкий профиль - как по своей струк туре, так и в плане проектных концепций, условий приобрете ния объектов, разнообразия ин фраструктуры и качества домов. Начинается внедрение новых технологий строительства, дав но применяемых в мире.

С уве личением количества игроков на рынке усиливается борьба за покупателя, что рано или поздно приведет к появлению более ка чественных, продуманных про ектов коттеджных городков.