Чайки). Свободных складов в Киеве нет! Арендные ставки на рынке логистической недвижимости столицы

Нынешний год не стал, как некогда ожидалось, периодом интенсивного развития рынка логистической недвижимости столицы. В то же время его нельзя назвать и "застойным": все-таки с начала 2006-го на рынок вышли два достаточно крупных, как для киевских реалий, складских комплекса: под Обуховом и в районе Петропавловской Борщаговки (с. Чайки). Но даже эти приятные события погоды на рынке не сделали - площади в новых логистических центрах были арендованы еще на этапе их строительства, а спрос на такую недвижимость в Киеве и пригороде остается по-прежнему острым.

РЫНОК НЕУДОВЛЕТВОРЕН Ситуация на рынке логистической недвижимости столицы на протяжении последних нескольких лет остается практически неизменной: количество складских площадей растет крайне медленно, при этом спрос на них неуклонно растет. Людмила ГУРАЛЬ, начальник отдела маркетинга FIM Group: - По нашим данным, сегодня в Киеве доля свободных площадей складских помещений класса В - около 2%, а в классе А предложений нет вообще. При этом ни один из крупных объектов, заявленных к сдаче в 2005 году, не вышел на рынок, а введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2006-го два логистических комплекса класса А: "FIM Service" в районе Петропавловской Борщаговки (комплекс нашей компании) общей площадью складских помещений 27 000 м? и в Обухове (владелец - компания HCM) общей площадью 9700 м? нашли арендаторов еще до начала строительства. Игорь ЛАТЫШЕНКО, генеральный директор компании "Мазда Моторс Киев": - В нынешнем году в окрестностях Киева были сданы в эксплуатацию объекты такого масштаба: 25 тыс. м? в с. Чайки (Петропавловская Борщаговка) 7,5 тыс. м? в Гостомеле 10 тыс. м? в Гостомеле Еще около 150 тыс. м? вскоре будут выведены на рынок в 30-километровой зоне вокруг Киева. Валерий КИРИЛКО, директор компании Castle Development: - Крупные проекты, заявленные в прошлом году к сдаче (инвесторы - Coudero это вызвано тем, что сейчас современные механизмы могут поднять груз на высоту до 10,5 м.), расположенными в непосредственной близости от транспортных магистралей. Игорь ЛАТЫШЕНКО: - Логистические центры Киева загружены на 90-95%.

Это высокий показатель, но таких центров очень мало, и высокая их загрузка - следствие правильной и системной работы операторов данных центров, а также комплекса предоставляемых услуг. Все остальные "склады" - скорее название, чем функциональное предназначение помещений, но и они востребованы на сегодня из-за дефицита логистических центров и профессиональных складских комплексов. А сложность аренды склада состоит в большинстве случаев в том, что арендатору приходится при выборе опираться не на свои критерии, а выбирать по принципу "менее худшее из имеющихся предложений". Игорь ЦАЛЕНЧУК, генеральный директор VOK Development: - Нынешний объем рынка складских помещений столицы составляет порядка 1 млн. м2, из которых на профессиональные объекты приходится до 160 тыс. м2, плюс 800 тыс. м2 - доля низкоклассных складов. Еще 180 тыс. м2 не являются объектом коммерческих отношений, так как изначально они строились для внутренних потребностей определенных торговых компаний. Сегодня спрос на высококлассную складскую недвижимость как минимум в 2,5-3 раза превышает предложение (вакантность 0-1%) и оценивается в 425-500 тыс. м2, с ежегодным повышением до 15%, на низкоклассные объекты - до 2 млн. м2.

Складов же, обладающих профессиональным менеджментом и оснащенных современным оборудованием, необходимо всего 130-160 тыс. м2. Castle Development оценивает емкость рынка складских помещений Киева и пригорода также в 1 млн. м?, но отмечает, что 2/3 этих площадей имеют сомнительный статус. Самое массовое на сегодняшний день предложение - перепрофилированные из производственных строений или другие малоприспособленные складские сооружения низкого технологического уровня. А вот на долю профессиональной недвижимости такого профиля приходится не более 15% рынка (около 150 тыс. м?), в то же время спрос на них удовлетворен примерно на 15-20%. Особо дефицитны нынче, по мнению аналитиков этой компании, качественные складские комплексы площадью от 1500 до 4000 м? и более 10 тыс. м?. Структура рынка складской недвижимости Киева, по мнению экспертов, выглядит так. Сергей КАРАМНОВ, президент компании Real Estate Solutions: - Рынок складских помещений Украины в настоящее время можно рассматривать, исходя из его деления на три сегмента. Первый - это современные профессиональные склады, соответствующие ряду жестких технических характеристик.

Эта доля пока совсем небольшая - 10% для Киева (в регионах - еще меньше). Второй сегмент рынка - полупрофессиональные складские помещения, созданные по результатам реконструкции цехов и ангаров советских промышленных предприятий и уступающие по техническим характеристикам профессиональным складам. Их доля - 20%.

При этом общая площадь профессиональных и полупрофессиональных складских помещений Киева в настоящее время составляет порядка 150 тыс. м?. Третий сегмент, доля которого 70%, представлен устаревшими зданиями советской эпохи низкого качества, которые не соответствуют современным нормам. По классам недвижимости рынок разделен так: класс А - 3-5% класс В - 7-10% класс С - 40% класс D - 45%. Игорь ЦАЛЕНЧУК: - Сегментировать потребности всего рынка складской недвижимости в условиях отсутствия нормативной либо просто принятой большинством операторов классификации довольно сложно. Сегодня украинские операторы пытаются пользоваться западной классификацией, согласно которой весь массив складской недвижимости подразделяют на шесть категорий - A+, A, B+, B, C, D. На начало текущего года в киевском регионе складов высших классов А и В, которые в большей или меньшей степени соответствуют 21 требованию международных стандартов, насчитывалось всего лишь 13%. По данным Build насыщение рынка ожидается не ранее 2008/09 гг.; увеличение спроса подстегивается активизацией торговли и увеличением розничного товарооборота 2-3 года назад срок окупаемости складских проектов составлял 10-15 лет, сейчас при грамотном подходе подобный проект можно окупить за 5-7 лет (срок окупаемости складских комплексов в пределах столицы - в 2 раза больше, чем у тех, что строятся в ближайшем пригороде (до 15 км от мегаполиса) складской сегмент, по сравнению с другими коммерческими помещениями (БЦ, ТРК) не несет с собой больших рисков, так как здесь строительство обходится дешевле примерно в 2-2,5 раза в связи с применением быстровозводимых сооружений. В общей сложности создание современного склада обходится в 300-450 у. е./м?: каркас с фундаментом - 180-270 у. е./м?, коммуникации - + 30-40%, оборудование еще 20-40% сектор складской недвижимости Украины наиболее высокодоходный в Европе: прибыль превышает 15%. Александр ТРОЯН: - Учитывая высокий неудовлетворенный спрос на склады, усиленными темпами будет продолжаться строительство современных логистических комплексов, но существенного снижения стоимости не будет.

Игорь ЦАЛЕНЧУК: - Самые подходящие для строительства логистических центров земельные участки расположены в 10-километровой зоне от Киева и почти все являются землей сельскохозяйственного назначения, подпадающие под действие моратория на их продажу до 2007 года. В случае прекращения действия моратория на перепрофилирование земель сельхозназначения схемы их перевода станут более прозрачными и упрощенными для потенциальных инвесторов. Это, в свою очередь, уменьшит инвестиционные риски и позитивно скажется на темпах развития рынка логистической недвижимости в целом. К тому времени рынок начнет насыщаться торговой и офисной недвижимостью. И логистические комплексы, склады-отели и консигнационные склады, принимающие товар для дальнейшей реализации от имени владельцев, станут привлекательными объектами инвестирования. Из-за перемещения производственных площадей в 30-километровую зону Киева к 2008 году значительно уменьшится предложение в черте столицы, что приведет к росту спроса на помещения за пределами города. Перспективными направлениями для организации ЛК представляются Житомирская и Одесская трассы, расположенные на правом берегу Днепра. Комплексы могут быть удачно организованы и на Харьковской трассе за Борисполем, в районе Василькова, Новоукраинки, Обухова, Броваров, Вышгорода. Здесь имеется хорошее транспортное сообщение со столицей, развиты коммуникации.

Тем не менее, на данный момент в столице нет масштабных проектов, которые могли бы быть завершены в течение следующих семи месяцев. Исходя из этого, предложение складских площадей на рынке до средины 2007 г. значительно не вырастет. При благоприятных обстоятельствах значительного увеличения предложения следует ожидать с 2008 г. Сергей КАРАМНОВ: - Ситуацию на рынке логистической недвижимости чрезвычайно сложно прогнозировать не то чтобы на годы вперед, но даже в перспективе нескольких месяцев. Можно выделить несколько тенденций. Темпы развития рынка логистической недвижимости напрямую будут зависеть от макроэкономической ситуации в стране, снижения инвестиционных рисков, развития отечественных и иностранных торговых сетей. Развитие сферы торговли и увеличение товарооборота повлекут за собой увеличение спроса на складские помещения. Снизится спрос на низкокачественные складские помещения. Возрастет спрос на профессиональные склады классов А и В. В течение ближайших 2-3 лет на рынке Украины должны появиться крупные западные девелоперы, специализирующиеся на развитии складской недвижимости. Людмила ГУРАЛЬ: - Профессиональных складов, а именно складов класса А, в Киеве сегодня около 170 тыс. м?, однако понимание как отечественными, так и иностранными инвесторами перспективности развития логистических комплексов уже привело к ситуации, когда заявленный к реализации в 2007-2008 гг. объем новых складских помещений составляет 400-500 тыс. м?.

Но учитывая то, что иногда за счет громких заявок компании изучают спрос на объекты, которые только возможно будут строить, а также активно пиарятся, то такое стремительное развитие рынка так и может остаться только на бумаге. По нашим прогнозам, насыщение рынка следует ожидать к 2012 году, а уже после полного насыщения рынка складскими объектами станет развиваться конкуренция на рынке логистических услуг. Игорь ЛАТЫШЕНКО: - Если сложить все заявленные к реализации в 2006-2007 годах инвесторами проекты, то в ближайшие годы следует ожидать появления более 1 млн. м? складских помещений. Насколько реальны планы компаний - мы узнаем достаточно скоро. На мой взгляд, в 2007 году на рынке складских помещений появится немало инвесторов. Строительство комплекса на 10 000 м? с учетом приобретения земельного участка (2 га) обходится в $6-7 млн. Но "сузив" рамки проекта (уменьшив рабочую высоту, превысив плотность застройки, сэкономив на ограждении, сигнализации и качественных материалах) можно построить "десятитысячник" на участке 1 га и за $2 млн.

Из-за общего дефицита даже такой склад будет востребован, и стоимость аренды там будет близка к арендной стоимости комплекса за 6-7 млн. Но через 2 года рынок приблизится к насыщению, и наступит нормальная ситуация, когда арендатор будет предъявлять к недвижимости свои требования, сопоставлять стоимость и выбирать лучшее. Тогда произойдет естественный отбор - комплексы, которые строились качественно, останутся востребованными, а остальные постепенно утратят рыночную ценность.

Свободных складов в Киеве нет! Арендные ставки на рынке логистической недвижимости столицы – одни из самых высоких в Европе