Эксперты: Виталий БОЙКО, заместитель генерального директора консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия" Сергей КАРАМНОВ, президент компании Real Estate Solutions Валерий КИРИЛКО, директор ко. Актуальная тема: Cильные и слабые стороны наиболее знаковых ТЦ Киева

Столичный ритэйл: независимая экспертиза. По просьбе «КН» эксперты оценили сильные и слабые стороны наиболее знаковых ТЦ Киева. Эксперты: Виталий БОЙКО, заместитель генерального директора консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия" Сергей КАРАМНОВ, президент компании Real Estate Solutions Валерий КИРИЛКО, директор компании Castle Development Алексей ФИЛИМОНОВ, директор компании Astera Хотя киевский рынок торговой недвижимости еще только развивается и пока не отличается таким богатством высококлассных торговых центров, как рынки Москвы или Варшавы, все же за последние три года в столице Украины запущено немало "звездных" проектов.

Все они оказали ощутимое влияние на развитие инфраструктуры столичного ритэйла, вывели этот сегмент рынка коммерческой недвижимости на новый качественный уровень и стали примерами для подражания. Но даже эти знаковые проекты имеют не только сильные, но и слабые стороны, прекрасно видимые опытным экспертам. Именно к таким специалистам редакция "КН" обратилась с просьбой оценить внешние параметры пяти заметных и масштабных киевских ТЦ, которые в условиях развитого рынка торговой недвижимости весьма ощутимо влияют на их посещаемость. Конечно, сейчас покупателям может и не столь важна транспортная доступность ТЦ или количество мест на его парковке, ведь в условиях, когда выбор такого рода объектов ограничен, эти обстоятельства отступают на второй план. Но уже через 5-10 лет ситуация на рынке может в корне измениться, и тогда, как показывает тот же московский опыт, эти факторы могут стать решающими. Составляя сегодня рейтинг удобства "звездных" киевских проектов для посетителей, мы стараемся заглянуть в завтрашний день, чтобы знать, насколько готовы нынешние фавориты рынка к грядущим переменам. УДОБЕН ПЕШЕХОДАМ И АВТОМОБИЛИСТАМ "Аладдин" Средние балы* Транспортная доступность 8,25 Визуальная доступность 8,25 Парковка 8 Информационные указатели 7,5 ОБЪЕКТИВНЫЕ ДАННЫЕ Тип: торгово-развлекательный центр Дата открытия: 27 марта 2004 года Общая площадь: 16 тыс. м? Арендная площадь: 10 тыс. м? Этажность: 5 Паркинг: наземный на 500 мест ОЦЕНКА ВНЕШНИХ ПАРАМЕТРОВ Real Estate Solutions Комментарий компании Близкое расположение от станции метро "Позняки" (пять минут ходьбы) делают этот ТРЦ привлекательным для посетителей, передвигающихся общественным транспортом. А соседство с проспектами Бажана и Григоренко и наличие парковки на 500 мест - для автомобилистов.

Последний фактор является очень важным, поскольку эта категория покупателей делает покупки на большие суммы, зачастую обеспечивая 60-70% розничного товарооборота. Потребительская аудитория "Аладдина" - большая и перспективная. Это, во-первых, жители микрорайона Осокорки и близлежащих микрорайонов, которые могут легко добраться до ТРЦ пешком (15-минутная пешеходная зона), их численность составляет 76 тысяч человек. Очень важной аудиторией потребителей товаров и услуг нового торгово-развлекательного центра являются семьи. Около половины жителей района имеют детей до 15 лет и практикуют семейные походы в магазины. Треть семейного бюджета жители района тратят на покупку товаров непродовольственной группы и развлечения. Около трети жителей района регулярно посещают фаст-фуд, проводят свободное время в ресторанах и кафе, ходят в кинотеатры, занимаются спортом. Около четверти не реже одного раза в неделю посещают универмаги и торговые центры. "Украинская торговая гильдия" Комментарий компании Этот ТРЦ расположен рядом с метро на пересечении крупных транспортных магистралей. Такая дислокация позволяет привлекать большие пешеходные и транспортные потоки.

ТЦ хорошо просматривается, но его паркинг - ограничен. Навигация могла бы быть и лучше. Astera Комментарий компании С открытием ТРЦ "Аладдин" квартал по пр-ту Бажана стал торговым, культурным и социальным "коридором" города. Расположенный вдоль проспекта и близ метро "Позняки", центр ориентируется на посетителей среднего и выше среднего уровня дохода. Комплекс устроен таким образом, чтобы проезжающим по проспекту автомобилистам, а также возвращающимся с работы на метро местным жителям было удобно зайти за продуктами по дороге домой в супермаркет Billa, а также сделать другие покупки в "Аладдине". ТРЦ практически примыкает к супермаркету, однако его фасад необычной формы с яркими рекламными и световыми вывесками является отдельным комплексом торговой инфраструктуры микрорайона. "Аладдин" вместе с супермаркетом Billa и McDonalds составляют одну торговую систему, привлекающую поток посетителей.

ТЦ делит с супермаркетом одну стоянку, которой едва хватает для приезжих автомобилистов. САМЫЙ ДОСТУПНЫЙ ДЛЯ АВТОМОБИЛИСТОВ "Караван" Средние баллы Транспортная доступность 6,25 Визуальная доступность 9,25 Парковка 8,75 Информационные указатели 7,75 ОБЪЕКТИВНЫЕ ДАННЫЕ Тип: торгово-развлекательный молл Дата открытия: 2003 год Общая площадь: 55 тыс. м? Арендная площадь: 40 тыс. м? Этажность: 2 Паркинг: наземный на 1350 мест ОЦЕНКА ВНЕШНИХ ПАРАМЕТРОВ Astera Комментарий компании "Караван" был самым первым крупноформатным торгово-развлекательным моллом в Украине европейского образца. В 2003 году, когда он только открылся, никто не верил в его успех из-за очень отдаленного от центра города места расположения (в промышленной зоне) и слабой доступности общественного транспорта. Тем не менее, создатели комплекса компенсировали недостатки месторасположения организацией бесплатных экспресс-маршрутов от ближайших станций метро, дисконтной программой, новыми развлечениями и широкой рекламной кампанией. А новизна формата и идея объединения самых популярных торговых брендов под одной крышей обеспечили ТРК невероятный успех и большой поток покупателей.

Процесс позиционирования ТРК "Караван" как торгового mall предполагает возможность посетителям совершить не только покупки для всей семьи, но и весело провести время взрослым и детям в развлекательных заведениях и местах общественного питания. ТРК состоит из гипермаркета "Караван" с ассортиментом более 90 тыс. разнообразных товаров, зоны бутиков и зоны развлечений. Арендаторы выстраиваются в очередь на свободные площади в "Караване", которых просто нет. Этот ТРЦ круглосуточно полон посетителями даже в будни. Real Estate Solutions Комментарий компании "Караван" является самым крупным и самым известным торгово-развлекательным центром в Киеве. Расположен на месте реконструированной фабрики в промышленной части Оболони. Транспортная доступность - отличная для посетителей со своим транспортом. Для других категорий курсирует бесплатное маршрутное такси от станции метро "Петровка". ТРЦ хорошо просматривается со всех сторон, легко можно найти все входы и выходы, а также сообразить, где находится торговая, а где развлекательная зоны.

Парковка большая, рассчитана на 1350 автомобильных мест. "Караван" ведет активную рекламную политику, размещая свои рекламные биллборды в спальных районах города, не граничащих с Оболонью. "Украинская торговая гильдия" Комментарий компании К положительным сторонам этого ТРК можно отнести его расположение на оживленной автомагистрали, к отрицательным - отсутствие поблизости метро. Широкий фасад, выходящий на автомагистраль, делает его визуально доступным. Паркинг - хороший, но при сегодняшней посещаемости мог бы быть и больше. Навигация есть; грамотная планировка - еще одна отличительная черта этого торгового комплекса. ТОРГОВЫЙ "ПРИВРАТНИК" КИЕВА "Магеллан" Средние баллы Транспортная доступность 7,5 Визуальная доступность 8,5 Парковка 7 Информационные указатели 7,5 ОБЪЕКТИВНЫЕ ДАННЫЕ Тип: торгово-развлекательный центр Дата открытия: 2004 год Общая площадь: 28,5 тыс. м? Арендная площадь: 16,2 тыс. м? Этажность: 3 Паркинг: 500 мест ОЦЕНКА ВНЕШНИХ ПАРАМЕТРОВ Real Estate Solutions Комментарий компании "Магеллан" - один из крупных торгово-развлекательных комплексов, сооруженный при въезде в Киев на Теремках.

Он отличается очень удачным расположением, приемлемыми ценами и широким выбором товаров и услуг, что сделало этот комплекс воистину самым интересным и полезным местом для киевлян в этой части города. Размещение в одном из самых густозаселенных районов города между микрорайонами Теремки-1 и Теремки-2 на пересечении основных транспортных и пешеходных потоков, а также интенсивный транспортный поток обеспечат высокую эффективность бизнеса в этом ТЦ. "Украинская торговая гильдия" Комментарий компанииК положительным сторонам "Магеллана" можно отнести расположение на пересечении крупных магистралей, к отрицательным - отсутствие метро и сложные развязки. ТРЦ хорошо просматривается, поскольку находится в узловой точке пересечения двух крупных магистралей. Размеры парковки вполне удовлетворяют потребности посетителей, навигационные условия продуманы достаточно хорошо. ФЕШЕНЕБЕЛЬНЫЙ, НО МАЛОЛЮДНЫЙ Arena Сity Средние баллы Транспортная доступность 8,5 Визуальная доступность 8,75 Парковка 3,5 Информационные указатели 5,75 ОБЪЕКТИВНЫЕ ДАННЫЕ Тип: торгово-развлекательный центр с офисными помещениями типа Fashion Cenmarkere Дата открытия: 3 сентября 2005 года Общая площадь: 14 тыс. м? Арендная площадь: 8 тыс. м? Этажность: 5 Паркинг: нет данных ОЦЕНКА ВНЕШНИХ ПАРАМЕТРОВ "Украинская торговая гильдия" Комментарий компании К преимуществам этого ТЦ можно отнести его расположение на магистрали и наличие рядом метро. К изъянам - загруженность близлежащих дорог и постоянные "пробки", что усложняет транспортную доступность к объекту. Визуальная доступность Arena City хорошая, поскольку фасадная часть выходит на две магистрали, а объект расположен в квартале, со всех сторон примыкающем к центральным улицам города.

Парковка возле этого ТЦ практически отсутствует, эффективная навигация на подъездах к нему не продумана. Castle Development Комментарий компании ТЦ находится в одном из самых "бойких" мест столицы. Благодаря своему расположению на пересечении улиц Красноармейской и Крещатика, а также Нового проезда (улиц с постоянно высоким автомобильным потоком) он работает на несколько "фронтов". Однако не все в строительстве торговых центров зависит от удачного месторасположения. Комплекс рассчитан на средний и выше среднего класс потребителей и выделяется сравнительно малой посещаемостью. Этот факт можно считать как достоинством, так и недостатком Arena City, ведь публике, которая сюда приходит, нравится, когда в магазинах нет толкотни и можно спокойно пройтись, выбирая не спеша вещи в модном бутике. В то же время для розничных продавцов, которые работают в этом центре, малый поток покупателей подразумевает малую выручку и, соответственно, малую прибыль. На сегодняшний день треть площадей Arena City пустует.

Связано это с тем, что изначально неправильно были выбраны и расставлены в нем "якоря". Концепция размещения "золотого" этажа на самом верху - пятом уровне ТЦ - себя не оправдала. Более качественный "якорь" (например развлекательный комплекс) туда сложно было вписать из-за неудачного конструктивного решения здания. Вторая проблема центра - смешение уровня операторов, торгующих в центре.

В этом комплексе пересекаются операторы, работающие в "Метрограде" (то есть класс товара средний и ниже среднего), и операторы из "Мандарин-плаза" (класс товара - выше среднего и высокий). Такой микс "отпугивает" посетителей как первой, так и второй категорий, именно поэтому данный центр так и не стал для них "родным". На втором уровне проблема - неудачный конструктив объекта с массой тупиковых мест и невозможностью организовать круговое движение. Но это второй эшелон проблем, который трудно было изменить, так как объект реконструировали и было сложно вписать нормальную логистику в существующие стены. Из положительных моментов хочется отметить оригинальный внутренний дизайн комплекса, технологическую начинку и качественную отделку. Astera Комментарий компании По планам девелоперов компании S в 200 метрах от станции метро "Петровка", вблизи конечных остановок троллейбусов и маршрутных такси. Безусловно, такое расположение торгового центра удобно для киевлян, в особенности для жителей Троещины, Оболони, Воскресенки и Радужного массива, поскольку Петровка является для них узловым и одновременно пересадочным местом. Общий пассажиропоток станции метро "Петровка" составляет порядка 120 тыс. чел./день.

165 тыс. чел./день проезжают в этом месте на автомобилях. "Украинская торговая гильдия" Комментарий компании Расположение рядом крупной городской автомагистралью и наличие рядом метро - явные преимущества этого ТЦ. Отрицательные его качества - сложная транспортная развязка. Просматривается "Макрос" только со стороны проспекта Красных казаков. Паркинг соответствует объекту с таким расположением и позиционированием. Навигация есть, но могла бы быть и лучше.