Белорусы к своей Программе реабилитации домов первичной массовой застройки подошли серьезно и основательно. "Проваленная" реконструкция

Одни из первых объектов реконструкции постсоветских «хрущевок» — это пятиэтажки в Москве, Санк-Петербурге, Краснодаре. Показателен опыт строителей Минска. Белорусы к своей Программе реабилитации домов первичной массовой застройки подошли серьезно и основательно. Безусловно, в странах Западной Европы (Франции, Швеции, Финляндии, ФРГ и др.) этот процесс отработан давно. Конечно, не могла остаться в стороне от мировых тенденций в современном строительстве и Украина. Государственная Программа«0 мерах по реконструкции жилых домов первых массовых серий«утверждена постановлением Кабмина № 820 от 14 мая 1999 г. Этим постановлением в течение 1999-2001 гг. было предусмотрено проведение реконструкции отдельных жилых домов, в том числе и в Киеве.

Имелась в виду модернизация жилых домов постройки 1960-70 гг. — перепланировка квартир и пристройка летних помещений (балконов, лоджий, веранд), а также эркеров, лифтовых шахт. Планировалось надстраивать мансардные этажи и пристраивать дополнительные жилые блоки. Необходимо было утеплять наружные стены «хрущевок», вставлять теплосберегающие окна и балконные двери, обновлять инженерные сети, проводить усиление несущих конструкций домов. В институте «НИИпроектреконструкция» (г.Киев) был разработан проект Государственных строительных норм (ДБН) на реконструкцию и капитальный ремонт жилых домов первых массовых серий.

Необходимо было в самые короткие сроки провести комплексное обследование «хрущевок»с целью выявления факторов, которые влияют на снижение эксплуатационных характеристик жилья с разработкой предложений по улучшению технического состояния зданий, выполнить научные, проектные и строительные работы по полной модернизации нескольких «пилотных» жилых домов с обеспечением их соответствия современным эксплуатационным требованиям в каждом городе (регионе) Украины. Увы, дальше разработок первичной документации реконструкция «хрущевок» не продвинулась ни на сантиметр. ДБН по реконструкции этих зданий так и не был утвержден.

В пяти областях страны сумели реконструировать лишь по одному зданию, надстроив мансардные этажи. Модернизировал два своих собственных общежития в Киеве строительный холдинг «Киевгорстрой». Вот, собственно, и все отечественные «успехи» в деле реконструкции «хрущевок». «Хрущевки» износились не физически, а морально В Украине, в послевоенные годы, в условиях острейшего жилищного кризиса было принято решение о массовом индустриальном строительстве жилых домов с конечной целью — обеспечить каждую семью благоустроенной квартирой.

В значительной степени эта цель была достигнута в результате форсированного строительства 5-ти этажных панельных домов, так называемых, «хрущевок». Наряду с панельными, такими же темпами по аналогичным типовым проектам строились 4-5-этажные жилые дома из кирпича и крупных блоков. Позднее стали строить дома из объемных блоков и высотой уже до 9-тиэтажей. Сегодня в городах Украины жилье первой массовой застройки составляет 20-30% всего жилого фонда. После 30-40 лет эксплуатации физический и моральный износ этих зданий достиг такого уровня, что возникла острая необходимость не только в их реконструкции, но и в отдельных случаях — в сносе. Причем, под физическим износом подразумевается, прежде всего, устаревшее инженерно-техническое оборудование, отслужившее свой срок, столярные изделия, в отдельных случаях кровля, элементы фасадов и пр. Капитальные ремонты этих домов при требуемом цикле в 20 лет фактически не проводились. В то же время срок эксплуатации самих зданий далеко не исчерпан. Ошибочно распространенное мнение, что срок эксплуатации «хрущевок» составляет 50-70 лет.

При проектировании этих домов был заложен срок их жизненного цикла в 120 лет. Это подтверждается результатами натурных обследований и изучением фактического состояния, прежде всего, несущих конструкций. Их физический износ не превышает 20-30%. Они обладают необходимым запасом прочности и при нормальной эксплуатации могут прослужить еще 50-70 лет. «Хрущевки» износились «морально». Уровень комфорта проживания, особенно в пятиэтажках, крайне низок, архитектурно-художественный облик застройки невыразителен, придомовые территории с примитивным набором элементов благоустройства используются неэффективно. Кроме того, существенный недостаток домов данного типа это их неудовлетворительная тепловая изоляция, вследствии чего теплопотери через ограждающие конструкции превышают нормативные в 2-3 раза. Дальнейшее откладывание мер по реконструкции «хрущевок» приводит к повышению расходов на содержание жилого фонда первичной массовой застройки.

Как реконструировать «хрущевки»? Можно подойти к решению этого вопроса «с размахом»: предусмотреть комплексную реконструкцию кварталов жилой застройки, которая включает и реконструкцию жилых зданий с отселением жильцов, и перепланировку квартир, и дальнейшее развитие торгово-бытовой, социально-культурной и транспортной инфраструктуры перестраиваемых районов. Увы, на столь масштабные проекты в государственном бюджете Украины средств нет, и в ближайшее время, по-видимому не будет. К тому же просто некуда деть жильцов этих самых сносимых пятиэтажек.

Собственникам «хрущевок» не по карману приобретение жилья в новых престижных городских домах или строительство коттеджей за городом. Очередь на бесплатное коммунальное жилье в стране не только сохраняется, а и неуклонно увеличивается. Оптимальный, и единственно возможный, вариант реконструкции «хрущевок» — комплексная реконструкция и капитальный ремонт жилых домов первых массовых серий с целью сохранения пригодного к эксплуатации жилого фонда и придания ему современных потребительских качеств, что одновременно не исключает сноса отдельных зданий, которые по своим параметрам не подлежат реконструкции. Построенные в 1960-70-х годах пятиэтажные дома можно почти поровну разделить на здания с поперечными и продольными несущими стенами. Первые малопригодны для улучшения планировки в связи с невозможностью передвижки несущих перегородок. Для таких зданий оптимален комплексно-капитальный ремонт и утепление внешних ограждающий конструкций, например, с помощью метода вентилируемых фасадов. Для зданий с продольными несущими стенами возможна полная перепланировка квартир с увеличением площадей комнат, кухонь, объединения двух квартир в одну и т.д. Безусловно, и для таких серий домов нужна обязательная дополнительная теплозащита наружных стен, за исключением, может быть, кирпичных домов.

При реконструкции «хрущевок» вполне возможна надстройка 1-3 и более этажей. «Модно» сейчас устраивать над зданиями мансардные этажи. Этот ресурс увеличения жилых площадей социально, экономически и градостроительно оправдан. В архитектурно-композиционном плане его освоение открывает новые возможности повышения качества жилья. Специалистами доказано, что в большинстве случаев запас прочности пятиэтажных домов достаточен для надстройки этажей. Этому способствует эффект консолидации фунтов под подошвой фундамента.

При надстройке дополнительных этажей также возможна пристройка дополнительных объемов жилья с устройством лифтовых шахт, мусоропроводов и т.п. Перспективны, и в большинстве стран успешно реализуются, так называемые, «пломбировочные» проекты — строительство пристроек, размещенных между существующими домами. Стоимость подобного строительства дополнительных жилых площадей снижается на 20-40% по сравнению с новым строительством. Где же взять деньги на реконструкцию «хрущевок»? Вследствии неподъемности сумм, которые предстоит затратить на процесс реконструкции «хрущевок», установилось мнение, что государство « и не должно заниматься этой проблемой». Ведь не может же государство заботиться только об украинских гражданах, имеющих несчастье проживать в «хрущевках», да к тому же приватизированных. А другие собственники жилья, получается, будут обделены «государевой заботой»? Непорядок... считают чиновники, и провозглашают тезис о том, что инвесторами реконструкции «хрущевок» должны стать... сами жильцы.

Это же в их интересах, вот пусть и решают сами свои проблемы... Но в расчете на одну квартиру затраты на реконструкцию жилья составляют от 30 до 60 тысяч гривен. Во-первых, таких денег, как правило, у малоимущих нет, а, во-вторых, за такую сумму можно приобрести более новую и комфортную квартиру на вторичном рынке, а не связываться с длительными хлопотами по ремонту собственной «хрущевки». Так что вопрос об инвесторах — жильцах «хрущевок», как не было бы это удобно государственным мужам, отпадает сам собой. Повезет тем «хрущевкам», которые расположены в районах, приближенных к центральным. Дополнительно полученную, в результате реконструкции, жилую площадь можно реализовывать по коммерческим ценам и тем самым в значительной степени окупить расходы на реконструкцию.

Конечно, тут уже от инвестора будет зависеть, вести строительные работы с отселением жильцов, или применить частичное отселение (посекционно) в случае надстройки этажей. Благодаря выгодному месторасположению, на перестройку «хрущоб» в центре инвестор обязательно найдется. Для владельцев «хрущобных» районов, расположенных в значительном удалении от мест, называемых «элитными», выход один — дождаться, когда родное государство созреет не только для декларирования добрых намерений, а, наконец, реально побеспокоится о жилищных условия своих граждан. Только государство может и обязано сконцентрировать финансовые и технические ресурсы для осуществления Программы реконструкции «хрущевок».