В этой консультации мы осветим вопросы бухгалтерского и налогового учета жилых домов, которые находятся на балансе государственных ЖЭО. Бухгалтерский и налоговый учет жилых домов у жилищно-эксплутационных организаций

Даже из самого термина " жилищно-эксплуатационная организация" (далее — ЖЭО) становится ясно, что жилищный фонд — основа основ ее деятельности. Да иначе и быть не может, ведь ЖЭО созданы с единственной целью — эксплуатировать государственный и общественный жилищные фонды и обеспечивать их сохранность и рациональное использование. В этой консультации мы осветим вопросы бухгалтерского и налогового учета жилых домов, которые находятся на балансе государственных ЖЭО. Прежде чем переходить к учету, отметим, что собственник всех домов, которые числятся на балансе государственных ЖЭО, - это административно территориальная единица в лице местного совета народных депутатов Отсюда вытекает, что ЖЭО никогда не несет затрат на приобретение таких основных средств Порядок передачи государственного жилого фонда в коммунальную собственность установлен постановлениями КМУ от 06 11 95 г № 891 и от 21 09 98 г № 1482 БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ ЖИЛЫХ ДОМОВ В бухгалтерском учете стоимость безвозмездно полученных основных средств увеличивает дополнительный капитал, попадая на субсчет 424. "Безвозмездно полученные необоротные активы" При начислении амортизации ее сумма уменьшает дополнительный капитал1 и увеличивает доход ЖЭО (п 30 П(С)БУ 72). И поскольку постановление КМУ от 22 06 98 г № 939 не включило в квартирную плату амортизационных отчислений из жилищного фонда, их не учитывают в составе расходов ЖЭО (т е на счете 23 "Производство"), а относят на прочие расходы операционной деятельности - на субсчет 949 Заметим, что до 1 июля 2000 года износ на жилые дома начисляли единственным способом квартальную норму 1,25% применяли к их первоначальной стоимости. После вступления в силу П(С)БУ 7 ЖЭО сама вправе определять, по какому из предлагаемых им методов она будет амортизировать жилые дома В налоговом учете ЖЭО стоимость жилых домов не отражают, поскольку: 1) у ЖЭО (как у коммунального предприятия) не возникает валового дохода на стоимость жилых домов, безвозмездно полученных на основании вышеуказанных постановлений Кабинета Министров Украины (пп.

4.2.15 Закона о прибыли3), 2) амортизацию на жилищный фонд не начисляют (пп.8.1.4 Закона о прибыли) Пример бухгалтерского учета поступления на баланс ЖЭО жилого дома и его амортизации Определение капитального и текущего ремонта жилых и общественных зданий и перечень основных ремонтно строительных работ, которые относятся к этим видам ремонта, приведены в письме Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 13 01 98 г № 7/11 (далее - Госстрой). Текущий ремонт здания - это комплекс ремонтно строительных работе целью восстановления его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержка эксплуатационных качеств, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей. Текущий ремонт обычно выполняют хозяйственным способом, а если нет квалифицированных кадров или объемы работ значительные - подрядным Такое решение принимает распорядитель средств. Капитальный ремонт здания - это комплекс ремонтно-строительных работ, связанных с восстановлением или улучшением эксплуатационных показателей, с заменой или восстановлением несущих или оградительных конструкций и инженерного оборудования без изменения строительных габаритов объекта и его технико-экономических показателей.

Этот ремонт как сложный и трудоемкий осуществляют обычно подрядным способом, а если нужно отремонтировать отдельные конструктивные элементы, это можно сделать хозяйственным способом. Остановимся подробно на нюансах, связанных с определением стоимости ремонтно-строительных работ в пределах текущего и капитального ремонта и составлением проектно-сметной документации. Если жилье, объекты социальной сферы, коммунального на значения и благоустройства ремонтируют с привлечением бюджетных средств или средств предприятий, учреждений и организаций государственной собственности, стоимость работ определяют по приказу Госстроя от 04.10.2000г. № 220 "Государственные строительные нормы. Правила определения стоимости строительства (ДБН Д 11-1-2000)" (далее - Правила) При ремонте перечисленных объектов за счет других источников финансирования эти нормы носят рекомендательный характер, и их применение оговаривается контрактом. Выполнение ремонтно-строительных работ за счет государственных средств подрядным способом предусматривает заключение контракта с подрядной организацией - победителем тендера, причем договорную цену таких работ определяют согласно Правилам. Состав проектно-сметной документации для капитального и текущего ремонта регламентирован Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых домов (ВСН 55-87(р)), Инструкцией о порядке проведения ремонта и содержания объектов городского благоустройства (КДП-204-12 Укр 214-92), утвержденной приказом Госжилкоммунхоза Украины от 24.12.92 г. № 75, другими нормативными документами по вопросам разработки документации на ремонтные работы, а также инструктивным письмом Госстроя Украины от 26.05.99 г. № 7/469. Для технически несложных объектов состав и содержание разделов проектно-сметной документации могут уточняться в зависимости от специфики и условий выполнения ремонта. При этом нужно обязательно разработать документы, по которым определяют фактические объемы работ (дефектный акт) и сметную стоимость ремонта. С 1 января 2001 года совместным приказом Госкомстата и Госстроя Украины от 29.12.2000 г. № 416/299 "Об утверждении типовых форм первичных документов по учету в строительстве" уточнены правила статистической отчетности при выполнении подрядных (в том числе ремонтно-строительных) работ и введены в действие новые типовые формы первичных учетных документов, а именно: - акт приемки выполненных подрядных работ (форма № КБ-2в) Его обязательно составляют при выполнении работ подрядным и хозяйственным способами в пределах капитального и текущего ремонтов с привлечением бюджетных средств или средств предприятий, учреждений и организаций государственной формы собственности; - справка о стоимости выполненных подрядных работ и расходах (форма № КБ-3).

Необходима строительным предприятиям и их структурным подразделениям всех форм собственности, которые выполняют работы по капитальному и текущему ремонтам подрядным и хозяйственным способами независимо от источников финансирования. Что касается оформления документации при выполнении неотложных противоаварийных или аварийно-восстановительных работ, то расчеты за выполненные работы по формам № КБ-2в, № КБ-3 уточняют по сметной документации к рабочему проекту (рабочей документации), которая может составляться как во время выполнения указанных работ, так и после их завершения При выполнении хозяйственным способом работ по текущему ремонту, которые не нуждаются в разработке чертежей, можно определять стоимость ремонта на основании дефектных актов и расцененных описей работ. Согласно постановлению КМУ от 22.06.98 г. № 939 в состав квартирной платы наряду с другими расходами входят и расходы ЖЭО на текущий ремонт жилого фонда. К ним относят: - расходы на оплату труда постоянных и временных работников, выполняющих текущий ремонт хозяйственным способом (маляров, кровельщиков, слесарей, столяров), и отчисления на социальные платежи в соответствии с законодательством; - расходы на материалы, - расходы на текущий ремонт, выполняемый подрядным способом; - прочие расходы. Порядок определения нормативных расходов ЖЭО, связанных с содержанием домов и придомовых территорий, в том числе и на текущий ремонт, утвержден приказом Госстроя от 03.09.99 г №214. Ремонт квартир производят за счет собственников, нанимателей или арендаторов (если это предусмотрено договором аренды), но если он вызван выполнением ремонта жилого дома, установлением дополнительного оборудования или другими причинами, не зависящими от перечисленных лиц, то его финансируют из средств, отведенных на ремонт дома4. В бухгалтерском учете расходы на текущий ремонт жилых домов, находящихся на балансе ЖЭО, отражают в составе затрат на счете 23 "Производство", а в налоговом - полностью включают в валовые расходы на основании пп.5.2.1 Закона о прибыли. Мы считаем, что ограничение в 5%, действующее для ремонтов любых производственных основных фондов, на текущий ремонт жилых домов не распространяется, ведь стоимость последнего как специфические расходы покрывают за счет квартирной платы. Пример бухгалтерского и налогового учета текущего ремонта жилого дома, выполненного хозяйственным способом,