Впервые такую попытку предпринял Кабинет Министров Украины, утвердив Постановлением от 31.07.1995 г. Управление многоквартирным домом

Принятие Верховной Радой 29 ноября 2001 года Закона Украины № 2866-III «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» (далее - Закон) прошло как-то тихо, незаметно, хотя положения Закона затрагивают интересы тех, кто приватизировал или приобрел квартиру в многоквартирном доме (то есть собственников жилых помещений), а также собственников нежилых помещений, а таких в Украине достаточно большое количество. Впрочем идея создания объединений (обществ) совладельцев многоквартирного дома сама по себе не нова. Впервые такую попытку предпринял Кабинет Министров Украины, утвердив Постановлением от 31.07.1995 г. № 588 Положение о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем пользовании (далее - Положение). В последующем, во исполнение указанного Постановления, совместным приказом Госжилкоммунхоза и Фонда госимущества были утверждены Положение о порядке государственной регистрации объединений (обществ) совладельцев многоквартирного дома и Типовой устав таких объединений. Однако широкого распространения движение по созданию объединений (обществ) совладельцев многоквартирного дома не имело, в том числе и в силу того, что ни Постановлением, ни другими законодательными актами не было определено то единственное лицо, которое несло бы ответственность за своевременную уплату стоимости потребленных коммунальных услуг. С принятием Закона этот недостаток устранен. Появилась ключевая фигура - управитель, осуществляющий управление неделимым и общим имуществом жилого комплекса по поручению собственника (собственников) имущества, обеспечивающий его надежную эксплуатацию и в том случае, когда функции управителя осуществляет объединение, несет полную ответственность за своевременную уплату стоимости Фактически потребленных членами объединения коммунальных услуг. Закон регулирует: • порядок создания, регистрации, реорганизации, деятельности и ликвидации объединений и ассоциаций; • отношения субъектов права собственности относительно использования и распоряжения недвижимым имуществом в объединении и ассоциации; • отношения между объединениями и ассоциациями; • отношения между объединениями, ассоциациями и органами государственной власти и органами местного самоуправления; • отношения между объединениями и хозяйствующими субъектами. Из этого следует, что Закон не регулирует отношения между лицом, осуществляющим функции управления неделимым и общим имуществом жилого комплекса (управителем), и липами, проживающими в квартирах многоквартирных домов по договору имущественного найма, то есть лицами, которым эти квартиры на праве собственности не принадлежит.

Возможность построения отношений между объединениями и хозяйствующим субъектом позволит повысить качество услуг предприятий, обеспечивающих всех нас теплом, водой, газом, электричеством и т.п. В связи с чем появляется реальный механизм понуждения этих предприятий к надлежащему исполнению ими своих обязательств в том числе посредством обращения в хозяйственный суд с соответствующим иском. Согласно части 1 ст.4 Закона основная цель создания объединения совладельцев многоквартирного дома: • обеспечение и защита прав членов объединения и соблюдение ими обязательств; • надлежащее содержание и использование неделимого и общего имущества; • обеспечение своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами. Объединение является юридическим лицом-не-прибыльной организацией и не ставит перед собой цель получать прибыль для ее распределения между членами объединения. В соответствии со ст.6 Закона объединение может быть создано в доме любой формы собственности из числа тех, кто приватизировал или приобрел квартиру, а также собственника дома или его уполномоченного лица, собственников жилых помещений, а также собственников нежилых помещений. Статьей 9 Закона установлено, что членом объединения может быть физическое или юридическое лицо, которое является собственником квартиры (квартир) или помещения (помещений) в многоквартирных домах.

Членство в объединении является добровольным и может наступать либо одновременно с созданием объединения, либо на основании поданного письменного заявления. Центральным моментом Закона являются его положения о содержании жилого комплекса на балансе, управлении им, а также об отношениях собственников помещений и управителя-юридического лица, осуществляющего управление неделимым и общим имуществом жилого комплекса по поручению собственника имущества и обеспечивающего его надежную эксплуатацию. В соответствии с правилами ст.

11 Закона управление всем жилым комплексом обеспечивает лицо, у которого комплекс находится на балансе, — балансодержатель. Балансодержателем может быть объединение, а также как предыдущий собственник (в настоящее время большинство многоквартирных домов находятся на балансе жилищно-эксплуатационных предприятий, обеспечивающих содержание домов и придомовых территорий), так и любое другое юридическое лицо, устав которого предусматривает возможность осуществления такой деятельности, при условии заключения с ними соответствующего договора. Управление же неделимым и общим имуществом жилого комплекса осуществляет управитель путем: • надлежащей эксплуатации жилого комплекса и обеспечения соответствующих условий пользования собственным неделимым и общим имуществом собственников; • накопления необходимых средств на проведение текущих и капитальных ремонтов в соответствии с законодательством; • получения возмещения с виновного лица за убытки, причиненные имуществу, находящемуся у него на балансе, или своевременного обращения в суд по возмещению убытков в принудительном порядке. Как видим, Закон разграничивает такие употребляемые в нем термины как «жилой комплекс», под которым понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок, размещенный на нем жилой многоквартирный дом или его часть вместе с сооружениями и инженерными сетями, которые создают целостный имущественный комплекс, а также «неделимое имущество» и «общее имущество», которые включают в свой состав лишь часть жилого комплекса. Статьей 12 Закона предусмотрено, что если балансодержателем жилого комплекса или его части является объединение, то управление неделимым и общим имуществом этого комплекса оно может осуществлять в форме: — управления через свои уставные органы; — передачи всех или части функций управления юридическому лицу на основании договора; — делегирования установленных уставом полномочий по управлению ассоциации.

Таким образом, у владельцев жилых и/или нежилых помещений есть реальная возможность осуществлять функции управления. Более того, юридическое лицо-собственник жилых и/или нежилых помещений многоквартирного дома, являясь членом объединения или не являясь таковым, при определенных условиях может на основании заключенного с объединением договора принять на себя обязательства по осуществлению всех функций управления неделимым и общим имуществом жилищного комплекса, в составе которого находятся принадлежащие ему помещения. Это, в свою очередь, позволит такому юридическому лицу осуществлять контроль за исполнением своих обязательств другими собственниками помещений, хозяйствующими субъектами, обслуживающими жилищный комплекс, устанавливать правоотношения с органами государственной власти и органами местного самоуправления, а также реализовывать и другие права, предусмотренные Законом. Отношения собственников помещений и управителя, в соответствии со ст.

13 Закона, регулируются договором между ними. Причем данная статья содержит императивную (категоричную) норму о том, что заключение договора между собственником помещения в жилом комплексе и управителем является обязательным и не зависит от членства в объединении. Законом предусмотрено, что в случае отказа собственника помещения заключить договор или уплачивать обязательные платежи на содержание и ремонт неделимого имущества и соответствующей части общего имущества объединение имеет право через 60 дней со дня прекращения платежей или отказа в заключении договора обратиться в суд с иском о взыскании начисленных платежей. Объединение имеет право обратиться в суд также с иском об обращении взыскания на имущество собственников помещений, которые отказываются: • возместить причиненные убытки; • своевременно и в полном объеме уплачивать все установленные Законом и уставом объединения платежи, сборы и взносы; • отчислять средства в резервный и ремонтный фонд объединения. Реализация таких прав объединения осуществляется его правлением. Таким образом, злостные неплательщики с вступлением в силу Закона могут поплатиться своим имуществом. Возможность обращения взыскания на имущество собственников помещений в порядке общего судопроизводства существовала и ранее. Случаи описи и реализации имущества по решениям местных судов изредка освещались на телевидении и в печатных средствах массовой информации.

Как правило, истцами по таким делам выступали жилищно-эксплуатационные предприятия, отраслеобразующие предприятия, обеспечивающие жилые помещения водой, теплом, газом, электричеством, то есть бывшие государственные предприятия. Но такое явление не носило массового характера и это объяснимо — в противном случае можно было ожидать взрыва социального негодования. Теперь же эта, прямо скажем, неблагородная миссия возложена на объединения совладельцев многоквартирного дома, что свидетельствует о том, что законодатель, по всей видимости, не видит альтернативы в борьбе против растущих коммунальных неплатежей.

Особого внимания заслуживают такие положения Закона как установление доли обязательных платежей на содержание, эксплуатацию и ремонт общего и неделимого имущества; средства объединения; оплата коммунальных услуг членами объединения; расходы на содержание и ремонт помещений. Доля в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт неделимого имущества (то есть неделимой части жилого комплекса, которая состоит из части вспомогательных помещений, конструктивных элементов дома, технического оборудования, обеспечивающего надежное функционирование жилого дома) устанавливается пропорционально к общей площади помещений, пребывающих в собственности физических или юридических лиц. То есть чем больше площадь находящегося в собственности помещения, тем больше доля в общем объеме платежей на содержание и ремонт таких вспомогательных помещений как лестничные площадки, вестибюли, внеквартирные коридоры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов и т.п., в том числе на освещение и обогрев этих помещений.

Что же касается доли в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества (то есть части вспомогательных помещений жилого комплекса, которые могут использоваться в соответствии с их предназначением на условиях, определенных уставом объединения (кладовые, гаражи, мастерские и т.п.) и в других специальных затратах, то она устанавливается пропорционально к общей площади помещений, пребывающих в пользовании физических и юридических лиц. Следует предположить, что в случае отсутствия таких вспомогательных помещений отпадает необходимость в осуществлении платежей на их содержание и ремонт. Статьей 21 Закона предусмотрено, что для накопления средств на ремонт неделимого и общего имущества и срочного устранения убытков, возникших в результате аварий и непредусмотренных обстоятельств, в обязательном порядке создаются ремонтный и резервный фонды. Кроме того, предусмотрена возможность создания других специальных фондов. Как вывод, создание подобных фондов непременно приведет к росту размера осуществляемых собственником помещений ежемесячных платежей. Вместе с тем Законом не урегулирован вопрос выделения доли собственнику помещений из ремонтного, резервного и специальных фондов в случае передачи права собственности на эти помещения другому лицу и в случае, когда за определенный промежуток времени не было аварий, а ремонт не производился.

Следует предположить, что поскольку речь в данном случае идет о доле в общей собственности, то необходимо пользоваться правилами ст. 115 Гражданского кодекса УССР, согласно которой каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать выделения своей доли из общего имущества. Статьей 22 Закона установлено, что в случае отсутствия технической возможности проведения по-квартирного учета потребления водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, горячего водоснабжения и других услуг управитель обязан за счет средств балансодержателя установить общедомовые устройства учета. Из каких источников будет производиться финансирование требований этой нормы Закона, если учесть «нищету» нынешних балансодержателей большинства многоквартирных домов, остается загадкой. Характерно, что при наличии технической возможности проведения поквартирного учета потребления водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, горячего водоснабжения и других услуг собственники жилых и нежилых помещений могут перечислять средства непосредственно на счета предприятий и организаций, предоставляющих эти услуги. Собственники же квартир, помещений, не оборудованных устройствами учета, обязаны заключить с управителем договор на обслуживание и оплату коммунальных услуг независимо от членства в объединении. В соответствии с правилами ст.24 Закона прежний собственник, на балансе которого находился многоквартирный дом до передачи на баланс объединению, должен принимать участие в организации и финансировании первого после передачи на баланс капитального ремонта дома.

Согласно ст. 25 Закона органы местного самоуправления в порядке, установленном законом, могут делегировать объединению, исполняющему функции управителя, полномочия по осуществлению расчетов относительно предусмотренных законом льгот и субсидий отдельным категориям граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг, потребленной электроэнергии. Закон, кроме того, определяет права и обязанности членов объединения, общие права и обязанности самого объединения, отношения, вытекающие из договоров аренды помещений, пребывающих в общей собственности членов объединения, а также из договоров страхования общего имущества от каких-либо видов рисков и прямых убытков. Насколько «жизненным» окажется анализируемый Закон - покажет время.