Цена, которую платят застройщики за прохождение согласований, - внесение изменений в инновативные решения в соответствии с требованиями чиновников. Авторское бесправие

Самая разветвленная и жесткая разрешительная система внедрения ноу-хау сегодня работает в строительстве. Мимо нее не может пройти ни один проект - не только предполагающий внедрение нового архитектурного решения, но и просто согласование генерального плана строительства обыкновенного жилого дома. Цена, которую платят застройщики за прохождение согласований, - внесение изменений в инновативные решения в соответствии с требованиями чиновников. Как правило, любое новшество, при внедрении его в производство, обязательно должно пройти процесс согласования в различных инстанциях. Для того чтобы показать возможный сценарий внедрения новинок, мы решили изучить этапы проведения обычного проекта через всю разрешительную систему, функционирующую в строительной отрасли. Мы выбрали этот вид бизнеса потому, что он является одним из самых прибыльных и динамично развивающихся: строители уже вышли на те объемы работ, которые они выполняли в советские времена, - в эксплуатацию ежегодно сдается 1 млн. квадратных метров жилья. По прогнозам операторов, такие показатели сохранятся и в дальнейшем, поскольку спрос на жилую недвижимость существует как со стороны государства, так и со стороны инвесторов. Разгорающаяся конкурентная борьба вынуждает операторов рынка предлагать заказчику все более и более совершенные и качественные дома. Пока, в основном, для этой цели строители используют довольно стандартные западные решения, повышающие удобство проживания в доме (подземные паркинги, автономные системы отопления и вентиляции и т. д.).

И хотя такие архитектурные решения сложно назвать инновацией в «чистом виде», строительство подобных объектов в Украине является новшеством. Успешность внедрения задуманного, по словам председателя правления компании «Аркада - Термодом» Юрия Самойловича, зависит, скорее, от финансовых возможностей предпринимателя, чем от прогрессивности идеи: «Нет таких инноваций, которые нельзя было бы внедрить в производство при наличии денег». Однако прохождение процедуры согласования часто изменяет саму идею. «Поскольку это городская застройка, мы вынуждены выполнять все требования чиновников», - говорит начальник производственно-технического отдела строительной фирмы «ТММ» Александр Салюков. Два года согласований По словам наших собеседников, провести проект через сложную административную систему можно, только исполнив все требования ее звеньев. «Чиновники выставляют нам свои условия, и мы вынуждены исполнять эти предписания. Например, снижать этажность или изменять планировку здания так, чтобы оно вписывалось в существующую застройку. При этом у каждого органа возникают свои требования к новому зданию, и их надо выполнять. Или платить очень большие деньги, чтобы не получать таких дополнительных требований.

Иначе к тому времени, когда процедура согласования будет наконец-то пройдена, идея того, что ты хочешь построить, просто устареет», - отмечает директор компании КП «Житлоинвестбуд-УКБ» Вячеслав Непоп. Первым шагом на пути реализации нового проекта является выбор места для строительства объекта. Для того чтобы получить земельный участок под застройку, заказчику необходимо провести т. н. предварительную проработку, которая включает в себя анализ соответствия этажности будущего здания и инженерного обеспечения (анализ выполняют АО «Киевпроект» и другие проектные организации). Затем - направить письмо в Главкиевархитектуру для получения архитектурно-планировочного задания (АПЗ) на строительство жилого дома на выделенном участке, при условии получения разрешения Киевсовета на место расположение объекта. Наиболее хлопотный этап для строительных компаний - подготовка задания на проектирование. Чтобы получить его, заказчик должен отправить письма-запросы в 18 различных городских служб и собрать ответы в виде технических условий и требований, которые являются основанием для разработки проектной документации. Готовая проектная документация снова согласовывается с теми же 18 службами и другими инстанциями. Так, согласно полному перечню разрешительных документов и согласований, необходимых для возведения капитального сооружения, нужно 137 обязательных согласований, кроме того, 68 - носят рекомендательный характер. «Как правило, в старой части города инженерные сети уже пришли в негодность.

Поэтому службы города указывают в технических условиях метры и километры перекладок инженерных сетей. Например, при строительстве нового жилого комплекса на Владимирской, 47-49 нам пришлось менять практически все инженерные сети. Часть труб мы тянули с Крещатика, часть с пр.

Победы, а электрические сети были протянуты от главного ж/д вокзала», - говорит Вячеслав Непоп. Далее заказчик предоставляет готовый проект на рассмотрение инженерному отделу Главкиевархитектуры, который отвечает за «взаимоувязанность» всех инженерных сетей. Следующим этапом является согласование будущего проекта жилого дома с Управлением по охране памятников архитектуры. Особенно трудно получить согласие управления на этом этапе, если объект планируется построить в центральной части города. «Конечно, есть прекрасные памятники истории и архитектуры, которые надо беречь. Но гораздо чаще встречаются случаи, когда на старый полуразрушенный двухэтажный особняк чиновниками вешается мемориальная доска, - рассказывает Александр Салюков. - И инвестор вынужден либо отказаться от строительства объекта рядом с «памятником архитектуры», либо искать «компромисс» с чиновником. Между тем в центре столицы такие таблички имеются на каждом втором доме, в то время как некоторые киевские улицы давно пора облагородить новыми красивыми зданиями». В общей сложности предпроектная проработка, обращение в администрацию за распоряжением на выделение участка под застройку, получение в Главкиевархитектуре архитектурно-планировочного задания на строительство дома, а также согласование будущего проекта здания в Управлении по охране памятников архитектуры занимает около 10 месяцев.

В то время как на разработку проекта обычно тратится 4-5 месяцев. Эксперты объясняют это необходимостью поддержания безопасных условий проживания в соседних домах, которые могут быть нарушены строительством нового здания. «Сооружение новых для Украины архитектурных элементов, зданий с высокой этажностью или сложной системой инженерных сетей должно соответствовать принятым в нашей стране нормам водопровода, канализации, электроснабжения, сигнализации, телефонизации и т. д. Вот сейчас хотят строить жилые дома высотой в сорок этажей. Я сомневаюсь, что пожарная служба города позволит это сделать, поскольку у пожарников нет соответствующей техники для спасения людей при пожаре в таком доме. Да и строят высотные дома у нас с целью «выжать» как можно больше площади с одного квадратного метра. А в Европе эти дома делают «умными» - по уровню оснащенности они похожи на подводную лодку. И квартиры в таких домах обходятся покупателям в 2 раза дороже, чем в обычных», - утверждает наш высокопоставленный источник в АО «Киевпроект». Застройщики ругают нерасторопных чиновников и говорят, что те же функции они могли бы выполнять и побыстрее. «Строителям приходится согласовывать проект в части проведения инженерных сетей с 18 инстанциями не один раз, а два. Иногда - и три...

Очевидно, что при этом изменения к проекту предлагаются различными службами не одновременно, а достаточно хаотично, поскольку между ними нет координации. А в Германии, например, согласование проводится «в одном окне», - говорит Вячеслав Непоп. С другой стороны, по его словам, оперативно реагировать на предложения госслужб по внесению изменений в проект не могут и сами проектировщики из-за невысокого уровня профессионализма, незнания новых технологий проектирования и отсутствия информационных баз. Для того чтобы вносить изменения быстро и точно, проектировщик должен уметь пользоваться электронными каталогами труб, кабеля, кирпича, знать все современные строительные технологии, материалы. Так, сегодня работает Архитектурная мастерская Серегина, который спроектировал здание, расположенное на ул. Г. Тимофеевой, что называется, «с первого выстрела», а внесение изменений в проект при согласовании у него заняло несколько минут. Но, к сожалению, по свидетельству предпринимателей, таких проектировщиков у нас мало.

После внесения изменений, предложенных госслужбами города, генеральный план строительства передается на рассмотрение в Градостроительный совет Главкиевархитектуры, который тоже, по словам строителей, миновать без внесения корректировок (а значит, временных и денежных затрат) нельзя. Далее утвержденный после очередной доработки проект застройки передается на государственную экспертизу, замечания и предложения которой проектировщик вносит в документацию. А получение позитивного решения государственной экспертизы и согласование с Госархстройконтролем позволяет строительной компании начать подготовку рабочей документации для строительства. Прохождение этого этапа занимает около 7 месяцев. По оценкам опрошенных руководителей строительных компаний, в целом процедура получения ордера на строительство жилого дома растягивается примерно на 2 года. Вместе с тем высокопоставленный чиновник Главкиевархитектуры сообщил «