м жилья за средства вселення. Константин Паливода: Инвестиционную политику "Киевгорстроя" определяет банк "Аркада"

В 2001 году холдинговая компания "Киевгорстрой" в тандеме с банком "Аркада" намерена выйти на рекордный рубеж и построить 1 млн. кв. м жилья за средства вселення. Ранее такое количество жилья возводилось только в экономически благополучные 1990-91 годы за счет бюджетного финансирования. Теперь же этого показателя намечено достичь с использованием принципиально новой схемы - за счет привлечения средств населения, планируемый объем которых оценивается примерно в $200 млн. Эта программа вызывает интерес не только у жителей Украины, но и в недавних "братских" странах - России и Беларуси. Стоимость строительства одного квадратного метра жилья в Москве и Минске почти в 2-3 раза превышает стоимость аналогичной площади в Киеве.

Сегодня в гостях у нашей редакции Константин Паливода, председатель правления банка "Аркада", - человек известный не только в кругу строителей, но и финансистов. Именно он обосновал и развил смелую идею - строить жилье за средства вселення. Теперь убеждать кого-либо в жизнеспособности этой схемы нет никакой необходимости - за пять лет "Киевгорстроем" за счет средств населения, привлеченных банком "Аркада", построено почти 10 тыс. квартир. Однако жизнь не стоит на месте, и даже самые привлекательные идеи приходится совершенствовать. Надеемся, что беседа корреспондента "БМ" с Константином Паливодой заинтересует наших читателей. - Как появилась идея строительства жилья за средства населения и насколько банк "Аркада" к ней причастен? - Идея эта принадлежит Владимиру Поляченко, президенту холдинговой компании "Киевгорстрой". Ему, как руководителю крупнейшего в стране строительного коллектива, имеющего не только мощную материально-техническую базу, но и высокий интеллектуальный потенциал, было далеко не безразлично смотреть, как рушится экономика, разваливаются промышленные предприятия и строительные комплексы. Если объемы строительных работ по "Киевгорстрою" в 1990-91 годах достигли 1 млн. кв. м, то в 1994-95-м они упали почти в 10 раз.

В 1995 году государственное финансирование жилищного строительства фактически было прекращено. Нужно было срочно принимать радикальные меры, чтобы не допустить развала уникального строительного комплекса. Вы же помните, как в конце 80-х и в начале 90-х ободряюще звучало: каждой семье - отдельную квартиру. И это уже были не пустые слова. Потому что в Киеве, как ни в каком другом городе, жилищное строительство велось весьма интенсивно, каждые 15 минут - новая квартира. В изменившихся условиях потребовались неординарные подходы. Это понимали руководители всех звеньев "Киевгорстроя". Изучали опыт других стран, европейских и американских.

Присматривались к России. В Москве уже строили дома за привлеченные средства. Но там все счета проходили через коммерческие банки, за их услуги нужно было платить высокие проценты, что, конечно же, отражалась на себестоимости построенного жилья. "Киевгорстрой" пошел другим путем - создал собственный банк. В то время это было сделать не просто. Страна переживала "трастовый" беспредел, и любая попытка создать финансовую структуру вызывала множество вопросов у высоких чиновников. - Что же сегодня представляет банк "Аркада"? - "Аркада" является одной из крупнейших инвестиционных финансовых структур. О высокой эффективности его работы свидетельствует тот факт, что клиенты банка за прошедшие 5 лет получили более 10 тыс. квартир, причем часто по цене, на 30-40% ниже рыночной. Привлеченные средства населения составили около 500 млн. грн. В 2000 году намечено построить более 4 тыс. квартир, для чего необходимо привлечь около 277 млн. грн. Для этого банк постоянно расширяет спектр услуг.

В частности, начал осуществлять программу долгосрочного кредитования граждан под строительство жилья. Предполагаемый объем кредитования под строительство жилья в этом году может составить более 47 млн. грн. - Говорят, что управляющий "Киевгорстроя" сам предложил Вашу кандидатуру на пост председателя правления банка? - Что касается выдвижения моей кандидатуры на должность руководителя банка, то здесь не нужно понимать все слишком буквально. Мы все настолько были одержимы новой идеей, желанием выстоять и победить, что готовы были в любой момент подставить плечо друг другу. Мы проработали множество вариантов, прежде чем найти наиболее приемлемый для наших условий.

Когда же, наконец, концепция была выработана, еще почти полгода ушло на регистрацию документов в Минфине, на доказательство того, что "Аркада" - не траст, а мы -не простые собиратели денег. Мы предложили надежную защиту средств доверителей. Их деньги защищены дважды: обязательствами кредиторов, а также всем имуществом "Киевгорстроя" и реально построенными домами и квартирами. - Насколько мне известно, в 1998 году банк ввел особую систему расчетов с доверителями и заемщиками - в "ОдИнах".

Насколько она эффективна? - "ОдИн" - это специальная условная единица инвестирования, выраженная в гривнях. Она ни в коей мере не связана с курсом доллара и характеризует реальное изменение цен на жилье с учетом индекса инфляции. Такая система нам понадобилась для того, чтобы надежно защитить вложенные средства. Она очень актуальна сейчас, когда мы начали осуществлять программу долгосрочного инвестирования и кредитования граждан под строительство жилья - до 10 и более лет. В нашей стране мы не знаем банков, которые применяли бы подобные финансовые инструменты, хотя в мировой практике их существует тысячи. Защита средств населения от инфляции путем применения специальной единицы индексации - это одна из гарантий нашего банка. Другой является то, что банк вкладывает средства доверителей в инвестиции гарантированной стабильной ценности, то есть в строительство жилья. В нашей стране рынок жилья, несмотря на падение цен в долларах, на сегодняшний день является самым стабильным. Если рассматривать рынок ценных бумаг, то он еще недостаточно развит для проведения активных операций, рынок государственных ценных бумаг после кризиса 1998 года практически замер, рынок валютных операций для вложения средств населения - слишком рискован.

Поэтому единственный рынок, куда можно вкладывать средства с наименьшими рисками и получать приличную доходность, - рынок недвижимости. По нашим данным, в 1999 году объем операций на рынке жилья в Украине составил более $2,5 млрд., в Киеве - более $700 млн. Доходность при этом достаточно привлекательная - 30-40% годовых в гривнях. - Правда ли, что, работая в тандеме с таким именитым партнером как "Киевгорстрой", "Аркада" определяет инвестиционную и маркетинговую политику компании, то есть фактически диктует, что и где строить и по каким ценам продавать? - Да. Но и это еще не все. Учитывая новые потребности, возникающие у инвесторов, банк сам подает заявки на проектирование и строительство. Также банк оценивает возможности и квалификацию подрядчика, который будет строить дом. Для того, чтобы обеспечить вкладчику стабильное начисление процентов на вклад и сохранность этого вклада, банк должен гарантировать наличие и поддержание постоянного спроса на долгосрочные кредиты.

А спрос на них возникает тогда, когда есть спрос на квартиры. Поэтому квартиры в домах, принимаемых банком на реализацию, должны быть максимально ликвидны. Банк ежедневно отслеживает изменяющиеся потребности инвесторов, определяя требования, имеющие первостепенное значение для различных групп покупателей. Не менее важным является разработанный нами механизм выдачи кредитов. Он направлен, прежде всего, на то, чтобы свести к минимуму риск их невозврата. В нашей стране, откровенно говоря, тяжело проверить платежеспособность клиента. Поэтому принятая банком система кредитования сама отбирает платежеспособных клиентов. Чтобы получить кредит, заемщик должен за счет своих средств инвестировать 40-60% стоимости жилья, а это могут сделать люди со стабильными доходами. Кроме того, для обеспечения возврата кредита банк оформляет договор залога на инвестируемую квартиру.

В подписанном Президентом Украины Указе "О проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании "Киевгорстрой" (проходит он с 1 июля 1999 года по 1 января 2001 года) определены гарантии банка для защиты интересов вкладчиков. Согласно Указу, для мониторинга эксперимента создан наблюдательный совет, который возглавили заместитель главы Администрации Президента Петр Гайдуцкий и первый вице-премьер-министр Украины Юрий Ехануров. Все это гарантирует вкладчику, что его деньги будут использованы только по целевому назначению. - В указе Президента Украины предусмотрено привлечение средств не только на жилищное строительство, но и на пенсионное обеспечение. Насколько это связано с развитием строительного комплекса? - Указ Президента предусматривает для граждан Украины не только возможность улучшить свои жилищные условия, но и решить такие жизненно необходимые вопросы, как гарантированное сбережение своих средств и достойное пенсионное обеспечение. Сразу скажу, что мы не изобретали велосипед, а учли опыт развитых стран. Основные принципы пенсионного обеспечения, которые мы сейчас предлагаем, десятилетиями успешно работают во многих странах. Теперь каждый гражданин Украины може і открыть персональный пенсионный счет.

Деньги, которые поступят на этот счет, сразу же переводятся в "ОдИны", что защитит их от инфляции. Мы же эти деньги будем направлять только на долгосрочное кредитование жилья под залог этого жилья, что является наименьшим риском. С начала года на счета банка уже поступило более 800 тыс. грн., 19 человек получили кредиты на срок 30 лет. До этого в Украине существовала только абстрактная, точнее сказать, солидарная пенсионная система. После выхода на пенсию человеку выплачивалась далеко не та сумма денежных средств, которая старательно высчитывалась из его заработной платы в виде обязательных отчислений в государственный пенсионный фонд. Размер пенсии не зависит и от былых заслуг добросовестного работника.

Результаты такой "уравниловки", да еще в условиях нашей экономики, общеизвестны. Почему мы обратились к созданию новой пенсионной программы? Да потому что во всем мире пенсионные фонды мощнейшие финансовые организации. Мы изучали опыт многих и остановились на чилийском. Сейчас он наиболее эффективен. Мы побывали в Чили и убедились в этом. В начале 80-х годов страна была не в лучшем положении, чем Украина сейчас. Но за каких-то два десятилетия ее финансовая система превратилась в одну из наиболее развитых на своем континенте. Стержнем чилийской финансовой системы являются пенсионные фонды, которые контролируют 65% всего финансового рынка страны и аккумулируют на своих счетах около $31 млрд.

Ежегодные пенсионные поступления составляют более $3 млрд. - это при населении в 15 миллионов. И знаете, какая у них сейчас наибольшая проблема: куда вложить деньги. Так вот пенсионные фонды Чили инвестируют прежде всего в строительство жилья. Строят там очень много. Чилийцы уже привыкли к тому, что могут менять жилье в среднем через каждые пять лет в зависимости от обстоятельств. Человек работает, продвигается по службе, растет его семья, меняется и представление о квартире. Все закономерно. Думаю, что и мы к этому когда-нибудь придем. - А чем, скажем, вам не подошел американский опыт?

Вас не впечатляют нью-йоркские небоскребы? - Чили привлекает прежде всего тем, что в кратчайшее время сумела выйти из кризиса. В Америке же уже двести лет нет тех проблем, которые были недавно в Чили и сейчас есть в Украине. Поэтому очень важно, что нашу работу высоко оценил Президент Украины, подписав указ об эксперименте. Теперь нужно его успешно завершить, проанализировать результаты, чтобы отработать механизм и выйти за рамки эксперимента. Чтобы киевские жилмассивы были не хуже жилых районов Сантьяго или Вашингтона.