С докладами выступили И.Г.Еленев, помощник председателя Комиссии по вопросам жилищной политики при Президенте Украины, В.И.Орловский, зам. Реконструкция жилого фонда Украины

24-25 апреля в Научно-исследовательском институте строительного производства (НИИСП) Госстроя Украины прошла Международная научно-практическая конференция на тему: “Технико-экономическая эффективность и финансово-инвестиционный механизм реконструкции жилого фонда Украины”. Основными организаторами конференции выступили: Госстрой Украины, Комиссия по вопросам жилищной политики при Президенте Украины, Фонд содействия местному самоуправлению Украины при Президенте Украины, Творческий научно-технический Союз строителей Украины, НИИСП. С докладами выступили И.Г.Еленев, помощник председателя Комиссии по вопросам жилищной политики при Президенте Украины, В.И.Орловский, зам. начальника Управления жилищно-коммунальной и строительной политики Минэкономики Украины, А.П.Авдиенко, зам. начальника Управления архитектуры и строительства жилищно-гражданских зданий и сооружений Госстроя Украины, специалисты Минфина и НИИСПа. Об опыте работы по реконструкции жилья в Киеве рассказали начальники управлений горгосадминистрации Киева М.Н.Голица и М.И.Харлим, вице-президент ХК “Киевгорстрой” В.А.Величко. В работе конференции приняли участие также специалисты из России, Белоруссии и Германии. Ниже мы приводим в сокращенном виде некоторые материалы конференции. О выполнении программы реконструкции жилых домов первых массовых серий (Госстрой Украины) Программа реконструкции жилых домов первых массовых серий вместе с первоочередными мерами по ее реализации была утверждена постановлением Кабмина №820 от 14 мая 1999 г. Для выполнения Программы в июле 1999 г. была создана Межведомственная координационная комиссия. Отдельным поручением Президента Украины было определено до 15 декабря 1999 г. разработать и утвердить региональные программы реконструкции жилья первых массовых серий.

В 2000 г. при участии Госстроя Украины были разработаны и рассмотрены: - ”Рекомендации по обследованию и оценке технического состояния жилых домов первых массовых серий”; - проект “Положения о порядке и организации работ по реконструкции и капитальному ремонту”;“Положения о создании региональных внебюджетных фондов реконструкции и капитального ремонта жилых домов”; - проекты Законов Украины “О реконструкции и капитальном ремонте жилых домов”, “О финансово-инвестиционном механизме реконструкции жилого фонда с привлечением внебюджетных средств”. В стадии завершения находится разработка проектов “Положение о предоставлении гражданам субсидий и льготных кредитов для проведения реконструкции и капитального ремонта жилых домов”; “Рекомендации по выбору прогрессивных архитектурно-технических решений для реконструкции жилых домов разных конструктивных систем”, “Рекомендации по модернизации инженерного оборудования жилых домов первых массовых серий”. Институту “НИИпроектреконструкция” поручено предоставлять научно-техническую и методическую помощь органам местного самоуправления в разработке и реализации региональных программ. Анализ предоставленной регионами информации свидетельствует о неудовлетворительных темпах разворачивания работ по реализации программ реконструкции. Из запланированных на 1999-2000 гг. для проведения эксперимента 29 объектов общей площадью 80,6 тыс. кв. м завершены работы на 5 зданиях (1 — в Луганской, 1 — Полтавской, 2 — Черниговской областях и 1 — в Севастополе), на двух объектах работы в стадии завершения (по одному в Луганской и Полтавской областях). В Тернопольской области завершается полная реконструкция с надстройкой и достройкой пяти малоэтажных жилых домов довоенной постройки. Финансово-инвестиционный механизм реконструкции жилья (НИИСП) В соответствии с документами, утвержденными Кабмином, финансирование вводимого жилья должно осуществляться за счет государственного бюджета (на уровне 2%), местных бюджетов (9%), различных видов кредитования, включая ипотечное (20%), средств населения (45%). При этом за счет государственного и местного бюджетов будет осуществляться строительство “социального” жилья, а социальная инженерно-транспортная инфраструктура — за счет местных бюджетов. Отставание от предусмотренных Программой темпов реконструкции почти все регионы объясняют отсутствием финансово-инвестиционного механизма реконструкции или нерешенностью связанных с ним вопросов.

Разработкой закона занимается НИИСП. Первая редакция Закона Украины “О финансово-инвестиционном механизме реконструкции жилого фонда с привлечением внебюджетных средств” была рассмотрена на НТС Госстроя во втором полугодии 2000 г. Сейчас готовится уточненная редакция закона, которая до 1 июля 2001 г. должна быть представлена КМ Украины. В этом законе будут указаны правовые основы финансово-инвестиционного механизма (в том числе различные льготы), порядок формирования государственного и региональных целевых фондов, дана характеристика источников, за счет которых должны формироваться региональные целевые фонды. НИИСП также разработал проект “Положения о региональных внебюджетных фондах реконструкции и капитального ремонта жилых домов”, которое рассмотрено в регионах Украины, в большинстве случаев ими согласовано, и в ближайшее время будет передано в Кабинет Министров Украины. Изученный зарубежный опыт свидетельствует о широко распространенной практике обеспечения государственной финансовой и правовой поддержки. Например, в Берлине к санации привлекают не только инвестиции из федерального и местного бюджетов, но и вовлекаются собственные средства фирм, выполняющих строительные работы.

Накопленный опыт открывает большие возможности по привлечению инвесторов. Однако привлечение заинтересованного инвестора в значительной степени зависит от способности грамотно и квалифицированно составить бизнес-план проекта, посчитать и обосновать период окупаемости произведенных затрат, индекс прибыльности и внутреннюю рентабельность. Для решения этой задачи в НИИСП разработан проект “Пособия по бизнес-планированию инвестиционного проекта”.

Для отработки механизма привлечения средств населения и инвесторов предполагается провести совместно с администрацией одной из областей эксперимент по привлечению нетрадиционных внебюджетных средств в реконструкцию жилья. Опыт реконструкции панельных зданий в Германии (Берлинское архитектурное бюро ВВР) По мнению специалистов ВВР, потребность в жилье в Украине не оставляет никакой альтернативы для реконструкции и модернизации большей части построенного жилого фонда. Дальнейшее откладывание этих мер приводит к повышению расходов на их содержание. Многоразовое внешнее ремонтное обслуживание не способствует увеличению долговечности и прочности зданий. В Германии из 34 млн. кв. м общей площади панельных зданий 24 млн. нуждаются в реконструкции, в первую очередь, для экономии энергии.

Правительство подсчитало, что на эти цели необходимо затратить 816 млрд. DM. Побочными эффектами являются: улучшение экологии (понижение вредных выбросов в атмосферу при уменьшении потребления тепловой энергии); рост занятости в строительном секторе; экономия в бюджете из-за снижения уровня безработицы. Для успешного внедрения инвестиций необходимы определенные условия, прежде всего: · образование жилищных структур — кондоминиумов; · выяснение вопросов частной собственности; · приведение в порядок земельных участков. · расчет экономического потенциала реконструкции (понижение оплаты за отопление, снижение расходов на ремонты и др.); · стимулирующая программа или налоговые льготы. Объединение немецких государств дало толчок для проведения реконструкции панельных построек. За последние 10 лет были полностью или частично реконструированы 1,4 млн. кв. метров панельного жилья. Для успешного проведения реконструкции жилого фонда, как свидетельствует накопленный опыт, необходимо: · проведение рекламной кампании для подробного и достоверного описания достижений в области реконструкции зданий; · детальное планирование проведения всех работ с постоянным контролем их выполнения.

По мнению немецких специалистов, в ближайшие 25 лет будут преобладать расходы на реконструкцию зданий, а не на их ремонт. Х.Гаудиг в своем докладе высказал мнение по поводу нового строительства и реконструкции зданий в Киеве. Новые жилые здания недостаточно эффективны по теплозащите. Это касается, в основном, конструкций наружных стен и окон. В такой ситуации дома, подлежащие реконструкции, после осуществления всех мероприятий будут более экономичными. Он отметил, что сейчас в Украине имеются все необходимые производства для создания и применения энергосберегающих технологий. Немецкие специалисты готовы принять участие в процессе реконструкции панельных зданий в Украине, в частности, жилого дома, расположенного напротив Оперного театра в Киеве, который наглядно демонстрирует все недостатки массового панельного домостроения. Реконструкция домов первых массовых серий в России (Проектное отделение компании “Велюкс-Россия”) Для решения проблемы необходимо комплексное рассмотрение ряда вопросов: архитектурно-технических, финансово-экономических, организационно-правовых, территориального размещения строительства, энергосбережения, возрождения и реконструкции исторических центров городов и др.

Объем фонда, требующего экстренных мер по обновлению и реконструкции, в России составляет около 250 млн. кв. м, в нем проживает более 15 млн. человек. Основной эффект от реализации комплексной программы реконструкции первых массовых серий в масштабах всей России по выполненным расчетам составит: получение более 6,5 млн. кв. м жилья за счет устройства мансардных этажей; сокращение на 35-40% расхода энергии на отопление и горячее водоснабжение, потребления воды — на 40-50%; улучшение условий проживания, использования городских территорий и др. Прирост общей площади при реконструкции зданий: в 1,5 раза дешевле, чем новое строительство; на 25-40% снижается расход материалов; в 1,5 раза — затраты на инженерную инфраструктуру. Установка приборов контроля и регулирования на водопроводных сетях и в системе отопления сократит затраты населения по расчетам за коммунальные услуги, что значительно компенсирует повышение цен в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Из общего потенциала энергосбережения совершенствование местных источников теплоснабжения оценивается в 25-35%, совершенствование регулирования расходов горячей и холодной воды — 15-20%, утепление жилых зданий в процессе реконструкции — 14-18%.

Государственные инвестиции, средства местных бюджетов, предприятий и организаций предоставляются в форме кредитов, безвозмездных субсидий, прямых капитальных вложений в создание инфраструктуры. Средства коммерческих банков и иностранных инвесторов используются только в качестве кредитов. В настоящее время структура инвестиций характеризуется ростом доли средств населения при значительном сокращении доли бюджетных средств. В основу механизма реализации программ реконструкции положен принцип экономической целесообразности и заинтересованности всех участников процесса реконструкции жилищного фонда с устройством мансардных этажей.

Правовое, нормативное и методическое регулирование этого процесса направлено на стимулирование инвестиций, организационно-технической и производственной деятельности эксплуатационных служб заказчиков и подрядных организаций, на заинтересованность владельцев и пользователей жилищным фондом в повышении потребительских качеств жилья. В качестве основных источников финансирования должны выступать средства местных бюджетов и местные инвесторы; территориальные жилищные фонды; целевые национальные фонды; ипотечные кредиты банков; безвозмездные субсидии гражданам; средства от реализации квартир в мансардных этажах; средства от экономии энергозатрат. Реконструкция жилого фонда в Беларуси (НИПТИС, “Инкопроект”) По оценкам белорусских специалистов, промедление с решением вопросов реконструкции старых зданий приведет к существенному удорожанию ремонтно-реконструктивных работ и потере значительной части жилого фонда. Одновременно, жилищная проблема в Беларуси остается очень острой. Указами президента и постановлениями правительства определены соответствующие задания и меры, направленные на оживление деятельности строительного комплекса. Жилищное строительство включено в перечень приоритетных направлений развития экономики. Недостаток свободных территорий в городах не позволяет в полной мере развивать новое жилищное строительство. От устаревшей, неэкономичной доктрины экстенсивного освоения присоединяемых к городу новых, в том числе ценных в сельскохозяйственном отношении земель, начался переход к интенсивному использованию резервов существующей застройки.

Это выражается в: · размещении новых объектов строительства на существующих территориях жилых кварталов и микрорайонов; · строительстве пристроек к существующим жилым домам и вставок между ними; · строительстве надстроек над существующими домами и расширении их корпусов. Первый и второй пути, как показывает практика, население не поддерживает. В связи с этим органы городского управления часто не позволяют осуществлять такие проекты. В большинстве стран подобные проекты успешно реализуются и известны под термином “пломбировочные проекты”. Третий путь более перспективен. Он одновременно ликвидирует многие, характерные для первых массовых серий многочисленные эксплуатационные недостатки. Особое значение приобретает надстройка мансард. Этот ресурс увеличения жилых площадей представляется социально, экономически и градостроительно оправданным. В архитектурно-композиционном плане его освоение открывает новые возможности повышения качества среды обитания.

Как показывает анализ международной практики, один из путей расширения круга граждан, участвующих в строительстве собственного жилья, — снижение его стоимости за счет мансардного строительства. Реконструкция микрорайонов первых массовых застроек открывает значительные резервы получения более дешевого жилья в наиболее выгодно территориально расположенных микрорайонах. Расчеты показывают, что при реконструкции только 5-этажных крупнопанельных жилых домов в Беларуси имеется возможность получить дополнительно до 10 млн. кв. м площади при затратах на 30-40% меньших чем те, которые потребовались бы при строительстве на вновь осваиваемых территориях. За счет энергосберегающих мероприятий при тепловой модернизации жилья экономия потребляемой тепловой энергии может составить в среднем от 13 до 17 и более Гкал в год на одну квартиру, что обеспечит снижение расходуемой энергии на 40-50%. Опыт реконструкции жилья в Киеве (ХК “Киевгорстрой”) ХК “Киевгорстрой” в 1997-1998 гг. была проведена реконструкция двух общежитий: 5-этажного кирпичного (ул.Жуковского,10) и 9-этажного из панельных конструкций (ул.Юности). При реконструкции кирпичного здания была увеличена этажность с 5 до 6, надстроена мансарда, что позволило увеличить площадь здания с 3894,4 до 5953,2 кв. м. Были пристроены лифтовые шахты, утеплены с внешней стороны наружные стены с использованием пенополистирольных плит. До реконструкции в общежитии насчитывалось 115 комнат, после реконструкции было получено 72 квартиры, в том числе 30 однокомнатных, 30 двухкомнатных и 12 четырехкомнатных. Финансирование реконструкции общежитий осуществлял банк “Аркада” по специальной программе привлечения средств населения в строительство. Всего по кирпичному зданию было привлечено 2667,6 тыс. грн. (1 кв. м площади предлагали инвесторам по 1100 грн.), потрачено было на выполнение работ 2317,6 тыс. грн.

Прибыль составила 350 тыс. грн. Работа на панельном здании для ХК была убыточной. К этому зданию были пристроены одна жилая секция, лифтовые шахты и надстроена мансарда. В результате было получено 6684 кв. м площади. Банк “Аркада” собрал 4278,9 тыс. грн., фактические затраты составили 4329,7 тыс. грн. Специалисты холдинга считают, что целесообразно выполнять реконструкцию одновременно нескольких (3-5) домов, при этом необходимо осуществлять заблаговременно строительство зданий для отселения жителей. Еще в 1998 г. ХК “Киевгорстрой” приняла активное участие в сооружении таких стартовых зданий на улицах Щербакова и Гашека. Но строительство из-за отсутствия средств было вначале приостановлено, а затем осуществлялось на средства населения.

Для наружного утепления должны применяться легкие навесные конструкции, например, с металлическим сайдингом, производство которого налажено на одном из предприятий ДСК-1, другие подобные системы. Возможно также эффективное применение технологии утепления фасадов с применением мокрых высокопрочных штукатурок, но только при плюсовых температурах. Практика привлечения средств населения для строительства жилья (банк “Аркада”) Банк “Аркада” финансирует жилищное строительство. За период с 1995 г. банком созданы основы системы, которая стимулирует население к вложению средств. В результате на жилищное строительство за указанный период было направлено 270 млн. долл. Специалисты банка считают, что они могли бы привлечь значительно больше средств, но людей часто останавливает высокая рыночная цена строящегося жилья.

Основной акцент банк “Аркада” делает на кредитовании населения под залог жилья, которое строится. Программа “Квартира в рассрочку” была внедрена в 1998 г. и успешно развивается. Право на получение кредитов имеют те инвесторы, которые внесли не меньше 40% стоимости жилья. Кредит предоставляют под 10,5% годовых. Погашение кредита и оплату процентов нужно осуществлять поквартально на протяжении 10 лет после введения дома в эксплуатацию. Дальнейшее развитие строительства и реконструкции жилья может быть расширено при внедрении в Украине ипотечного кредитования собственников или будущих собственников недвижимости. Ипотечный кредит оформляется на срок больше года. Наибольшим спросом пользуются кредиты на срок 10-30 лет.

К сожалению, действующее законодательство и нормативные акты Национального банка отражают потребности коммерческого кредитования и совсем не учитывают интересы кредитования ипотечного. НБУ штучно ограничил сроки выдачи кредитов 10 годами, негативно реагирует на попытки использования методов индексации. Для создания условий развития ипотечного кредитования необходимо принятие Верховным Советом Украины законов, определяющих финансово-инвестиционные механизмы реконструкции жилого фонда Украины; ипотечное кредитование и факторинговые операции с ипотечными обязательствами; субсидии в жилищном строительстве. * * * Подводя итоги прошедшей конференции, можно отметить: · принятая 2 года назад Программа реконструкции жилых домов первых массовых серий практически не выполняется; · основные причины такого положения — отсутствие государственной поддержки, нормативно-правовых актов и механизмов кредитования проведения работ; · альтернативы проведению реконструкции, модернизации, санации жилого фонда 50-60-х годов не существует.