Значителен физический износ кровель, балконов, инженерного оборудования и т.д. Реконструкция "хрущевок"

В 60-х годах эти дома строили как временное жилье для снижения острого дефицита жилищного фонда в стране в послевоенный период. Неудовлетворительное качество его проектирования и строительства, низкий уровень обслуживания привели к преждевременному износу отдельных элементов зданий и инженерных систем. Значителен физический износ кровель, балконов, инженерного оборудования и т.д. Отмечаются в отдельных случаях дефекты стеновых панелей (коррозия бетона и арматуры, разрушение стыков, трещины), снижение несущей способности оснований фундаментов и т.п. Недостаточная теплоизоляция стен зданий, промерзание панелей и протечки стыков приводят к неоправданным теплопотерям (в 2-3 раза выше нормативных). Наружные инженерные сети требуют замены или санации, а сроки службы их намного превышены. Запущенный вид зданий и внутриквартальных территорий способствует росту социальной напряженности в обществе и росту преступности.

В то же время обследования жилого фонда этого периода свидетельствуют, что капитальные, несущие конструкции зданий далеко не исчерпали свой ресурс, находятся в удовлетворительном состоянии. При надлежащем их ремонте, проведении необходимых энергосберегающих мероприятий их эксплуатация может быть продлена, по оценкам специалистов, еще на 40-60 лет. Вместе с тем, эксплуатация этого жилья в существующем виде является проблемной, потому что требует значительной бюджетной поддержки. Ситуация может ухудшаться более быстрыми темпами, так как пик эффективности восстановительного ремонта 5-этажной типовой застройки уже пройден. В настоящее время дискутируется два принципиальных, по сути, противоположных подхода к реконструкции жилья первых массовых серий, которые по финансовым соображениям можно назвать максималистский иреальныйподходы. Максималистский подход Этот подход отличается степенью своей радикальности. Он предусматривает комплексную реконструкцию кварталов жилой застройки, которая включает: - реконструкцию жилых зданий с отселением жильцов, перепланировку квартир, надстройку этажей, утепление стен, модернизацию инженерного оборудования и т.д. - новое (уплотняющее) строительство жилья с развитием торгово-бытовой, социально-культурной и транспортной инфраструктуры; - модернизацию внутриквартальных инженерных сетей и сооружений, а при необходимости и магистральных; - благоустройство территории. Осуществление этих, бесспорно, благих намерений нереально. С точки зрения финансово-инвестиционных возможностей государства, жильцов, инвесторов это скорее утопический подход.

Роль государства Финансовое участие государства в решении проблем реконструкции жилья первых массовых серий довольно сомнительно, так как требует неподъемных сумм финансовых средств (15-25 млрд. долл.) на этот сектор жилого фонда, насчитывающий свыше 25 тыс. зданий. Имеется еще и правовой аспект проблемы, который является непонятным для значительной части населения. Вопрос в том, может ли вообще государство в рыночных условиях за счет средств всех налогоплательщиков заниматься проблемой реконструкции или ремонта какого-то сектора частного жилья, каким бы плохим оно не было. Ответ однозначен - нет. Приватизированное жилье является частной собственностью.

С момента приватизации жилья забота о его сбережении или улучшении в процессе реконструкции или ремонта - это исключительно проблема его собственника. Государство, прежде всего, должно заниматься вопросами повышения доходов своих граждан, которые решают свои частные проблемы, в том числе и жилья. Безусловно, жилье 60-х годов является низкокачественным, малометражным, холодным, с высокой степенью морального и физического износа. Но оно лучше, например, пресловутых "гостинок", которые тоже строились как временное жилье.

Да и наличие такого жилья для более чем 2 млн. семей намного лучше, чем его отсутствие вообще. Поэтому, с правовой точки зрения, государство не имеет права выделить какой-то сектор частного жилого фонда, пусть даже устаревшего и имеющего множество проблем, и дать бюджетную поддержку для его улучшения в виде, например, реконструкции. В некоторых странах мира социальные проблемы по обеспечению жильем отдельных слоев населения с низкими доходами решаются, но исключительно коммунальным жильем, которое предоставляется за арендную плату, не является частным и не может быть приватизировано. Тем не менее, значительная часть населения имеет стойкое убеждение в обязательном решении этой проблемы за счет государственных средств или средств из местных бюджетов и ожидает своей очереди. Такое понимание можно объяснить отчасти унаследованной с советских времен социальной психологией, сформированной в связи с государственной собственностью на жилье, недостатком информации по этой проблеме, а иногда и нечеткими пояснениями официальных лиц, занимающихся этой проблемой.

В этом случае требуется ответ и на вопрос: "Почему, все-таки, государство уделяет внимание этой проблеме?". Ответов несколько. Во-первых, из-за социальной значимости проблемы. Во-вторых, из-за масштабности проблемы этого сектора жилья, где проживает около четверти населения страны. В-третьих, не решены окончательно вопросы управления и обслуживания этого жилья, в котором часть квартир уже приватизирована, а часть остается собственностью государства. И, наконец, только государство может сконцентрировать определенные финансовые и технические ресурсы для осуществления отдельных пилотных проектов, отработки финансово-инвестиционных механизмов, создания системы льготного кредитования, небольшой дотационной финансовой поддержки, разработки различных организационных мер. Основная часть решения финансовых проблем по реконструкции может быть заботой или жильцов с целью сохранения или улучшения собственного жилья, или инвесторов с целью получения прибыли. Возможности жильцов Результаты проектирования и реализации отдельных экспериментальных (пилотных) проектов реконструкции 5-этажных жилых зданий в Украине (Киев, Харьков) и России (Москва, Санкт-Петербург) показывают, что затраты на реконструкцию одного здания составляют 3-5 млн. грн. (в зависимости от количества секций) или 4-6 млн. грн. с учетом затрат на модернизацию внешних инженерных сетей и сооружений.

В расчете на одну квартиру эти затраты составляют 30-60 тыс. грн. Такие суммы одноразовых затрат на капитальный, по сути, ремонт жилья не по карману жильцам, проживающим в этих домах. Если у кого-то из жильцов и появляются такие финансовые возможности, то за подобную сумму он сможет купить более комфортное новое жилье или более привлекательное по размерам и расположению на вторичном рынке. Пришло время эту проблему обсуждать с реальных позиций. Головная боль для инвесторов Для привлечения инвестиций, по мнению сторонников максималистского подхода, главным условием экономической эффективности является именно комплексность реконструкции жилого квартала.

В этом случае в единый инвестиционный пакет соединяются краткосрочный высокоприбыльный проект нового уплотняющего строительства и надстройки этажей реконструируемых зданий за счет высокой стоимости земли, и низкоприбыльный, отсроченный во времени приблизительно на 20-30 лет проект реконструкции самого здания с утеплением, модернизацией инженерного оборудования и другими работами. Теоретически такой подход имеет право на существование, но практически у него нет шансов на реализацию из-за не такой уж и высокой стоимости земли в наших городах, тем более в этих микрорайонах, которые, как правило, отдалены от центра. Рассчитывать на то, что в каком-то квартале можно построить один-два, пусть даже высотных дома, надстроить несколько мансард на реконструируемых домах, продать новое жилье за счет высокой стоимости земли по цене, которая окупит затраты на реконструкцию 5-этажной застройки в этом квартале, и заработать на этом - для инвестора рискованно.

Как уже видно из финансовых результатов реализации экспериментальных проектов реконструкции "пятиэтажек", комплексная реконструкция даже одного здания (не говоря уже о целом квартале) с отселением жильцов, перепланировкой квартир, утеплением и т. д. при стоимости 3-5 млн. грн. на одно здание за счет средств жильцов или привлеченных средств частного инвестора, рассчитывающего на прибыль, - нереальна. Других же источников финансирования не существует. Таким образом, комплексная поквартальная реконструкция зданий как по неподъемным суммам необходимых инвестиционных средств (35-50 млн. грн. на реконструкцию одного квартала), так и по срокам окупаемости обуславливает невозможность в настоящее время осуществления подобных инвестиционных кредитов в их классическом варианте - получение прибыли без дотационной бюджетной поддержки. Не представляется сейчас возможным запустить инвестиционный механизм даже при организации комплексной реконструкции отдельного здания, заключающейся в одновременном выполнении всего комплекса работ по перепланировке квартир, надстройке новых этажей, утеплению зданий и т. п. Это вызвано тем, что не все объемы работ (так называемые конструктивы) выгодны для инвестора по самому важному для него показателю - срокам окупаемости. Если, например, сроки окупаемости модернизации инженерного оборудования составляют 2-4 года и очень привлекательны для инвестора (в Польше, например, нет отбоя от инвестиционных фирм), то утепление зданий имеет намного более продолжительные сроки окупаемости (20-30 лет), зависящие от стоимости применяемых утеплительных систем, и потому менее выгодно.

Соединять выполнение этих работ в единый инвестиционный пакет нецелесообразно, особенно на первоначальном этапе запуска финансово-инвестиционного механизма. Тем более что эти работы выполняются специализированными фирмами самостоятельно, а их выполнение без всяких проблем может быть разнесено во времени. Например, специализированным фирмам, выполняющим модернизацию инженерного оборудования в течение 1-2 недель с объемами инвестирования 50-100 тыс. грн., нет необходимости брать на "прицеп" еще утепление зданий (объем инвестиций 0,5-1 млн. грн., срок выполнения работ 2-3 месяца), так как и специализация этих фирм различная, и их интересы по срокам окупаемости не совпадают. А для инвесторов - это главное. Не исключается, что в будущем появится возможность и комплексной одномоментной по времени реконструкции зданий, а возможно, и кварталов за счет объединения интересов инвестиционных фирм, жильцов и государства, но в ближайшие годы это нереально.

Реальный подход Этот подход заключается не в дорогостоящей комплексной поквартальной реконструкции жилья или отдельных зданий с отселением жильцов, а в разделении всего комплекса работ по реконструкции на отдельные конструктивы и связанные с ними объемы, которые инвестиционно-производственные фирмы могут выполнять независимо, в разное время. Причем технология проведения этих работ должна быть настолько отработанной, чтобы выполнять их (работы) без отселения жильцов и при минимальном их беспокойстве. Хотя вопрос беспокойства жильцов, на котором иногда заостряется внимание, - спорный. Если работы по улучшению их собственного жилья производят без их финансового участия, то могут и потерпеть. (Еще большие неудобства они испытывают при ремонте квартир собственными силами). При этом подходе весь комплекс работ по реконструкции отдельного здания целесообразно разбить на четыре отдельных технологически не связанных друг с другом блока: - ремонт, замена или достройка кровли с утеплением чердачного перекрытия или устройство мансардных этажей в легких конструкциях; - санация подземной части здания (техподполья), включая обустройство подземного пространства для эксплуатации; - модернизация инженерного оборудования с установлением приборов учета энергоресурсов; - утепление внешних стен зданий, установка теплосберегающих окон и дверей, устройство лоджий. На выполнение каждого из четырех блоков работ или конструктивов необходимо разработать типовые комплекты проектно-технической документации со сметой и организационно-технологической документацией с привязкой к сериям зданий. Отличительной особенностью такой поэлементной типовой документации будет ее поливариантность, учитывая широкий выбор современных строительных материалов, новых технологий и систем, предлагаемых на строительном рынке Украины. Более чем 80% всех зданий построены по трем сериям. Это значительно упрощает разработку и снижает объем поэлементной типовой документации.

Разработка программного обеспечения с привязкой к серии, секции и квадратному метру площади (т. е. к размерам и ценам) дает возможность оперативного поливариантного расчета сметы в зависимости от наличия финансовых средств, технических решений и желаний заказчика. Эта документация должна быть в распоряжении коммунальных эксплуатационных предприятий, обслуживающих подобное жилье. Одно из основных преимуществ такого подхода - возможность гибкого и оперативного реагирования со стороны коммунальных эксплуатационных служб на неотложные проблемы по тому или иному зданию в зависимости от наличия финансовых средств и самостоятельного выполнения работ по каждому из вышеприведенных конструктивов. Но это должно быть выполнение не текущих ремонтов с нерациональным распылением финансовых средств, а капитального ремонта или модернизации того или иного элемента здания. Другое преимущество - снижение финансовых затрат на разработку проектной документации, а также затрат времени на ее согласования двумя десятками различных служб, требуемых при разработке индивидуальных проектов на реконструкцию зданий.

Следует также ожидать значительного повышения качества реконструкции вследствие выполнения отдельных видов работ специализированными малыми предприятиями, повышения производственной культуры работников, чего требуют современные строительные технологии. Но главное преимущество поэлементного подхода к реконструкции - реальная возможность привлечения финансовых средств со стороны жильцов или инвесторов, решение финансовой проблемы за счет создания более гибкого инвестиционного механизма как по объемам финансирования, так и во времени. Крыша над головой В настоящее время крыша - это наиболее дефектный и наиболее чувствительный во взаимоотношениях с эксплуатирующими его предприятиями конструктивный элемент здания. Сроки службы кровли, составляющие 15-20 лет, превышены более чем в 2 раза, а состояние кровли значительной части жилого фонда требует немедленного ремонта. Этот конструктивный элемент здания представляет для инвестора возможность строительства мансардного жилья.

К сожалению, на данный момент нет экономически обоснованных технических решений мансардных жилищ, продажа которых обеспечила бы инвестору прибыль. Себестоимость строительства мансард в капитальных конструкциях с использованием тяжелых металлических каркасов из горячекатанных профилей и тяжелых стеновых конструкций сопоставима со стоимостью нового строительства и в 2-3 раза превышает рыночную стоимость жилья на вторичном рынке. Например, стоимость мансардного жилья в пилотном проекте в Харькове оценена в 250 долл./м2. В этой связи целесообразна разработка более экономичных технических решений быстромонтируемых и окупаемых мансардных жилищ в легких конструкциях. Необходимо также определиться и с назначением мансардного жилья (или временное, или постоянное), и с будущим контингентом жильцов, и с планировочными решениями квартир. Как свидетельствует белорусский опыт, это должно быть временное жилье гостиного типа с небольшой площадью квартир (30-40 м2), рассчитанное на его приобретение жильцами этого дома при расширении семьи. Строительство мансардного жилья с площадями квартир 80-100 м2 и без лифтов не обосновано и технически, и социально.

Пока еще мы научимся строить самоокупаемое мансардное жилье, единственная в настоящее время заинтересованная сторона в ремонте кровли - жильцы пятых этажей зданий, на которых капает в самом прямом смысле. Но рассчитывать на их финансовое участие по ремонту кровли при суммах 5-10 тыс. грн. с одной квартиры нереально. В настоящее время нужна планомерная бюджетная поддержка со стороны местных властей за счет амортизационных отчислений, пока это жилье будет находиться в коммунальной собственности.

Так как физическое состояние кровли всего жилья застройки 60-х годов требует ремонта, то именно для этого сектора жилого фонда целесообразно разработать в крупных городах целевые программы "Кровля", рассчитанные на 5-10 лет - период, который для существующей кровли является граничным сроком службы вообще. Заложение в бюджет соответствующих (причем небольших) средств и своевременное их распределение между коммунальными предприятиями даст возможность в течение указанного периода планомерно обновить кровлю этого наиболее изношенного сектора жилого фонда и продлить срок службы еще на 40-60 лет (срок, на который рассчитана модернизация всего здания). Такой подход будет более эффективным и дешевым, чем бесконечное латание дыр и распыление финансовых средств на многочисленные аварийные ремонты, причем без создания социальной напряженности с жильцами. На такие затраты придется пойти, так как кровля - единственный конструктивный наиболее поврежденный элемент здания, и местные органы власти вынуждены будут реагировать. Лучше, если эта реакция будет заблаговременной, а действия более планомерными. Остальная же часть работ по реконструкции зданий может быть выполнена с привлечением средств жильцов или инвесторов, или же вообще быть необязательной (например, перепланировка квартир). Модернизация инженерного оборудования Мировая практика потребления энергоресурсов свидетельствует о том, что сохранение энергии более выгодно, чем ее производство. В жилом фонде Украины при нынешних ценах на энергоносители становится экономически выгоднее сохранять тепло, чем платить за его неэкономное расходование. В этой связи модернизация инженерного оборудования - наиболее эффективное энергосберегающее мероприятие, которое необходимо осуществить в каждом здании в первую очередь, независимо от выполнения других работ по реконструкции.

Это мероприятие можно реализовать с участием инвесторов. Такой инвестиционно-производственный процесс модернизации инженерного оборудования тщательно отработан в Польше и массово внедряется в жилищно-коммунальном секторе страны. Одна из основных целей модернизации - экономия затрат энергоресурсов на отопление зданий, составляющая 20-30%, что обеспечивает реальное возвращение инвестиций и даже с прибылью. Другая важная цель - оборудование приборами учета потребления энергоресурсов - наиболее действенный способ защиты жильцов от монопольного диктата цен и объемов потребляемых энергоресурсов со стороны энергоснабжающих организаций.

Это мероприятие становится сейчас очень важным в связи с приватизацией энергораспределительных предприятий, особенно с участием иностранных инвесторов. Нет сомнения в том, что новые хозяева, используя полученные ими права, будут применять самые жесткие методы во взаиморасчетах с населением для получения прибыли в соответствии с рыночной философией и природной психологией нового собственника. В качестве примера можно привести поведение испанского владельца энергоснабжающей компании в Молдове. Первыми мероприятиями его были повышение тарифов на энергоресурсы на 30%, отключение от энергосетей объектов социальной сферы и различных коммунальных служб (даже пожарной), отказ от реструктуризации прошлых долгов и т.д. По такому пути могут пойти новые собственники энергоснабжающих организаций и в Украине, поэтому уже этой зимой, если не принять своевременных упредительных мер по защите населения, можно ожидать обострения социальных конфликтов. Технически это мероприятие достаточно простое, оно заключается в установлении автоматических терморегуляторов на отопительных радиаторах для поддержания заданной температуры в помещениях, клапанов гидравлического балансирования для выравнивания температуры теплоносителей на стояках, устройстве теплопункта с установкой общего счетчика тепла в доме. В финансовом отношении это мероприятие также недорогое. Затраты составляют 50-100 тыс. грн. на одно здание или 1-1.5 тыс. грн. с одной квартиры, что примерно равняется 1-2-летней сумме оплаты услуг за отопление. Такую сумму на модернизацию инженерного оборудования имеют возможность оплатить и сами жители, но на первоначальном этапе убедить их в этом будет сложно.

Опыт Польши показывает, что внедрение этого мероприятия очень привлекательно для инвесторов. Производственно-инвестиционные фирмы обеспечивают период окупаемости инвестиций за 3-5 лет при рентабельности до 20%. За последние годы в Польше проведена модернизация отопительных систем в зданиях с оснащением терморегуляторами более чем 12 млн. отопительных приборов, и объемы этих работ ежегодно увеличиваются.

Внедрение польского опыта в Украине обеспечит возможность снижения затрат энергоресурсов на отопление, разработку действенной тарифной и расчетной системы оплаты услуг, защиту населения в рыночных отношениях с монопольными теплоснабжающими компаниями, снизит нагрузку через 2-3 года на семейный бюджет жильцов и на государственный фонд жилищных субсидий. Интересен опыт фирмы "Инженерный Центр Тепловодоснабжения", которая более трех лет выполняет комплексные работы по реконструкции теплопунктов на объектах г.Киева и Украины и совместно с ОАО "ЗСТЗ" (Киев) производит пластинчатые теплообменники, модульные блоки отопления, горячего водоснабжения, рамки узлов учета тепловой энергии, насосные станции и щиты автоматизации. Использование данного оборудования позволяет отказаться от прокладки к зданиям трасс с горячей водой и проблем, сопутствующих их эксплуатации и ремонту. Также нет необходимости содержать внутриквартальные бойлерные, которые не в состоянии обеспечить все растущие требования к энергосбережению из-за недостаточной степени автоматизации данных объектов. Данные блоки выпускаются комплексно: с насосами, автоматикой для регулирования теплоносителя, горячей воды в зависимости от качества подаваемого теплоносителя на дом, температуры внутри помещения и температуры наружного воздуха.

При этом блоки предусматривают такую степень автоматизации, которая дает возможность регулировать, управлять, снимать показания работы теплопункта с центрального диспетчерского пункта, расположенного на любом отдалении от зданий. В данных блоках используются балансировочные клапаны фирмы "Данфосс". В настоящий момент в Киеве и по Украине уже установлены и работают свыше 200 блоков. Крупнейшими заказчиками данного оборудования являются такие крупные строительные компании, как "Киевгорстрой", "Житлоинвест", "Житлобуд" и др. Выпускаемое оборудование имеет гарантию 1-2 года, уже создана сеть сервисного обслуживания. Это оборудование дает возможность экономить потребляемые энергоресурсы в тепловых пунктах (электроэнергия, тепло, вода), а, соответственно, и средства жильцов (экономия составляет от 5% до 15%). Срок окупаемости данного оборудования составляет в среднем 3 года. Санация подвалов Отсутствие гидро- и теплоизоляции фундаментов, подтопление территорий или сезонное поднятие уровня грунтовых вод, частые аварии инженерных сетей в подвале, повышенная температура от инженерных сетей, неэффективность существующей системы естественной вентиляции (скорее ее отсутствие) создают чрезмерно увлажненный микроклимат в техническом подвале.

Это переувлажнение настолько интенсивно, что приводит к остаточному накоплению влаги не только в перекрытиях, но даже за счет ее капиллярного поднятия и в стенах первого этажа. Существующая система вентиляции и уровень воздухообмена через внешние стены не обеспечивают годовой баланс паропроницаемости, вследствие чего остаточная влага во внутренних стенах и перегородках приводит к грибковым поражениям. При таком состоянии утепление внешних стен здания без санации подземной части может быть даже вредным, так как приводит к "парниковому" эффекту (особенно на первых этажах) и интенсификации коррозийных процессов в несущих конструкциях. Уже зафиксированы случаи переувлажнения жилых помещений первых этажей утепленных зданий. Наиболее эффективный вариант санации технических подвалов зданий - превращение их в эксплуатируемые пространства различного назначения, в том числе в подсобные помещения для жильцов, помещения для общественных нужд или коммерческой деятельности, теплопункты и т.д. Реальная возможность привлечения средств для санации подземной части здания появляется за счет жильцов или арендаторов. По результатам опроса, отдельные жильцы согласны инвестировать 500-1000 грн. за возможность иметь подсобные помещения в подвале при нормализации там микроклимата. Часть средств может быть привлечена с помощью коммерческих структур в счет будущей арендной платы. В настоящее время главная проблема заключается в разработке эффективных и недорогих технических решений по гидро- и теплоизоляции фундаментов, их усилении, нормализации там микроклимата, устройстве системы принудительной вентиляции, дренажных систем и т.д.

Благоприятен в данном варианте тот факт, что можно соединить мероприятия по санации с созданием выгодных условий для инвестирования этих работ за счет получения дополнительной площади. При менее радикальном подходе санацию подвала можно свести к выполнению некоторых технических мероприятий по гидро- и теплоизоляции фундаментов и перекрытия первого этажа, отсечении или снижении интенсивности капиллярного движения влаги по стенам зданий и т.д. В таком случае финансирование работ по санации подвалов возможно в комплексе с другими работами, например, по утеплению внешних стен зданий. "Шуба" для дома Строительный рынок материалов и услуг Украины насыщен большим количеством различных по стоимости и техническим характеристикам утеплительных систем, которые предлагают отечественные и зарубежные компании. Но несмотря на то внимание, которое уделяют этой проблеме, утепление внешних стен зданий - это наименее срочный и наименее привлекательныйвариант для инвесторов по экономическим соображениям. Например, при стоимости утепления сплошной части стены в пределах 30-100 долл./м2 и 50-100 долл./м2 светопрозрачных конструкций общая стоимость утепления здания составит 0.5-1 млн. грн. или 5-10 тыс. грн. с одной квартиры, что не по карману наиболее заинтересованной стороне - жильцам домов. При экономии энергоресурсов на отопление здания в пределах 30% и нынешней стоимости услуг за отопление в пределах 600-1000 грн. на одну квартиру в год срок окупаемости одноразовых затрат на утепление зданий составит 20-30 лет, что не привлекает инвесторов.

Выход этом случае - в постепенном решении проблемы утепления ограждающих конструкций, начиная со светопрозрачных (окон, балконных дверей и балконов), через которые теплопотери составляют до 70% от общих теплопотерь стен. Это, кстати, жильцы и делают, остекляя балконы. Например, потери тепла через непрозрачную (сплошную) часть стен из кирпича составляют 22%, а из панельных конструкций - 25-30%. Так как значительную часть фасадов зданий (примерно 20-30%) занимают светопрозрачные конструкции, через поверхность которых потери тепла в 4-5 раз выше, то эффективность утепления фасадной части зданий, в основном, зависит от утепления окон и балконных дверей. Этот вывод не касается торцевых стен зданий, особенно из панельных конструкций, утепление которых - одно из первоочередных теплосберегающих мероприятий. Необходимость первоочередного утепления светопрозрачных конструкций подтверждается также неудовлетворительным, а иногда аварийным состоянием балконов вследствие обнажения и коррозии арматуры и ограждений, отслоения бетона, потери несущей способности балконных плит и т.д. Расчеты показывают, что дополнительное нагружение балконных плит при остеклении балконов для некоторых серий домов выходит за пределы расчетных нагрузок и создает аварийную ситуацию.

Продолжение эксплуатации балконов в существующем консольном расположении и в открытом состоянии представляет опасность для жизни людей. Кроме того, в открытом состоянии балконные плиты - теплопроводимые элементы, в результате чего под балконными плитами в местах их защемления происходит интенсивное переувлажнение и промерзание стен. Необходимо также отметить запущенность балконов не только с точки зрения их физического износа, но и внешнего вида. Сам процесс остекления балконов - полезное мероприятие по утеплению здания, вследствие чего температура в жилом помещении повышается на 4-6°С, но хаотичный характер остекления балконов нарушает архитектурно-эстетический облик зданий. Наиболее эффективным и, возможно, безальтернативным вариантом решения проблем с балконами зданий первых массовых серий является их демонтаж и устройство приставных балконов (Германия, Россия) или устройство навесных лоджий, включая и первые этажи.

Современные балконные системы не только имеют теплосберегающий эффект, но и расширяют подсобные помещения, значительно улучшают фасады зданий. Работы по устройству новых балконных систем можно выполнять и самостоятельно, и в комплексе с утеплением внешних стен зданий. Наиболее вероятный инвестор этих работ - жильцы, заинтересованные в получении дополнительных подсобных помещений с тепловым режимом, приближенным к тепловому режиму в жилых помещениях.

Задача сейчас состоит в разработке типовых технических решений современных по дизайну и недорогих по цене балконных систем и навесных лоджий, а также налаживании их массового производства с помощью отечественной строительной индустрии. Одну из таких систем производит Киевский завод алюминиевых строительных конструкций. Основные выводы 1. Из трех организационных форм и подходов к реконструкции жилья (комплексная реконструкция кварталов, комплексная реконструкция отдельных зданий с отселением жильцов или без, поэлементная реконструкция зданий без отселения жильцов) необходимо применять такие, которые могут реально привлечь инвесторов. В настоящее время наиболее реальный подход с точки зрения привлечения инвестиций - реконструкция зданий по отдельным конструктивам. 2. Базовым вариантом реконструкции зданий первых массовых серий может быть вариант без отселения жильцов с надстройкой мансардного этажа в легких конструкциях в качестве временного жилья и санацией подземной части здания с переводом ее в эксплуатируемое пространство. 3. Основными направлениями модернизации инженерного оборудования должны стать внедрение системы учета и регулирования потребления энергоресурсов с установкой теплопунктов при централизованной подаче тепла или оборудование зданий автономными котельными в зависимости от местных условий и ценовых параметров на энергоносители. Особенно эти мероприятия своевременны сейчас, на начальном этапе приватизации энергоснабжающих организаций. 4. Первоочередными мероприятиями по утеплению зданий должны стать: остекление и утепление балконов или устройство навесных лоджий; замена светопрозрачных конструкций (окон и балконных дверей); утепление торцевых стен зданий.