7, 8 Жилищного кодекса Украины от 30.06.83 г. Информационное письмо от 11.05.2002 г. №1-211/2564

В последнее время в адрес Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства поступают многочисленные обращения от предпринимателей по существующей проблеме по получению права на размещение офисных помещений в жилищном фонде и необходимости согласования этого вопроса с собственниками квартир. На данный момент ст. 7, 8 Жилищного кодекса Украины от 30.06.83 г. № 5464-Х предусмотрена возможность перевода жилых помещений в нежилые. Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях или такие дома сносятся по решению исполнительного комитета областного, городского совета. Непригодные для проживания жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов могут быть переоборудованы в нежилые по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным комитетом областного, городского совета. Статьей 8 определяется порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые.

Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению органов, указанных в части второй ст.7 этого Кодекса, а именно — перевод жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению исполнительного комитета областного, городского совета. Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые осуществляется по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций. Перевод жилых домов и жилых помещений, принадлежащих колхозам, в нежилые осуществляется по решению общего собрания членов колхоза или собрания уполномоченных. В соответствии со ст. 1 0 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.92 г. № 2482-ХН собственники квартир многоквартирных домов являются сособственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.д.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат. Для обеспечения эффективного использования приватизированных квартир и управления ими согласно ст.

10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.92 г. № 2482-ХИ собственники квартир (домов) могут создавать общества или объединения индивидуальных собственников квартир и домов. Во многоквартирном доме, квартиры которого не полностью приватизированы, между обществом (объединением) индивидуальных собственников квартир и собственниками неприватизированных квартир заключается соглашение о совместном владении домом и долевом участии в расходах на его содержание. Статьей 26 Закона Украины от 29.11.2001 г. № 2866-III «Об объединении сособственников многоквартирного дома» собственник помещения во многоквартирном доме, в котором создано объединение, может сдать его в аренду для проживания физическому лицу или для осуществления хозяйственной, предпринимательской и другой не запрещенной законом деятельности физическому или юридическому лицу, если такая деятельность не противоречит установленным нормам использования помещений в жилых домах и не причиняет вреда интересам собственников (пользователей) и окружающей среде.

При необходимости может быть осуществлен перевод помещения в нежилое на срок действия договора аренды или постоянно в порядке, установленном законодательством (часть вторая ст.26 этого Закона). Не допускается передача в аренду жилого или нежилого помещения для ведения хозяйственной, предпринимательской и другой деятельности, если это будет противоречить интересам или ограничивать права других собственников (пользователей) помещений. Исходя из вышеизложенного, помещения, расположенные в жилых домах, могут использоваться для устройства офисных помещений и других помещений хозяйственного назначения (магазины, косметические салоны, парикмахерские, мастерские и т.д.) без разрешения объединения сособственников многоквартирного дома только в том случае, если договор был заключен до создания такого общества. В остальных случаях — по согласованию с обществом сособственников многоквартирного дома. В случае если такое общество не создано, необходимость согласования устройства офисного помещения с собственниками квартир многоквартирного дома действующим законодательством не предусмотрена. Председатель Комитета А.КУЖЕЛЬ -------------------------------------------------------------- *Письмо направлено в адрес редакции газеты «Бухгалтерия» (прим. ред.).

Комментарий специалиста Информационное письмо Госкомпредпринимательства рассматривает старую проблему использования помещений жилищного фонда для размещения офисов субъектов предпринимательской деятельности. Обширно цитируя Жилищный кодекс, законы «О приватизации государственного жилищного фонда» и «Об объединении сособственников многоквартирного дома», Комитет уместил свои выводы в двух последних абзацах письма, главный смысл которых сводится к тому, что в случае наличия объединения сособственников многоквартирного дома, если такое объединение появилось до заключения собственником помещения договора об использовании его помещения для размещения офиса или других объектов хозяйственного назначения, необходимо чтобы собственник помещения получил разрешение объединения сособственников на такое использование его помещения. В остальных случаях получение разрешения не предусмотрено. Однако Комитет воздержался от комментариев приводимых им норм Жилищного кодекса и не дает ответа на вопросы по затронутой проблеме: 1) можно ли разместить офис в жилом помещении; 2) есть ли необходимость в переводе такого помещения из жилищного фонда в нежилищный? 1. Итак, что касается первого вопроса.

Концепция государственной жилищной политики, утвержденная постановлением ВРУ от 30.06.95 г. № 254/ 95-ВР, запрещает использование жилья не по назначению. Определение понятия «назначение жилых домов и жилых помещений» содержится в ст.6 Жилищного кодекса, согласно которой жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитии. Таким образом, эти два нормативных акта не разрешают использование жилых домов и жилых помещений для осуществления предпринимательской деятельности. Впрочем в части четвертой ст.26 относительно недавнего Закона «Об объединении сособственников многоквартирного дома» говорится: предметом договора аренды жилых и нежилых помещений для ведения хозяйственной, предпринимательской или иной не запрещенной законом-деятельности может быть квартира или нежилое помещение, размещенные в многоквартирном доме. Здесь прямо предусмотрена возможность использования жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, для размещения офиса, а значит настоящее положение Закона отменяет запрет для данной категории жилых помещений, а именно жилых помещений многоквартирных домов. Главное, чтобы такое использование жилого помещения не противоречило установленным нормам использования помещении в жилых домах и не причиняло вреда интересам собственников (пользователей) и окружающей среде. 2. Вопрос, связанный с переводом жилых помещений в нежилые, Жилищным кодексом урегулирован только в части государственного, общественного жилищного фондов и жилых домов, принадлежащих колхозам и жилищно-строительным кооперативам. Частный жилищный фонд остался вне поля зрения относительно возможности перевода жилого помещения в нежилое.

Однако Государственный комитет строительства, архитектуры и жилищной политики в письме от 12.02.2002 г. № 5/3-114 отмечает, что нельзя переводить жилые помещения в нежилые до признания их непригодными для проживания, не различая, например, отличия между государственным и частным жилищным фондом. Между тем возможность перевода жилых помещении, размещенных в многоквартирном доме, в нежилые прямо предусмотрена частью второй ст.26 Закона «Об объединении сособственников многоквартирного дома», в соответствии с которой такой перевод возможен в порядке, установленном законодательством. За неимением отдельного порядка для частного жилищного фонда можно использовать аналогично порядок, предусмотренный ст.7 и 8 Жилищного кодекса. Резюмируя вышеизложенное, хотелось бы отметить что последний Закон делает жилищное законодательство несколько либеральным в отношении помещений, размещенных в многоквартирных домах. Тогда как государственные органы либо недостаточно осознают этот факт (например, Госкомпредпринимательства), либо игнорируют его (Государственный комитет строительства, архитектуры и жилищной политики). Максим ОЛЕКСИЮК Для справки Государственный комитет строительства, архитектуры и жилищной политики Украины Письмо от 12.02.2002 г.№ 5/3-114 Управление нормативно-правового обеспечения реформирования жилищной политики и эксплуатации жилищного фонда Госстроя Украины в дополнение к письму Управления от 02.08.2001 г. № 5/3-564 сообщает. Переоборудование жилых помещений и использование их в иных целях производится только после признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые, что следует из письма Госстроя от 05.01.2001 г. № 5/2-6, направленного в установленном порядке правительству Автономной Республики Крым, областным госадминистрациям, Киевской и Севастопольской городским госадминистрациям для руководства в работе Начальник управления нормативно-правового обеспечения реформирования жилищной политики и эксплуатации жилищного фонда М. Каплун Для справки Государственный комитет строительства, архитектуры и жилищной политики Украины Письмо от 05.01.2001 г. № 5/2-6 В связи с многочисленными запросами жилищных организаций и предприятий относительно использования жилых помещений не по назначению Госстрой сообщает. Перепланировка жилых помещений для размещения в них офисов, контор, торговых организаций и для других целей непромышленного характера действующим законодательством не предусмотрена. Жилые дома и жилые помещения предназначаются в соответствии с нормами Жилищного кодекса для постоянного проживания граждан.

Использование помещений в жилых домах для нужд промышленного характера действующим законодательством запрещается. Переоборудование жилых помещений для использования их в других целях производится при определении их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые, что регулируется ст.8 Жилищного кодекса УССР и постановлением Совета Мини-аров УССР от 26.04.84 г. № 189 «О порядке обследования состояния жилых домов в целях установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания». Согласно СНиП 08.01-89 «Жилые здания» такие помещения (помещения общественного назначения) могут быть размещены в жилых домах на первом, втором и цокольном этажах и должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части дома, и использоваться по назначению. В соответствии с вышеприведенным Комитет отзывает свое письмо от 16.04.99 г. № 17/5-92. Председатель Комитета В.ГУСАКОВ