Ведущие места по объемам поступивших инвестиций продолжают удерживать Киев, а также Днепропетровская, Киевская, Донецкая, Одесская, Запорожская, Харьковская, Львовская области, АР Крым. Регионы охватывает восТОРГ

Согласно исследованию рын- ка торговой недвижимости, проведенному компанией Astera Professional Real Estate, в Украине одними из наиболее привлекательных проектов для инвестиций считаются торговые центры (ТЦ) и другие объекты розничной торговли. В первом квартале 2006 года в Украину иностранными инвесторами было вложено $989,6 млн прямых инвестиций, в том числе из стран СНГ – $98,1 млн (9,9% от общего объема), других стран мира – $891,5 млн (90,1%). Ведущие места по объемам поступивших инвестиций продолжают удерживать Киев, а также Днепропетровская, Киевская, Донецкая, Одесская, Запорожская, Харьковская, Львовская области, АР Крым.

В первом полугодии 2006 года в Украине был заключен ряд крупных инвестиционных сделок. В частности: Лондонская инвестиционная компания 1849 PLC совместно с одной из крупнейших мировых инвестиционных компаний Apollo Real Estate Advisors (США) купили киевский торговый центр «Пирамида», собственником которого была иорданская компания Arab Piramids. Стоимость сделки не разглашается.

ТЦ «Пирамида» общей площадью более 16 тыс. м2 был открыт в 2004 году и до настоящего времени сохраняет высокие арендные ставки и сбалансированный пул арендаторов. Российская компания Mobitec Group, которая специализируется на оптовой торговле мобильными телефонами, вошла в состав учредителей ООО «Спайнета-Украина» (Киев), владеющего сетью салонов мобильной связи «Мобиленд». Отныне украинская сеть по продаже мобильных телефонов «Мобиленд» (после подписания партнерского соглашения с Mobitec Group) планирует увеличить количество салонов мобильной связи на протяжении 2006 года в 3,5 раза (с нынешних 43 – до 150). Активную экспансию в Украину начали немецкие сети строительных супермаркетов. В феврале 2006 года в Киеве открыла свое представительство сеть строймаркетов OBI, которая планирует до конца года запустить первый супермаркет площадью 15 тыс. м2. Развитие сети OBI не пугает ее конкурента – компанию Praktiker (ее представительство в Киеве откроется в конце лета – начале осени нынешнего года). Тогда же в столице появится и первый супермаркет сети площадью 7-8 тыс. м2. Тенденции рынка Среди основных тенденций столичного рынка торговой недвижимости специалисты Astera Professional Real Estate называют: • превышение спроса на качественные торговые площади над предложением; • освоение операторами спальных районов столицы; • реконструкцию промышленных предприятий под торговые центры и трансформацию старых универмагов в новые форматы магазинов; • активное развитие торговой недвижимости в регионах, вызванное повышением уровня доходов населения, а также желанием киевских операторов развивать свой бизнес в крупных городах с большим экономическим потенциалом (на сегодняшний день современные торговые центры построены в таких городах, как Донецк, Днепропетровск, Одесса, Харьков и др.); • приход на рынок и активизацию известных международных торговых операторов: «IKEA», «Auchan», «Ramstore», «Memarkero», «Ava», «OBI», «Bata», «Leroy Merlin». Активное развитие российских торговых сетей: «Седьмой континент», «Перекресток», «Пятерочка», «Мосмарт», «Веймарт»; • повышение качества создания и управления ТЦ, их укрупнение; • увеличение доли развлекательной части проектов в торгово-развлекательных комплексах; • повышение уровня арендных ставок; • увеличение сроков окупаемости проектов за счет повышения себестоимости строительства; • высокий спрос на помещения в качественных торговых центрах, который поддерживается ростом потребительской активности и оживлением в сфере ритейла.

Несмотря на большое количество заявленных многоформатных проектов в Киеве, спрос покупателей до сих пор остается неудовлетворенным. Уровень свободных площадей в концептуальных торговых центрах составляет не более 3%. Свободные площади появляются в центрах, имеющих недостатки в месторасположении, концепции и управлении, прогнозируют аналитики компании Astera. По-прежнему, наиболее востребованы помещения в ТЦ первой и второй волны, расположенные, в основном, в пределах Центрального Делового района столицы. Тем не менее, укрепляют свои позиции и торговые центры, построенные в спальных районах. Растет спрос на территории бывших промышленных зон, которые переоборудуются в деловые кварталы с развитой торговой функцией. Помимо наличия обширных территорий и не очень дорогой земли одним из факторов, определяющих спрос, является хорошая транспортная развязка.

Спрос есть как на небольшие помещения – от 40 до 150 м2, так и на помещения площадью 600-1000 м2. Однако в данный момент наблюдается борьба между девелоперами за арендаторов, так как профессиональных якорных операторов в стране не хватает. В 2006 году спрос на качественные торговые площади останется довольно высоким – рынок торговой недвижимости Киева пребывает в стадии активного роста.

После открытия в 2004 году девяти торговых центров (общей торговой площадью 120 тыс. м2) на рынке наступило некоторое затишье. В 2005 году было запланировано ввести в эксплуатацию семь ТЦ. Однако было открыто только 2 – «Арена Сити» и «Олимпийский». В этом году также планировалось открыть семь ТЦ, но в эксплуатацию будут введены всего лишь два крупноформатных объекта – Fashion Center (по ул. Луначарского) и МФК (по ул.

Харьковское шоссе). Основная причина несвоевременной сдачи торговых центров в эксплуатацию – сложности с выделением земли, переоценка собственниками финансовых возможностей и внешнеэкономические обстоятельства, считают в компании Astera Professional Real Estate. «Тормозит» процесс также отсутствие земельных участков в столице, смена власти, конфликты с противниками строек, законодательные преграды. В 2007-2008 годах, по прогнозам экспертов, рынок должен оживиться благодаря открытию 20 новых торговых и многофункциональных комплексов. Новые проекты торговых центров характеризуются преимущественно наземным расположением и расположением не только в центральной части города, но и в более отдаленных районах, таких как Оболонский, Дарницкий, Подольский. Все больше ориентируясь на современные запросы посетителей, будущие проекты стремятся к мультиформатности, объединяя под одной крышей торговую, офисную, развлекательную и жилую функции. Это вызывает рост площади объектов, средний размер которой с 15 тыс. м2 в 2003 году увеличится до 60 тыс. м2 в 2006-2007 годах.

Форматы разные нужны… Вместе с развитием рынка в Украину приходят новые форматы торговых центров – Mall, Master Park, отмечают специалисты Astera. В таких комплексах с удовольствием открывают свои магазины не только отечественные, но и иностранные операторы. Вместе с тем, объемы инвестиций в создание ТЦ постоянно растут (направляясь в большей мере на отделку и развлекательную инфраструктуру) и достигли $600-800 за 1 м2. Это влечет увеличение сроков окупаемости торговой недвижимости.

В регионах ситуация с открытием ТЦ, по сравнению с Киевом, более благоприятна. В этом году в различных городах Украины откроется около десятка новых торговых центров. В настоящее время большинство торговых центров – реконструированные универмаги и универсамы. Соответственно, многие из них по концепции, площадям и архитектуре не могут считаться профессиональными ТЦ. Однако в последнее время в регионах стали появляться действительно профессиональные объекты, такие как «Европа» и «ТЦ на Среднефонтанской» (Одесса), «Дафи», «Мост», «Европа-центр» (Днепропетровск), «Караван» (Харьков), «Донецк-сити-центр» (Донецк) и др.

Арендные ставки в региональных ТЦ не сильно отличаются от столичных, поскольку затраты на строительство торгового центра везде примерно одинаковы и составляют $0,7-1 тыс. на 1 м2. Средняя ставка в региональных торговых комплексах колеблется в диапазоне $20-80 за 1 м2 в месяц. В то же время в регионах, как и в столице, прослеживается тенденция к увеличению арендной платы в связи с растущим спросом на качественные торговые площади. А среди столичной торговой недвижимости наибольшим спросом по-прежнему пользуются помещения в торговых коридорах (smarkereet retail). Это связано и с их удобным местоположением в центре города, и с соседством с престижными магазинами.

На данный момент в Киеве насчитывается более 10 торговых коридоров. Среди лидеров: улицы Крещатик и Большая Васильковская, площадь Независимости, Бессарабский квартал, бульвары им. Т.Шевченко и Победы, а также Петровка. Уровень вакантных площадей здесь не превышает 1-2%. Объем предложения smarkereet retail постепенно растет.

К числу новых торговых коридоров можно отнести пр-т Н.Бажана и улицу Харьковское шоссе. Одна из главных проблем центральных торговых коридоров города – ограниченные возможности пополнения площадей за счет нового строительства. Этот фактор стал причиной значительного превышения спроса над предложением, роста арендных ставок и ужесточения конкуренции среди операторов. Арендные ставки Рост средних базовых арендных ставок в столичных торговых центрах в I полугодии 2006 года, по сравнению с декабрем прошлого года, составил 10-15%. Основной причиной роста стало ограниченное количество предложений качественных торговых площадей в ТЦ и наиболее популярных торговых коридорах.

На уровень арендных ставок оказывают влияние и место расположения торгового центра, размер арендуемой площади, а также специализация торгующей или развлекательной организации. Так, по информации компании Astera Professional Real Estate, максимальные арендные ставки платят операторы, работающие с подарочно-аксессуарной товарной группой, а минимальные арендные ставки установлены для якорных арендаторов развлекательного сектора и супермаркетов. Арендные ставки на магазины варьируются в зависимости от расположения объекта, инфраструктуры и площади помещения. В среднем ставки аренды по основным торговым коридорам города составляют $30-150 тыс. за 1 м2 в месяц. На объектах, удаленных от центра – $25-60 за 1 м2.

На стоимость аренды торговых площадей, расположенных в спальных районах столицы, существенное влияние оказывает удаленность от станций метро, а также транспортных магистралей. Перспективы рынка По мнению специалистов Astera Professional Real Estate, в 2006 году спрос на качественные торговые площади в столице по-прежнему останется высоким. Уровень свободных площадей в ТЦ будет составлять 3-5%. Объем качественных торговых помещений к концу 2006 года составит порядка 480 тыс. м2.

Ожидаемый прирост рынка торговых помещений на более чем 500 тыс. м2 будет возможным в 2007-2008 годах. В ближайшие 3-4 года на рынке недвижимости появятся многофункциональные жилые комплексы, где будут и офисные и торговые помещения. Распространение этой тенденции будет происходит одновременно с перестройкой промышленных зон Киева, на месте которых и должны быть построены многофункциональные комплексы. В 2006 году продолжится рост арендных ставок на торговые площади в ТЦ и торговых коридорах (до 10-20%).

В то же время произойдет незначительное снижение арендных ставок на площади в торговых центрах в менее удачных местах расположения и не имеющих концепции. Увеличатся сроки окупаемости торговых объектов, поскольку для сохранения конкурентоспособности новые объекты должны отличаться архитектурной уникальностью, высоким уровнем менеджмента, а это требует больших затрат. В будущем привлекать как можно большее число клиентов операторы ТЦ планируют за счет традиционных супермаркетов и фуд-кортов, кинотеатров и спортивно-развлекательных центров, а также новых видов «якорей».

Активное развитие торговой недвижимости продолжится в регионах. Увеличение количества ТЦ в регионах вызвано повышением уровня доходов населения, а также желанием киевских операторов развивать свой бизнес в крупных городах с большим экономическим потенциалом. По материалам отчета компании Astera Professional Real Estate «Обзор рынка торговой недвижимости. Первое полугодие 2006 года»