Причем “материальные” проблемы решаются в настоящее время значительно успешнее, чем законодательные. Мансарды

На заседании Строительного клуба 26 июня рассматривались правовые и технические вопросы возведения мансард. Интерес, проявленный к этому заседанию участниками клуба, свидетельствует о неослабевающем внимании к мансардам со стороны строительных фирм. Причем “материальные” проблемы решаются в настоящее время значительно успешнее, чем законодательные. Опыт — большое дело В ожидании первого докладчика, который запаздывал, участники Строительного клуба разговорились о собственном опыте мансардного строительства. Оказалось, что больная проблема у них общая — неопределенность юридических отношений с жильцами дома, который надстраивается мансардой. Особенно много полезного рассказал И.Усов, руководитель фирмы “МЖК-Стройиндустрия”, которая работает в Киеве с 1991 года и выполнила за это время полдесятка мансард. Опыт этой фирмы говорит, что уже при выборе дома для надстройки необходимо учитывать настроения жильцов.

Хотя крыша и наружная поверхность стен по закону жильцам не принадлежат (если это не кондоминиум, в их собственности находятся только квартиры и внутренняя поверхность стен), жильцы дома имеют немало прав, используя которые могут помешать строительству мансарды. Они нередко создают домовой комитет по борьбе с “захватчиками” крыши. По их жалобам создается комиссия, полномочная прекратить или затормозить строительство. В итоге в судах сегодня проходит немало дел, которые касаются конфликтов, связанных с мансардным строительством. Поэтому “диагностика” настроений жителей дома не менее важна, чем оценка его технического состояния.

Чтобы оповестить население о готовящемся строительстве мансарды, юридически достаточно вывесить на доме объявление. Но иногда фирмы практикуют устное оповещение жильцов, поясняя свою позицию, предлагая выразить свои пожелания и написать, с чем конкретно они не согласны. Это иногда помогает установить нормальные отношения, поскольку, если жильцы осознают и сформулируют свои требования, с ними легче договориться. Особенно “опасны” жители верхнего этажа. Поэтому лучше всего выкупить верхний этаж дома. Если это не удается, необходимо заключить договор, в котором фирма берет на себя ответственность за повреждения в квартирах верхних этажей и обязуется их отремонтировать в случае протекания или появления трещин. Но важно до начала строительства провести официальное освидетельствование состояния квартир (и не только верхних этажей), чтобы потом не устранять разрушения всех предыдущих десятилетий. Показательно, что после подписания договора жильцы становятся более покладистыми, и появляется юридический документ, на который можно ссылаться при решении спорных вопросов. Умело составленный он может стать для строительной фирмы веским аргументом защиты.

Фирма “МЖК-Стройиндустрия” поделилась также некоторыми техническими подробностями своих методов строительства. Средняя стоимость квадратного метра мансарды обходится 350 долл. (включая кровлю, окна, стены из пенобетона, но без отделки и лифта). Документация на строительство мансарды обязательна, но нередко ее приходится значительно переделывать в ходе работ. Средний срок строительства составляет 4-5 месяцев. Используемые в строительстве мансард конструкции всегда индивидуальны. Пока фирме удавалось обходиться без башенного крана, используя под покрытие не тяжелые балки, а более легкие металлические фермы, разработанные специально для конкретной крыши с соблюдением всех нормативов. Стены делаются из пенобетона.

В начале работ, после снятия кровли, сразу ставится защитная пленка на временных стропилах, чтобы защитить верхние этажи дома от протекания при осадках. Но опыт говорит: несмотря на меры предосторожности, небольшое протекание всегда происходит. Сложности при строительстве нередко доставляет деревянное перекрытие верхнего этажа и железобетонные плиты покрытия, которые всегда более слабые, чем типовое перекрытие.

Поэтому иногда приходится поверх его выполнять монолит. А вот с фундаментами зданий проблем пока не встречалось, обычно его прочность достаточна, чтобы выдержать надстройку мансарды и даже аттикового этажа. И, наконец, предупреждение: в домах постройки 1950-х годов нередко цемента значительно меньше, чем должно быть, поэтому с этими домами лучше не связываться. Гораздо спокойнее работать со зданиями 100-летнего возраста: они выполнены из кирпича такого исключительного качества и прочности, что это вызывает удивление даже сегодня. Правила мансардной игры А.Ткачук, директор фирмы АРС, которая специализируется на выполнении функций заказчика, рассказал о правовых основах мансардного строительства в Киеве и подтвердил слух об их неопределенности в настоящее время. Сегодня подписано решение об отмене распоряжения КГГА 1997 года “О порядке …”. Тем не менее, на практике оно продолжает действовать, а в ближайшее время ожидаются изменения в соответствии с современными условиями и накопленным опытом. Порядок получения разрешения на строительство остается прежний: заключение инвестиционного контракта, включающего требования администрации. По закону преимущественное право на устройство мансарды имеют владельцы квартир последнего этажа, но обычно это требование не доставляет хлопот состоятельному заказчику.

Если заказчик — уже собственник помещения чердака или верхнего этажа, то ему остается только получить письмо-разрешение. В инвестиционном контракте записывается предназначение помещения (жилое или офис). Перевести его в дальнейшем в другую категорию “реально, но накладно”. Очень важно изначально правильно оформить правоустановительные документы. В АПЗ должно быть правильно и подробно записано, что именно собирается делать заказчик со зданием: переоборудование чердака, надстройку одного или двух или аттикового этажа и др. Проект, сделанный в противоречии с АПЗ, имеет шанс пройти Градостроительный совет, но в дальнейшем все равно возникнут осложнения в Киевгосэкспертизе.

Правда, осложнения могут возникнуть на любом этапе, поэтому проектировать мансарду должна организация, “которая сможет защитить проект”. При получении ТУ заказчик неизбежно натолкнется на несколько “подводных камней”. Надо знать, как их обходить. Если в здании деревянные перекрытия, пожарники откажутся выдавать ТУ.

Но, по опыту докладчика, с их техническим советом можно договориться и они “находят возможность” обойти собственные инструкции. Иногда выясняется, что в старом здании фундаменты требуют усиления. Производство таких работ требует серьезной работы с конструкторами и больших издержек, на которые мало кто из инвесторов идет. Киевэнерго всегда выставляет требования: то протянуть кабель, то построить подстанцию. Очень сложно получить ТУ у органов по газоснабжению, а в случае оборудования мансарды котлами индивидуального отопления требуется также разрешение органов охраны труда.

Однако главная проблема — город бдительно охраняет Управление охраны памятников. Обязательно требуется получение исторической справки, которая обходится 3-6 тыс. грн. и выполняется 2 месяца. Кроме этого, Управление выдвигает и другие условия, без удовлетворения которых разрешение на строительство оформить не удастся.

Загромождение тротуаров при строительстве обойдется дорого, поэтому оно обычно ведется с колес, кран не нужен. Несмотря на это, технический надзор обязательно потребует порядок проведения работ с указанием места для складирования. Но это мелочи. Если получено АПЗ, ТУ, сделан и защищен проект, успешно преодолена экспертиза, то дальше особых проблем не предвидится, кроме конфликтов с соседями и жильцами. И тогда возможна остановка строительства до выяснения обстоятельств, суд, штраф, ремонты квартир… Как философски заметил докладчик, “нельзя быть кристально чистым при строительстве на гнилом доме”. Еще одна трудность связана с получением права собственности на столь дорого доставшиеся помещения. Об обеспечении этого права следует позаботиться с самого начала оформления документов. Оказывается, уже год, как право собственности на мансарды не оформляется, поскольку окончательно не определено, кто этим должен заниматься: город или район.

Из чего строить мансарды? Во второй части заседания фирма “Евроизол”, работающая со многими европейскими производителями, наглядно продемонстрировала изделия и строительные материалы для мансард. Участники заседания получили объемистый и подробный набор документации по номенклатуре и техническим решениям изделий и конструкций, а также объяснения их отличий от конкурентной продукции. О материалах компании “Rockwool” рассказал ее торговый представитель в Украине А.Паламарчук. Этот материал “в огне не горит и в воде не тонет”. Не горит, поскольку изготавлливается из камня вулканического происхождения и температура его плавления составляет 1300°.

Поэтому одна из причин применения “Роквул” — возможность повышения огнестойкости конструкций до класса F3 (3 часа). В этом его явное преимущество перед органическими утеплителями. Воду и влагу из воздуха этот материал не впитывает, но паропроницаем — качества, полезные для мансарды. Следующее качество — волокна в плитах “Роквул” расположены не параллельно, а “запутаны”, поэтому материал достаточно прочен на разрыв и устойчив к сжатию. Его теплоизолирующие свойства соответствуют стандартам утеплителя высокого класса: сопротивление теплопередаче материала разных марок 3-6 м2°С/Вт. “Роквул” может применяться в любых конструкциях здания для утепления и звукоизоляции. Для мансард, специально для утепления стропильных систем, компания “Rockwool” рекомендует легкий рулонный материал Domrock (толщиной 25 см), из которого при необходимости можно нарезать достаточно жесткие плиты. Пароизоляция снизу нужна только над влажными помещениями (например, ванной комнатой), поверх утеплителя укладывается гидробарьер с выводом влаги наружу, предохраняющий от попадания воды при дожде. Убедительно рекомендуется двухслойное утепление мансард, закрывающее низ стропил, чтобы из них не получились мостики холода. При утеплении стен мансард и аттиковых этажей утеплитель располагается снаружи и допускает большое разнообразие систем фасадов — от вентилируемых до сделанных “мокрым” способом.

Причем в последнем случае для покраски можно применять только паропроницаемые краски и ни в коем случае не акриловые (а компанией рекомендуется специальная система “Экорок”, предназначенная специально для “мокрого” способа и включающая утеплитель и строительную химию). Усредненная стоимость 1 кв.м кирпичной стены, утепленной “Роквул”, составляет 23 доллара (система+строительная химия). Докладчик заверил, что плиты польского производства ничем, кроме более низкой цены, не отличаются от “западноевропейских”. Архитекторы захотели узнать: можно ли этим материалом выполнять кривые поверхности фасада радиусом до 2 м? Оказалось, пока возможна кривизна радиусом не менее 6 м. О гидробарьерах, ветробарьерах, антиконденсатах, гидроизоляционных и кровельных материалах, водосточных желобах — всем том, что завершает конструкцию мансарды, рассказал менеджер фирмы “Евроизол” С.Дружинин.

Так, был представлен новый кровельный материал среднего класса (“лучше шифера, хуже металлочерепицы”) — гутанитт на битумной основе. Он напоминает шифер, но хорошо гнется, имеет различные цвета и поставляется в виде волнистых листов 2х2 м стоимостью 9 долл. штука. Мансардные окна представил технический консультант фирмы “Евроизол” Д.Шевченко. Этот сложный и незаменимый элемент кровли производят очень немногие европейские компании. “Евроизол” пропагандирует изделия концерна “Roto Frank AG” (Германия) — одного из старейших и опытнейших производителей мансардных окон и комплектующих к ним. Кстати, только эта фирма делает мансардные окна в металлопластиковом варианте — серии “Alpinе”.

Эта серия считается в Европе самой удачной по техническому решению и в стилевом аспекте, благодаря чему находится вне конкуренции на мировом рынке. Расположенный в верхней части окна механизм открывания створки позволяет открыть проем окна полностью, не перерезая его пополам. Это окна, предназначенные для самых требовательных заказчиков. Представленная на заседании серия Ecoline — более демократичная, классическая модель: с центральным подвесным механизмом створки для открывания; со стеклопакетом из закаленного стекла, заполненным аргоном; с гидроизоляционным окладом; с упрощенной системой монтажа на обрешетку и многими другими “удобствами”.

Монтируется в крышах с уклоном 5-90°, выполняется из сосны, имеет 14 типоразмеров (540х700 ... 1340х1400). Цена — 305 долл. за окно, а люк с габаритными размерами 450х600 стоит 138 долл. Но, как выяснили требовательные архитекторы, окна имеют только прямоугольную форму. Выводы Выводы члены клуба сделали сами, обсуждая результаты заседания.

Желательно окончательно прояснить вопрос прав и взаимоотношений заказчиков мансард и “местных жителей”. На заседании этого сделано не было. Требуется юрист, возможно, имеющий опыт ведения подобных дел в суде. Эта тема актуальна, так как вопросы взаимоотношения строителей и граждан являются больными не только для строителей мансард. Это существенный “тормоз” при реконструкции 5-этажек, головная боль при новом строительстве, проблема при реконструкции отдельных помещений в здании. Ситуация может быть интересна с двух позиций — ведь строитель тоже может столкнуться с ущемлением своих “обывательских” прав.

Мансарды — это актуально