Но в бюджете нет средств на их модернизацию или снос. Ветхая перспектива

Ветхое аварийное жилье в Киеве составляет 7% жилых домов общей площадью в 5,5 млн м2. Сегодня под категорию хрущевок подпадает 23% городского жилья (72 млн м2). Но в бюджете нет средств на их модернизацию или снос. Правительство ищет возможность придать импульс этому процессу, поскольку «хрущевки» – это жилье низкого качества, небезопасное для проживания. Поэтому Павел Качур, министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины, дал свободу действия частным инвесторам. По его заявлению, реконструкция жилых кварталов, застроенных домами первых массовых серий, может вестись в столице за счет инвесторов, причем – без принятия отдельного закона. По словам г-на Качура, частные инвесторы должны работать с жителями «хрущевок» экономическими методами, поскольку вряд ли Верховная Рада вернется к законопроекту, который предусматривал принудительное выселение жителей «хрущевок» при реконструкции старого жилья. А это означает, что жители некомфортабельного жилья могут требовать для себя повышенные условия уровня проживания на новом месте, а также расселения. Не случайно, во многих малоэтажках в последнее время были приписаны десятки тысяч людей, которые в данное время «ютятся» в неприспособленных для жилья квартирах или снимают жилье по высокой цене.

Частным компаниям, которые возьмутся за это нелегкое и ответственное, но прибыльное дело, придется решать ребус: как «обуздать» неуемное желание жителей «хрущевок» улучшить свои условия жизни за счет инвесторов и как избежать риска «пролететь» с получением дохода. Пока существующий закон, по мнению специалистов, поставил в неравные права инвесторов и жителей вышеуказанного жилья. Основной доход инвесторам должна принести именно реализация квартир в новом жилом строении. По-видимому, придется повысить цену квадратного метра, но согласятся ли с таким решением граждане, которые решат приобрести квартиру в таком доме. По словам министра, в Киеве «небоязливые инвесторы» уже отселили два дома, которые в обозримом будущем будут снесены, а на их месте будет построено комфортабельное жилье. Сносить или модернизировать?

По мнению специалистов, проведение реконструкции жилья 50-60-х гг. прошлого столетия – это неминуемо, поскольку, во-первых, у каждого вида жилья есть срок эксплуатации (модернизация ветхого жилья должна произойти в течение последующих 10 лет). Даже, если из бюджета будет ежегодно выделяться 1 млрд грн., то все равно не удастся их «спасти», поскольку рано или поздно этот старый жилой фонд станет аварийным, и придется отселять людей в другие дома. По предварительным расчетам, на капитальный ремонт одной киевской «хрущевки» (утепление старых домов, замена внутренних коммуникаций) обходится 1 млн грн. Во-вторых, политика точечной застройки в Киеве себя уже исчерпала, «территориальные сливки» в городе уже сняты, и свободных площадок нет. По мнению Алексея Кучеренко, председателя Госкомитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, к сожалению, утеряно время для начала проведения полномасштабной реконструкции в крупнейших городах страны: в Киеве, Одессе, Львове и Донецке. По мнению специалистов, в течение пяти лет можно было бы заниматься модернизацией не просто одного дома, а отдельных городских микрорайонов, причем не на бюджетные деньги, а на средства частных инвесторов. Поэтому, скорее всего, широкая реализация вышеуказанной программы начнется после парламентских выборов-2006, будет рассчитана на 20-30 лет, и выполняться за счет частных средств. Решение о сносе или частичной модернизации «хрущевок» будет решаться коммунальными службами города и районов.

Именно последние должны будут решать в скором времени судьбу ветхого киевского жилья на Сырце, Нивках, Отрадном и Ветряных Горах, а также недалеко от метро «Черниговская». Кстати, разработанная правительством Юлии Тимошенко программа реконструкции старого жилья, создавала хорошие предпосылки. Заметим, что законопроект по «хрущевкам» прошел в парламенте в первом чтении, и за него проголосовало 230 депутатов. Это означает, что правительство Юрия Еханурова имеет запас прочности для получения поддержки программы в ближайшее время в Верховной Раде. Коэффициент переселения Если депутаты все же примут закон о полуторном увеличении жилой площади при переселении, там будут прописаны и четкие обязательства инвесторов перед жильцами. Пока законопроектом предусмотрено норма: если же 75% людей в доме принимают решение участвовать в проекте, то у остальных 25% будет выбор: либо же переехать в новые квартиры с коэффициентом 1,5, либо у них по рыночной цене будет выкуплено их же морально устаревшее жилье. Самым сложным как для инвестора, так и граждан остается вопрос, на сколько комнат или метров могут претендовать жильцы пятиэтажек, например, если в двухкомнатной квартире живет несколько семей. По мнению чиновников жилищного ведомства, работа по реконструкции «хрущевок» может приостановиться на время, если же привязываться к количеству прописанных людей в старом доме.

Но ни один инвестор не потянет этот проект, если же, например, придется обеспечить жильем 10-15 зарегистрированных человек нормативными метрами – согласно законам Украины. Какой опыт нам подходит? При решении вопроса реконструкции некомфортабельного жилья Киев намерен учитывать положительный опыт Москвы. Его суть состоит в том, чтобы жильцы не переезжали за тридевять земель. Кстати, в столице России намечено до 2010 г. полностью забыть о проблеме «хрущевок». Там ежегодно меняют 1,1-1,2 млн м2 старого жилищного фонда на новое, причем в Москве применяется коэффициент переезда из одного жилья в другое – 1,6, то есть москвичи, жившие в старых домах: вместо одного квадратного метра жилой площади получают 1,6 м2, а, по некоторым данным, переселяемые жильцы получают даже по 2,5 – 3,0 м2.

Интересен опыт и восточной части Германии, хотя условия осуществления программ по реконструкции и в Украине, и в Германии различны. В бывшей ГДР на выполнение этой программы нашли колоссальные деньги (помогла западная часть страны). Здесь начали реконструировать дома (неплохие по качеству «сталинки», дома 50-х годов прошлого столетия): там их утеплили, заменили коммуникации, крыши, при чем отселение людей было временным. Такое решение проблемы Украине не подходит. Инвестпроект, связанный с санацией жилья, является долгосрочным вложением капитала со сроком окупаемости 20 лет и более. А таких долгосрочных денег в Украине нет. Сергей Василенко