Частные квартиры соседствуют с муниципальными и ведомственными, нежилые помещения заняты предпринимателями или находятся в государственной собственности. Большие возможности кондоминиумов

Что такое кондоминиум? Кондоминиум означает «совместная собственность». Во всех странах мира, а с недавних пор и в нашем государстве квартирами и другими помещениями в многоэтажных жилых домах владеют разные типы собственников. Частные квартиры соседствуют с муниципальными и ведомственными, нежилые помещения заняты предпринимателями или находятся в государственной собственности. В любом здании имеются также места общего пользования (подъезды, лестничные клетки, коридоры, технические этажи, подвалы, крыши и т.д.) и инженерное оборудование (лифты, механическое, электрическое, сантехническое и др. оборудование), обслуживающее всех, кто живет в доме. Кроме того, с домом неразрывно связан земельный участок, на котором он расположен, а также прочие объекты, составляющие с домом единый комплекс (гаражи, стоянки, детские игровые площадки и др.). Для управления и распоряжения всем этим хозяйством и создаются товарищества или объединения собственников - кондоминиумы. Справка В Украине процесс приватизации государственного жилого фонда продолжается уже 8 лет. За этот период приватизировано более 4,8 млн. квартир и одноквартирных домов общей площадью 242,8 млн.кв. метров, что составляет почти две трети (69,1%) государственного жилого фонда на начало приватизации.

В 1999-2000 гг. наблюдалось замедление темпов приватизации. Наибольшую активность во время приватизации проявили жители Хмельницкой, Львовской, Тернопольской, Киевской, Черновицкой областей, где в собственность населения перешло 78 - 84% общего количества квартир. Большинство квартир (88,8%) приватизировано бесплатно. Многие годы у нас в стране жилищная сфера была (и остается) убыточной отраслью народного хозяйства, дотируемой из городского бюджета. Сегодня стоит задача превратить ее в самоокупаемую и, в первую очередь, путем создания товариществ собственников жилья и формирования кондоминиумов (земельно-имущественных комплексов).

За рубежом это исключительно эффективные и популярные объединения населения, способные оперативно и качественно решать постоянно возникающие социально-бытовые проблемы жителей (улучшение обслуживания, своевременный ремонт, организация досуга, благоустройство территорий и т.д.) и администрации (сохранность жилых домов, экономия энергоресурсов, занятость населения, профилактика преступности и т.д.). Как можно им пользоваться Эксплуатация и техническое обслуживание дома.Одним из важнейших преимуществ кондоминиума является свобода в выборе подрядчика на эксплуатацию, техобслуживание и ремонт помещений. Объединение в товарищество позволяет выйти из-под зависимости от ЖЭКа. Члены товарищества смогут сами решать, какой подрядчик лучше и дешевле отремонтирует места общего пользования, устранит неполадки и заменит сантехническое или электротехническое оборудование, сколько понадобится краски, известки и прочего материала, когда нужно включить или выключить отопление. Товарищество может нанять отдельных работников для уборки помещений и выполнения мелкого ремонта, а для выполнения более крупных работ искать подходящего подрядчика.

Также может быть заключен договор с одним генеральным подрядчиком, который будет следить за состоянием дома и выполнять все работы по техобслуживанию. Такой подрядчик может выполнять и функции управляющего. Наилучшим способом определить хорошего подрядчика (наивысшее качество при минимальной цене) является организация и проведение конкурса на эксплуатацию и техобслуживание здания. В любом случае, члены кондоминиума могут проконтролировать расходы, связанные с выполнением работ, что в нынешних условиях, когда эксплуатацией домов занимаются ЖЭКи, невозможно.

Использование имущества и территории. Члены кондоминиума могут совместно решать как наиболее выгодно использовать подвалы, чердаки, нежилые помещения и придомовые территории. Например, они могут открыть в доме любое малое предприятие по оказанию услуг жильцам дома и населению, если позволяют санитарные условия - кафе, магазин, кулинарию. Они могут сдать нежилые помещения в аренду или продать. Если придомовая территория достаточно велика, могут построить легкие сооружения для общего пользования или гаражи, сдаваемые в аренду. Доходы от коммерческого использования общего имущества и территории должны пойти в общую копилку и таким образом снизить расходы на эксплуатацию дома, улучшение интерьеров и внешнего вида дома, благоустройство придомовой территории и другие цели. В кондоминиуме также обеспечивается выполнение его членами правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования, содержания домов и придомовых территорий.

Сейчас границей владения служит входная дверь в квартиру, - все, что за ее пределами, является государственной собственностью, которой не принято дорожить. Осознание того, что все в доме принадлежит жильцам, как показывает зарубежный опыт, приносит прекрасные результаты. Кондоминиум обеспечивает также защиту прав и интересов собственников недвижимого имущества. Товарищество дополнительно защищает их права, которые гарантируются его Уставом. Из опыта ближнего зарубежья К сожалению, опыт наших кондоминиумов не блещет инициативой и выдумкой. Наибольшее, на что пока способны объединения совладельцев квартир в Украине, это посадить консьержек в подъездах, которые обычно и благоустраивают как могут близлежащую территорию.

Значительно больший опыт есть у москвичей. И он свидетельствует о том, насколько разнообразными могут быть возможности у владельцев домов и придомовых территорий. Практика эксплуатации жилого комплекса-кондоминиума «Золотые ключи» на Минской улице в Москве убеждает в том, что при грамотной организации управления можно значительно повысить качество жизни, безопасность проживания, развивать сферу услуг, благоустраивать территорию, решать экологические проблемы своего жилища и близлежащего окружения. На месте бывшей захламленной территории ведутся масштабные работы: расширяется и углубляется водоем; планируется перенос под землю существующей ЛЭП; благоустраивается территория. Все эти работы ведутся с активным соучастием жителей, учетом их предложений по улучшению жизни и повышению эффективности функционирования комплекса в целом. Во многих домах-кондоминиумах в Москве увеличивается количество выкупаемых товариществами (по льготным ценам) нежилых помещений, где размещаются центры здоровья с тренажерными залами, массажными кабинетами, саунами, салонами красоты и т.д. Практика подтверждает рациональность использования нежилых помещений для размещения сферы услуг.

Это удобно и выгодно для жителей - здоровый образ жизни и дополнительный доход от аренды. Московские архитекторы считают, что в реальной жизни комплексы-кондоминиумы начинают играть важнейшую смысловую, социальную, архитектурно-планировочную и градостроительную роль: -центров новых решений и технологий (строительных, архитектурно-пространственных, градостроительных, социальных, экономических); -акцентов городской среды, влияющих на архитектурно-художественный образ города, так как требование коммерческой реализации квартир (помещений) в них способствует улучшению планировки квартир, выразительности фасадов, развитию сети нежилых помещений, благоустройству территорий и т.д. Кроме того, подобные дома и комплексы являются примерами становления нового направления в архитектуре городского жилища: архитектуры соучастия - «развивающейся» архитектуры жилища с отрабатываемыми на практике механизмами принятия решений и влияния на их выбор интересов жителей. Возможность строительства мансард, различных пристроенных помещений и новых объектов (в т.ч. подземных и гаражей), автостоянок, торговых помещений и т.п. на территориях, принадлежащих кондоминиумам - реальный путь приращения недвижимости в домах и комплексах. Потребность в дополнительных площадях остро ощущается практически во всех объединениях собственников, создающихся и давно существующих. Популярностью у жителей кондоминиумов, особенно выкупивших квартиры верхних этажей, пользуются варианты размещения на крышах зимних садов, оранжерей и веранд, мансардных квартир или офисов. В программах развития кондоминиумов предусматривается также наличие дополнительных нежилых помещений для работы органов самоуправления, служб эксплуатации, ведения различных видов хозяйственной деятельности.

Москвичи считают, что дома и комплексы-кондоминиумы сегодня можно рассматривать как объекты возможной предпринимательской деятельности и «растущей архитектуры» с соответствующими методиками проектирования. Ярким примером служит жилой комплекс-кондоминиум на ул.Краснопролетарской,7. Собственники квартир верхних этажей заказали авторам проекта устройство веранд различных размеров и архитектурных вариантов. Ряд проектов уже выполнены в натуре. Это явно украсило и кровлю, и дом.