Что нужно? По мнению аналитиков Украинской инвестиционно-инжиниринговой компании, застройщик, выбирая стратегию осуществления инвестиционных проектов, должен задумываться не только о качестве и цене н. Инновационные механизмы

В настоящее время на практике отрабатываются всевозможные формы участия девелоперских компаний в различных строительных объектах и использование различных инструментов финансирования. Специалисты утверждают, что в Киеве уже есть здания, которые были построены с использованием облигаций, специально выпущенных в оборот для финансирования стройобъекта. Что нужно?

По мнению аналитиков Украинской инвестиционно-инжиниринговой компании, застройщик, выбирая стратегию осуществления инвестиционных проектов, должен задумываться не только о качестве и цене недвижимости, но и попутно решать другие вопросы: • оптимизировать налогообложение, предотвратив вымывание оборотных средств на этапе строительства; • обеспечить привлечение средств физических и юридических лиц на более раннем этапе, когда кредитные ресурсы еще не доступны, поскольку отсутствует его достойное обеспечение; • сделать приемлемый уровень цен на жилье, избегая участия финансовых посредников, к сотрудничеству, с которыми упорно подталкивает наш законодатель, а это удорожает проекта на 5-10%. Только нестандартные инновационные подходы могут обеспечить решение всех перечисленных задач, а именно – инструменты с применением: • ценных бумаг (облигаций и акций, сберегательных сертификатов и инвестиционных сертификатов); • финансовых биржевых инструментов (опционов, фьючерсов и форвардов); • институтов совместного инвестирования (венчурных, инвестициционных корпоративного и паевого фондов); • кредитно-депозитных механизмов; • кооперативов, общественных организаций. Как работать?

Попробуем разобраться в вопросе, как девелоперские компании могут принимать участие в создании какого-либо (например, торгового объекта), и чем они рискуют. Как известно, «development» с английского языка переводится как «развитие». Применительно к недвижимости оно означает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта – объекта недвижимости.

Этот процесс, по мнению Валерия Кирилко, директора «Castle Development», проходит девять отдельных стадий, которые ни в коем случае нельзя перескочить. Это – инициация проекта – подбор команды – исследования рынка – разработка концепции – проектирование – управление – брокеридж и прелизинг – строительство – организация финансирования. По свидетельству г-на Кирилко, это бизнес, где требуются довольно крупные инвестиции в течение длительного времени. Это также бизнес, который реагирует на изменение в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве и социальной сфере. По утверждению директора «Castle Development», в Украине уже есть опыт создания девелоперской компании в кооперации с банком. Специалисты различают два вида девелопмента – «fee development» и «speculative development». В схеме – «fee development» – девелопер не берет на себя финансовые риски и работает, как правило, за гонорар.

Чаще всего инвестор нанимает девелопера, который должен на выбранном земельном участке построить объект «под ключ» и, возможно, заполнить его еще и арендаторами. Девелопер не вкладывает в проект свои деньги. Все виды работ – проектирование, необходимые согласования с властями плюс строительство объекта и сдача в эксплуатацию площадей – все это оплачивает заказчик. На выполнение работ девелопер привлекает специалистов – архитекторов, подрядчиков, а также инжиниринговые компании. Но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере.

Гонорар за руководство которым может достигать 10% от стоимости проекта. Каждый из двух участвующих сторон берет на себя определенные обязательства. Собственник-инвестор решает вопросы инициации проекта, финансирования, владения и управления.

Девелопер берется за маркетинг, концепцию, проектирование, строительство, реализацию построенных площадей (аренда или продажа) и управление. При использовании схемы – «speculative development» – девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая при реализации проекта как его единоличный организатор. По сути, девелопер выполняет те же функции, что и в предыдущей схеме, но при этом он занимается еще строительством и финансированием проекта.

Таким образом, девелопер вкладывает в проект свои средства, то есть рискует определенной суммой денег. Собственно деньги и являются стержнем будущей финансовой схемы: Девелопер – собственник – инвестор (инициация проекта – финансирование – владение – управление, маркетинг, концепция – проектирование – строительство – реализация площадей). В проект привлекаются: маркетинговые консультанты – банки, инвесторы – проектанты – строители – брокеры. Получаем капитал Сегодня в Украине начали применять новые фондовые инструменты в процессе сотрудничества финансовых учреждений и девелоперов. Основными инструментами являются: банковские кредиты, фонды финансирования строительства, опционы и облигации.

По утверждению украинских специалистов, наиболее интересным инструментом для строительных компаний остаются именно облигации. Они бывают следующих видов: • целевые (продажа квартир путем продажи пакетов облигаций); • процентные (они дают возможность застройщику не продавать помещение на этапе строительства, а дождаться ввода в эксплуатацию и продать уже по рыночным ценам); • дисконтные (облигации, которые не привязаны к конкретному объекту строительства). В настоящее время наибольшим спросом пользуются целевые облигации. Почему? Это облигации, выполнение обязательств по которым осуществляется товарами или услугами в соответствии с требованиями, установленными условиями выпуска. По расчетам руководителя аналитического отдела управления инвестиционного бизнеса АО «ВаБанк» Сергея Кульпинского, на сегодня выданные ипотечные кредиты в стране составляют 11 млрд грн.

Тогда как выпуски целевых облигаций с учетом выпущенных и запланированных к выпуску, гораздо меньше по объемам (на лето-2006 – их было около 4,5 млрд грн). В чем их преимущества? Во-первых – это долгосрочные инструменты, поскольку потребности в долгосрочном капитале в сфере строительства составляют 64%, а остальные 36% – это краткосрочные. Во-вторых, отсутствие залога, что позволяет более эффективно управлять основным капиталом. В-третьих, целевые облигации – это альтернатива банковским депозитам. В-четвертых, банки, имеющие лицензии на операции на фондовом рынке, имеют возможность продвигать данные финансовые инструменты на нем. С начала 2006 года на вторичном рынке было осуществлено сделок на сумму 124,4 млн грн.

По мнению аналитиков, перспективы роста выпуска целевых облигаций довольно значительны. Это обусловлено тем, что в столице самая высокая концентрация (56%) выданных кредитов, в то же время выпуски целевых облигаций на покупку жилья в Киеве составляют более 70%. Следовательно, имеется дальнейший потенциал роста выпуска облигаций в других городах Украины (Донецк, Днепропетровск и Одесса), где кредиты в настоящее время составляют не больше 7-8% от общего числа выданных кредитов. Следует обратить внимание и на другой фактор.

Это – снижение доходности депозитов и других финансовых инструментов, и одновременно поиск альтернативных средств вложений, который дает возможность как на получение процентного дохода, так и (альтернативно) на получение жилой площади. Кроме того, стоит выделить еще один момент, который положительно влияет на возрастающий тренд выпуска облигаций. Речь идет о том, что выход большинства строительных компаний на положительные показатели чистой прибыли в их деятельности (конец 2006 г. – начало 2007 г.) умножает финансовое состояние и повышает рейтинги последних. Это делает более привлекательными выпуски целевых облигаций для инвесторов. Специалисты считают, что при замедлении роста цен на жилищную недвижимость в 2006 г. на 5-10% в Киеве, понятно, что более популярными станут выпуски целевых облигаций с гарантированной доходностью.

Все больше и больше С чем связано увеличение выпуска целевых облигаций? В-первых, рост спроса на жилье cо стороны частных лиц (миграционный фактор, фактор отсутствия альтернатив депозитам, фактор прироста населения в середине 80-х гг. ХХ ст., фактор роста реального дохода населения). Во-вторых, необходимость увеличения инвестиций в основной капитал строительных компаний, поскольку в этом капитале была низкая доля долгосрочных активов в общих активах (по расчетам специалистов не более 5-10%). В-третьих, растущий спрос на кредиты со стороны потребителей. Из общего объема кредитов, выданных банками, в строительную сферу ушло 5%. В то же время инвестиции в основной капитал в общей структуре инвестиций также составляли 5,3%, то есть потребности в ресурсах для строительства удовлетворяются только частично. В-четвертых, высокая стоимость ресурсов для строительных компаний. Ставка по кредитам, как следствие более высоких рисков, составляет 17,4%.

Как известно, в 2006 году экономика Украины вошла в стадию инвестиционного роста: инвестиции в основной капитал в первом квартале 2006 года увеличились на 16% (заметим, что тогда прирост розничной торговли, и, соответственно, потребления, был ниже). При этом инвестиции в основной капитал за первый квартал 2006 года выросли на 46,6% и составили 878 млн грн. За 2005 год было освоено инвестиций в основной капитал в строительстве – 4,9 млрд. грн, а вот целевых облигаций было выпущено на сумму на 2 млрд грн. За 1 квартал 2006 года было уже выпущено целевых облигаций на сумму 416 млн грн, то есть они обеспечили половину прироста инвестиций в основной капитал (см. табл.).