Пример тому - создание объединений собственников многоквартирных домов (кондоминиумов). Жилищная реформа

Известный писатель Валентин Овечкин как-то сказал, что в нашей стране можно “заговорить” любое хорошее дело. С тех пор ничего не изменилось. Пример тому - создание объединений собственников многоквартирных домов (кондоминиумов). Спустя девять лет после начала этого процесса в почти семисоттысячном Львове едва насчитывается 90 жилищных домов, где “вся власть принадлежит его жителям”. Но и они ей не очень радуются. Иллюзии: от неустроенного подъезда к убранному - один шаг? Благодаря консультативной деятельности международных организаций в Украине многие выучили новое для себя слово” кондоминиум”, которое в переводе с латынского означает “совместное управление”. Однако, несмотря на все старания иностранных консультантов, этот термин так и остался чужим для большинства украинского населения, а вместе с ним и его смысл. Для украинцев более приемлемо название “объединение совладельцев”.

У нас усвоили, что новая форма управления домами очень выгодная и дает возможность обустроить общее жилище: отремонтировать подъезды и крышу, держать в чистоте подвалы и территорию , даже наладить выпечку хлеба. И что подобная форма ведения жилищного хозяйства широко распространена в Европе и США. Каждый, проживающий в доме, видит куда его деньги потрачены. И это сразу же стимулирует бережное отношение к общему имуществу - говорится во многих журналистских материалах. И это только часть обещанных преимуществ.

Но действительность существенно отличается от поверхностных утверждений. Это хорошо видно при переходе от теории к практике. Сколько платить бухгалтеру? Председатель правления одного из пионеров новой фирмы управления домом - объединения 43-квартирного дома по улице Черемшины, 1 с ярким названием “Черемшина белая” Оксана Фокина рассказывает, что для того, чтобы решить накопившиеся за 26 лет существования дома проблемы, пришлось повысить стоимость оплаты одного метра жилой площади на несколько копеек. За почти пять лет существования объединения отремонтированы входные двери, сто метров крыши, покрашены лестничные клетки, установлены витражные окна. Для ремонта оставшихся 400 метров крыши нужно копить средства, на это пойдет еще несколько лет.

Схожие проблемы и у вовсе редкого в Украине кондоминиума - МЖК-1, включающего сразу пять домов. Раньше это был молодежный жилищный кооператив. Как рассказал председатель правления Любомир Бокало, эксплуатация домов “съедает” основные средства. К примеру, чтобы отремонтировать крышу одного из подъездов дома № 39 пришлось потратить 12 тысяч грн. на приобретение материалов. Хорошо, что хоть работы выполнили собственными силами.

Во многом помогает объединению то, что в “активе” имеется кафе, спортзал и даже кое-какая техника, доставшаяся от молодежного строительного кооператива. Сдача их в аренду позволяет уменьшить расходы содержания домов на 25-30 процентов. “Иначе бы прогорели”, - сетует Любомир. Но для оренды пришлось в структуре объединения создать дочернее предприятие, иначе государственная налоговая администрация просто не зарегистрировала бы объединения со статусом неприбыльной организации и пришлось бы платить налоги со всех средств, поступающих на счет объединения, в том числе и от квартплаты. Более 1900 грн. штрафа пришлось уплатить объединению совладельцев “Учитель” только за то, что в его Уставе имелся пункт “хозяйственной деятельности”, позволяющий трактовать ГНА его как прибыльную организацию. Почти год руководству “Учителя” пришлось доказывать обратное и вконце-концов справедливость восторжествовала. Однако у желающих идти “впереди паровоза” от этого проблем не уменьшилось. “От нас скрывают важную для нас информацию” - жаловался один из руководителей кондоминиума. Так это или нет, судить не беремся. Но на многие вопросы действительно ответов нет. К примеру - с отведением придомовой территории.

Несмотря на предусмотренную Законом о приватизации безвозмездную передачу земельных участков с объединений совладельцев требуют деньги на изготовление проектной документации. - Мы хотели бы оградить территорию наших домов от случайных людей, создать здесь уют и порядок, - говорит Любомир Бокало. - Но нам этого не позволяют. Правда, сколько придется платить за землю в будущем после принятия соответствующего зконодательства Любомир не знает. Именно эта неизвестность, словно черный кот в темной комнате, отпугивает жителей уродливых подъездов, грязных дворов от желания взять на себя бремя управления домами. Доходит до абсурда: жители одного из домов отказывались устанавливать в доме счетчик тепловой энергии, хотя экономия составляет более 50 процентов. Это ответ на вопрос: как не быть должником у государства и других коммерческих структур. В перспективных планах у МЖК-1 эксперимент по установлению покатой крыши на одном из домов.

Нынешние плоские конструкции требуют ежегодного ремонта, поэтому лучше потратиться и быть спокойным на несколько десятков лет, - считает Любомир Бокало. Над решением этого проекта уже работает один из жителей дома, архитектор по специальности. А еще члены правления хотели бы утеплить свои дома современными материалами, установить собственную котельню, позволяющую не зависеть от диктата районных монополистов. С этой целью даже приглашали специалистов. Технически это возможно ,но стоит больших денег.

Где их взять? Нехватка средств - одна из проблем новосозданных объединений совладельцев многоквартирных домов. Простой подсчет показывает, что собранных средств от уплаты квартплаты едва хватает, чтобы сводить концы с концами. В упоминавшемся объединении “Черемшина белая” заработная плата членов правления не превышает 40-60 грн. “За что же работаете? - спрашиваю Оксану Фокину.

Оказалось, это не основная работа членов правления. Оксана, к примеру, учитель математики. Главная нагрузка лежит на ней, бухгалтере, которой нужно вести весь учет.

Любую, даже ничтожную покупку, нужно подтвердить документом, иначе неприятностей не оберешься. Но все проживающие в доме могут своевременно платить квартплату. Им председатель правления может предложить отработать на общественных работах - отремонтировать окна, покрасить подъезд...

Кстати, во всем доме я не увидел ни одной привычной надписи на стенах. Окна вымыты, на лестничных площадках, в подвальных помещениях чисто, в мансардном этаже - теннисный стол для детей. - Если возникает необходимость что-то починить в доме, элетропроводку, например, то просим знакомого специалиста, а рассчитывается кто-то из жителей в счет квартплаты. Если делать это официально, необходимо брать в штат или заключать договор с фирмой, что влетит в копеечку. Но хозяйственная деятельность ,Юдаже в рамках одного дома, считется незаконной - почему-то обязятельно нужно нанимать фирму, перечислять ей немалые деньги.

На мой прямой вопос о подводных рифах объединений другой руководитель, Любомир Бокало, ответил, что не советовал бы спешить с созданием кондоминиумов в старых домах, жители которых не в состоянии их отремонтировать. Это было бы авантюрой. В законодательстве говорится, что ЖЕКи должны его передать жилье в надлежащем состоянии. Однако у них тоже проблемы.

А что взамен? Большая часть львовян проживает в домах, которые не ремонтировались десятками лет. Недавно в самом центре Львова разрушился большой пустующий дом, сейчас на его месте с сомнительным правом возводят новый - местное отделение Укрсоцбанка. В очереди на снос десятки других. Одна из причин их нынешнего плачевного состояния - плохая эксплутация. Привычные нам ЖЕКи не только не могут, не умеют, но и не заинтересованы в сохранении жилищного фонда. А у львовян нет рычага влияния, ЖЕКи не работают на договорных условиях, как это принято в западных странах. Чтобы как-то изменить ситуацию, многие львовяне не против создания товарищества совладельцев , но не хватает инициативных людей, готовых взять на себя ответственность и убедить остальных в целесообразности этого шага. Выгодно это государству и городу - позволяет переложить все нынешние и будущие проблемы дряхлеющего жилищного фонад на проживающих в нем людей.

Но жильцы хотели бы владеть информацией, иметь на руках зконодательную базу, а не газетные вырезки. По мнению главного специалиста отдела экономики и жилищной политики Депортамента жилищного хозяйства горисполкома Леси Мончак, многие вопросы жизнедеятельности кондоминиумов все еще не урегулированы на государственном уровне. Нужны законы о объединении совладельцев многоквартирных домов и Жилищный кодекс, чтобы на их основе можно было бы построить нормативную базу. Среди первостепенных - вопрос об отведении земельных участков вокруг домов. Сегодня фонд коммунального имущества продает и передает в аренду помещения, расположенные в приватизированных домах, нисколько не спрашивая мнения жителей. Проживающим в доме людям важно знать, кто будет орендовать помещение, расположенное в их доме, чем будет заниматься.

Все это должно быть закреплено законодательно. Сегодня процесс создания новых объединений совладельцев сдерживается инертностью населения, ожидающих, что кто-то придет и наведет порядок в их доме. Другая причина, главная по мнению людей, уже взявшихся за это дело,- законодательство, не дающее ответов на простые жизненные вопросы. Нерешены и многие другие проблемы. В городе совершенно отсутствуют предприятия по предоставлению различных бытовых услуг. “Мы должны выбирать. с кем заключать договора на их выполнение, - ответил один из моих соседей по дому. - Сейчас имеем хотя бы моральное право требовать у ЖЕКа. А что завтра?

Пусть сначала органы власти позаботятся о создании необходимых условий для жизнедеятельности объединений, принятии законов, регулирующих взаимоотнощения всех участников процесса, а уже люди сами решат, создавать ли им кондоминиумы или нет. Комментарий заместителя начальника областного управления жилищно-коммунального хозяйства Мирославы Загоруйко: - Создание объединения во многом зависит от органов исполнительной власти и активности населения. Но есть и объективные причины. Одна из них чисто финансовая: государство не компенсирует льгот и субсидий как жилищным организациям, так и производителям услуг. Только за этот год на Львовщине жилищно-коммунальным организациям не возвращено 19.8 млн. грн. Другая причина сдерживания процесса - высокий уровень износа жилищного фонда.

В области из 19 тысяч домов, 7 процентов подлежат сносу - уровень их изношенности превышает критический. Еще 10 процентов не подлежат капитальному ремонту - уровень изношенности их превышает 61 процент. Наибольшее количество жилищного фонда - 47,7 процента составляют дома с уровнем износа от 41 до 60 процентов. Государство на капитальный ремонт сегодня выделяет не более десятой части необходимых средств, нет денег. К примеру, на капитальный ремонт наиболее ветхого жилищного фонда в районном центре Турка государство выделило 5 тыс. грн. Но если государству это непосильно, где же возьмет деньги население?

И наконец, о законодательстве. Сегодня на многие вопросы нет ответа даже у специалистов. Проектом Жилищного кодекса предусматривалось предоставление обьединениям правового статуса, но его не приняли народные депутаты. И все из-за одной статьи - 58. Почему бы тогда не принять остальные?