Продавцы, как на первичном, так и на вторичном рынке кивают на инфляцию и поднимают цены на жилье синхронно с удорожанием услуг естественных монополий и потребительских товаров. Московский рынок жилья

У московского рынка недвижимости есть одна интересная особенность (которая постепенно рискует перерасти в традицию): с наступлением холодов для московского рынка недвижимости начинается самое горячее время — рост цен. В отличие от прошлогоднего, у нынешнего — довольно скромные темпы. Продавцы, как на первичном, так и на вторичном рынке кивают на инфляцию и поднимают цены на жилье синхронно с удорожанием услуг естественных монополий и потребительских товаров. За одним исключением, арендные ставки на квартиры и комнаты взлетели на 15-20%, достигнув своего четырехлетнего максимума. Новостройки Цена квадратного метра практически во всех новостройках, в среднем, ежемесячно росла в прошлом году на $10-15, что близко к 1% в месяц.

Хотя в принципе, это почти те же проценты, что начисляют на банковские депозиты. Поэтому москвичам и желающим приобрести жилье в столице России можно не торопиться и спокойно копить деньги и выбирать себе квартиру по вкусу. Правда, существуют и некоторые проблемы. То в нужном районе вдруг перестают строить дома, то квартиры желаемого метража и планировки оказываются распроданными, то застройщик, почти не менявший цен несколько месяцев, неожиданно поднимает их на 10% сразу. А вот последнее происходит не так уж редко, разом опровергая все прогнозы риэлторов. Например, еще летом цены на квартиры в Бутове находились в диапазоне $ 570-710 за 1 м2 в зависимости от количества комнат.

В сентябре цены уже находились в интервале $670-870. Нетрудно подсчитать, что за два месяца цены подскочили на 15-20%. Причина довольно проста. В начале лета прошлого года были фактически прекращены продажи в ближайшем к Бутово районе массовой застройки Марьино. Ниже ценам не быть Дело в том, что среди застройщиков существует негласная договоренность не устанавливать цены ниже существующих на сопоставимое по качеству и месторасположению жилье. В результате, цены растут скачкообразно и без каких-нибудь очевидных предпосылок, причем не только в районах массовых застроек. Например, стоимость панельного жилья в районе метро в начале года находилась в интервале $800-850 за м2. Весной на улице Ляпидевского в продаже появились квартиры в домах серии П-44Т, монтаж которых осуществлял ДСК-1, а инвестором был МФС-6, помимо прочего выполнявший работы нулевого цикла. Раньше МФС-6 возводил в этом районе монолитные дома и продавал их в среднем, по $950 за м2.

Квартиры в панельных новостройках выставили по той же цене, и они не слишком быстро, но все же были распроданы. К концу сентября на этой улице поступили в продажу квартиры в домах серии П-3М, и цена осталась на том же уровне. Что касается элитного жилья, то применительно к нему ценовые скачки, скорее правило, чем исключение. Застройщики используют ценовую политику в маркетинговых целях, заранее объявляя о дате очередного повышения цен. В целом, это не более чем удачный PR-ход: покупатели, заранее уведомленные о грядущем росте цен, торопятся совершить покупке накануне дня Х. Характерный пример: компания ДОН-Строй, объявившая о повышении цен на свои новостройки (престижные Триум-Палас, Остоженка, Воробьевы-горы) с 10 октября 2002 г. на $200 за м2. Аналогичной тактики придерживаются и другие компании, поднимающие цены не чаще, чем раз в три месяца. Вторичный рынок Если на рынке новостроек спрос растет одинаковыми темпами, что и объемы производимого жилья, то на вторичном рынке ситуация иная.

Спрос действительно увеличился, по данным риэлторских компаний, не менее чем на 20%. А предложения не только не возросли, но уменьшились приблизительно на 5%. Повышение цен в такой ситуации просто неизбежно. Но все же тотального подъема не произошло.

В среднем, цены выросли приблизительно на 3%, но только в среднем. Фавориты рынка — квартиры в 5-,9- и 12-этажных панельных домах прибавили в весе почти на 8%. Почти на столько же подорожали квартиры в сталинках. То, что рост цен на дешевую «панель» и сталинский «кирпич» практически одинаков, не случайность. В последние два-три месяца квартиры в кирпичных домах 50-60-х годов, особенно на Ленинском, Кутузовском и Ленинградском проспектах, пользуются повышенным спросом. Например, на Ленинградском проспекте средняя стоимость за 1 м2 за последние месяцы года превысила с $1250 до $1350. Однако в большинстве случаев продажа квартир в этих домах связана с расселением коммуналок или семейными разъездами. Квартиры для расселенцев подыскивают в панельных домах 60-70-х годов. В целом, по оценкам специалистов, сделки, связанные с приобретением альтернативного жилья, составляют почти 80% в структуре вторичного рынка Москвы.

Поэтому можно с уверенностью сказать, что осенний рост цен спровоцирован очередной волной расселений. Причем в наибольшей степени он коснулся дешевых однокомнатных квартир. Если в начале августа 2002 г. однокомнатная квартира в среднем продавалась за $30 тыс., то сейчас ее вполне можно продать и за $35. Элитный сектор, напротив, существенно не подорожал.

После сезона летних отпусков продавцы попытались по привычке поднять цены, но из этого ничего не вышло. Продавцам приходится или идти на уступки, или ждать того единственного покупателя несколько месяцев (для сравнения — дешевые однокомнатные квартиры в сентябре продавались за две-три недели, двухкомнатные — за три-четыре. В какой-то степени дорогие квартиры уравновесили рынок, не дав сентябрьскому повышению цен приобрести форсированный характер. Аренда На рынке аренды подъем цен все-таки произошел. Например, однокомнатную квартиру на периферийных станциях метро сейчас можно снять не дешевле $250 в месяц.

Такая же квартира в двух-трех станциях от Кольцевой линии метро обойдется в лучшем случае в $350 в месяц. В центре, уже $500. Весной цены были ниже приблизительно на $100. В конце августа произошел первый скачок, в среднем, на $50. В сентябре он повторился, и в результате арендные ставки достигли максимальных показателей с середины 1998 года. Причин столь стремительного роста несколько.

Во-первых, сезонная. В сентябре фактически начинается новый трудовой и учебный год, а, следовательно, увеличивается приток рабочей силы и учащихся. В сентябре владельцы квартир возвращаются из отпусков и с дач в сдававшиеся летом родные стены, а потенциальные арендаторы оттуда же пытаются вернуться в съемные квартиры. Во-вторых, с каждым годом в Москве становится все больше приезжих и самостоятельной молодежи, располагающей достаточными средствами, чтобы иметь квартиру и жить отдельно от родителей. По мнению специалистов, дальше цены расти не будут. Финансовые возможности арендаторов все же не безграничны. Из-за искусственно взвинченного роста цен многие из них вынуждены переезжать в менее привлекательное по сравнению с предыдущим жилье. В результате усилилось давление на самый дешевый сектор однокомнатные квартиры и комнаты. Но в октябре 2002 г. этот процесс закончился.

Учитывая, что в большинстве случаев жилье сдается на длительный срок, арендаторам стоит по возможности хотя бы на некоторое время воздержаться от заключения договоров. А владельцам квартир, напротив, самое время воспользоваться благоприятной коньюктурой. Рост спроса и общего количества сделок на рынке аренды привел к тому, что риэлтора фактически повсеместно перестали идти на компромисс с арендаторами относительно комиссионного вознаграждения. Если раньше можно было договориться за 70-80% от ежемесячной арендной платы, то сейчас меньше чем на все 100% рассчитывать не приходится. Юлия Семененко, по материалам российской прессы