Кроме того, на рынке Украины уже активно работают компании, специализирующиеся на предоставлении отдельных услуг, необходимых для успешного осуществления проекта, таких как консалтинговые и маркетинго. Девелопер: права и обязанности

По мнению специалистов компании «Giloner», украинский рынок девелопмента пребывает в настоящее время на стадии становления, и в целом – значительно отличается от мирового рынка. Сегодня украинские девелоперы – это, чаще всего, не самостоятельные компании, а структурные подразделения крупных холдингов. Кроме того, на рынке Украины уже активно работают компании, специализирующиеся на предоставлении отдельных услуг, необходимых для успешного осуществления проекта, таких как консалтинговые и маркетинговые, юридические и риэлторские, строительные и брокерские. Опыт показывает, что инвесторы сегодня вынуждены осуществлять проекты самостоятельно, создавая собственные службы по управлению проектами и нанимая на отдельные работы специализированные компании. Но даже функционирующих девелоперов, способных выполнить весь спектр работ по осуществлению проекта, еще недостаточно. В результате, заказчики привлекают подрядчиков, способных выполнить лишь часть услуг. Это сказывается на результате работ, а также сроках сдачи объекта в эксплуатацию, усложняется ход всего процесса. Заметим, что ответственность за осуществление проекта и риски при этом остаются на плечах заказчика. В подобных случаях не всегда возможно точное определение сроков завершения этапов предоставляемых услуг.

Во избежание ответственности многие ключевые параметры оказываемых услуг даже прописываются в договоре с заказчиком. Полученный в Украине опыт свидетельствует о том, что развитие девелоперских компаний будет происходить, в первую очередь, за счет ужесточения ответственности за оказанные услуги, а также предоставления комплексных услуг по реализации всего проекта, результатом которых будет получение прибыли заказчиком. Договор девелопмента При осуществлении проекта «под ключ» девелопер с его полной ответственностью требует установления специфических договорных отношений, направленные на следующее: • обеспечить ответственность девелопера перед заказчиком за сроки, качество и стоимость реализации проекта; • предоставить девелоперу возможность осуществлять проект, используя инвестиции и переданную в развитие недвижимость заказчика. Сегодня для предоставления услуг по реализации проектов используются, как правило, инвестиционные договоры, договоры о совместной деятельности, поручения и подряда.

Ни один из перечисленных договоров не обеспечивает в полной мере баланс ответственности девелопера и его полномочий осуществлять проект. Один из принципов гражданского законодательства Украины – свобода договора, что дает возможность создания новых видов договорных отношений, не противоречащих законодательству. Так для обеспечения баланса интересов заказчика и девелопера создан договор девелопмента, объединяющий в себе элементы договоров подряда и поручения.

Использование элементов договорных отношений подряда дает возможность обеспечить и гарантировать ответственность девелопера за осуществление проекта в целом. Также применение элементов договорных отношений поручения дает возможность девелоперу осуществлять проект с помощью использования недвижимого имущества заказчика, переданное в управление. Договор девелопмента – это единый договор, который заключают заказчик и девелопер для осуществления проекта в целом. Важные условия договора • результат осуществления проекта в виде определенной суммы прибыли, которую получил заказчик; • срок реализации проекта, при этом его завершение связано не только с окончанием строительства объекта, но и с получением прибыли; • бюджет и график финансирования проекта, что предоставляет возможность заказчику заранее спланировать не только необходимый объем финансирования, но и финансовые потоки, необходимые для реализации проекта; • ответственность девелопера за сроки, выполнение графика финансирования и качество работ; • условия тендерного привлечения генподрядчика, риэлтора, эксплуатирующей организации и других субподрядчиков; • определение рисков и способов управления рисками, то есть план управления рисками; • создание системы отчетности, позволяющей заказчику владеть всей необходимой информацией в ходе его деятельности. Функции заказчика в договоре: • осуществление финансирования в соответствии с графиком финансирования проекта; • рассмотрение отчетов, согласование графика реализации и графика финансирования проекта; • выплата вознаграждения девелоперу. Функции девелопера в договоре: • координация взаимодействия всех участников проекта с целью достижения максимального финансового результата; • разработка инвестиционного проекта; • легализация проекта, то есть проведение согласований, получение разрешений; • организация разработки проектной документации, ее согласование и утверждение; • организация распоряжения объектом, включая организацию разработки концепции выведения и продвижения объекта на рынок; • организация разработки концепции управления объектом; • организация строительства объекта; • проведение тендеров на привлечение генподрядчика, риэлтора, эксплуатирующей организации и заключение договоров и заключение контрактов с генеральным подрядчиком и риэлтором; • проведение текущих мониторингов: маркентинговых, изменения законодательства и мониторингов финансового рынка; • составление, корректировка и согласование с заказчиком графиков осуществления и графиков финансирования проекта, контроль за их выполнением; • надзор за соблюдением качества и сроков выполнения всеми участниками проекта работ по договору в соответствии с графиком осуществления проекта; • разработка и согласование с заказчиком плана управления рисками и распределение ответственности за управлением рисками между участниками проекта; • применение или организация использование превентивных мер и мер реагирования на риски; • предоставление отходов о ходе осуществления проекта (текущие, заключительный отчет и внеплановые отчеты). Ответственность девелопера Перспективы использования девелопмента связаны с закреплением в договоре финансовой ответственности девелопера за результаты реализации проекта (сроки, качество работ, финансовый результат по проекту) в виде уменьшения финансовый прибыли девелопера. Порядок заключения договора Поскольку договор девелопмента учитывает специфику реализации конкретного проекта, требуется время на разработку и согласование сторонами такого договора. При этом на время разработки договора девелопмента стороны должны заключить протокол о совместном развитии проекта, определяющий порядок разработки девелопером договора девелопмента, основные этапы осуществления проекта и вознаграждение девелопера.

За последние годы наработана типовая схема осуществления проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости. Она предполагает постепенное осуществление проекта. Начинается работа с подписания договора девелопмента. Затем наступает период легализации проекта, предоставление проектной документации, проведение тендера и заключение контракта с генподрядчиком. После строительства «стартует» второй этап – проведение и заключение контракта с риэлтором, подготовка концепции выведения объекта на рынок, сам процесс выведения на рынок и реализация объекта. На третьем этапе – проводится тендер и заключение контракта с эксплуатирующей организацией, разработка управления объектом и сама эксплуатация объекта.

Сергей Лебедько, По материалам компании «Giloner»