Ипотечная система позволяет купить квартиру, пока человек еще достаточно молод, полон сил и имеет стабильный доход. Жилищная ипотека

В приснопамятные советские времена люди всю жизнь работали, чтобы к пенсионному возрасту получить или купить квартиру, живя при этом тесно, неудобно, временно… Мировая практика прямо противоположна. Квартиру покупают в долг, живут в хороших условиях и расплачиваются за нее десятилетиями. Ипотечная система позволяет купить квартиру, пока человек еще достаточно молод, полон сил и имеет стабильный доход. Кредитование под залог недвижимости - это ипотека. Сегодня всем ясно: бесплатного жилья от государства больше не будет. Теперь забота о собственной квартире становится делом будущих новоселов. Ипотека неинтересна богатым, зато это поистине «палочка выручалочка» для среднего класса. Накопив 30-50% стоимости квартиры и взяв в банке кредит, вы можете уже сейчас переехать в новое жилье. История и дореволюционный опыт Красивое слово «ипотека» имеет греческие корни.

Оно введено в обиход еще в VI в. до н. э. афинским реформатором Солоном, который проводил знаменитые реформы, предоставляющие, в числе прочих, право каждому человеку распоряжаться личной собственностью по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом возвращения кредита была личность должника, которому в случае невозможности оплатить долг грозило рабство. Солон предложил способ рационального обращения личной ответственности в имущественную. На границе имения должника устанавливали столб с надписью, что имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб назывался «ипотекой» (подставкой), и слово стали употреблять для обозначения любого залога недвижимости под кредит. В дореволюционной Российской империи ипотека не была чем-то экзотическим. С середины и до конца XIX века операции с городской недвижимостью проводились городскими кредитными обществами, которые формировались органами местного самоуправления, а их деятельность строго контролировалась Министерством финансов. Пик своего развития ипотечные операции достигли в период активного городского строительства на рубеже веков.

Кредитное общество не только выдавало ипотечный кредит под 1,5-2% годовых, но и выступало эмитентом долговых обязательств - ипотечных облигаций. Клиент общества брал кредит облигациями, а погашал реальными деньгами. Заемщик был покупателем данных ценных бумаг на первичном рынке и продавцом - на вторичном. В начале нынешнего столетия в городских кредитных обществах было заложено 32 тыс. объектов на сумму около 1,5 млрд. руб., а в начале 1914 г. - в залоге находилось почти 50 тыс. объектов на сумму свыше 2 млрд. руб. В 1919 г. все кредитные общества и ипотечные банки были ликвидированы, а рынок ипотечных облигаций аннулирован. В дальнейшем некоторые основные принципы российской ипотеки были использованы при совершенствовании зарубежных кредитных систем. Американская модель Американская ипотечная система зарождалась в годы великой депрессии. Финансовая нестабильность и нежелание банков выдавать долгосрочные кредиты вынудили Америку пойти по пути развития ипотечного рынка.

Модель начала работать в 1938 г., когда правительство организовало Федеральную Национальную Ассоциацию Ипотечного Кредита (Fannie Mae). Соединенные Штаты преодолели экономический кризис во многом благодаря успешному развитию ипотеки. По этому пути прошел целый ряд стран, а опыт США признан классическим. Для будущего новосела американская ипотека начинается с того, что гражданин приходит в банк и сообщает о своем варианте покупки жилья. Банк требует от потенциального клиента предоставления стандартного пакета документов и проверяет его платежеспособность. Затем заемщик вносит первоначальный взнос, сейчас в Америке это 5-10%, и банк выдает ему кредит на недостающую сумму.

Человек покупает дом, становится его собственником и закладывает его в банк выдавший кредит. Финансовое учреждение, выдав определенное количество ссуд, формирует кредитный пул и по сути дела перезакладывает эти дома Федеральной Национальной Ассоциации Ипотечного Кредита. В итоге банки финансировались государством. Такое рефинансирование ипотечных кредитов велось десятилетиями. Преобразование Fannie Mae из государственной компании в частную произошло только в 1970 году. Сейчас накопленные закладные Fannie Mae превращает в облигации и выбрасывает на рынок ценных бумаг.

Ипотечные облигации гарантируют небольшой, но устойчивый доход благодаря отданной в залог недвижимости и обязательствами граждан по выплате кредитов. Покупателями облигаций выступают так называемые институциональные инвесторы. К ним относятся крупные страховые компании, негосударственные и государственные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и другие организации, которые должны вкладывать средства в нерисковые проекты. И, конечно же, частные лица, желающие вложить свои деньги в действительно надежное дело.

Подавляющее большинство приобретений на рынке жилой недвижимости делается в кредит. В Америке пользуются ипотекой даже не потому, что у них нет денег на дом, а потому что покупать жилье в кредит выгоднее. Ибо государство освобождает такого гражданина от уплаты значительной части налогов. Поэтому основными покупателями недвижимости становятся владельцы уже существующего жилья.

Люди непрерывно переезжают из одной квартиры в другую, из дома в дом, улучшая жилищные условия. Это позволяет, с одной стороны, платить меньшие налоги, с другой - сделать строительство главным локомотивом экономики. В последние два года американский рынок недвижимости переживает настоящий бум. Активность покупателей стимулируется чрезвычайно низкими ставками ипотечного кредита (30-летнего составляет около 5,5%, 15-летнего - 4,7%), самыми низкими с начала 1960-х гг. Низкая стоимость ипотечного кредита уже привела к рекордным продажам жилья в 2002 г. Ипотечные ставки, которые, как считалось, были очень низкими в 2002 г., в 2003 г. опустились еще ниже. В связи с дальнейшим падением ипотечных ставок специалисты рынка недвижимости и ипотечного кредитования стали прогнозировать, что 2003 г. побьет рекорды 2002 г. на рынке жилья. Главной движущей силой американской системы кредитования является желание и возможности государства развивать эти схемы. К сожалению, возможности современной Украины весьма ограничены, хотя желание, возможно, есть. Немецкая модель Опыт Германии в разработке и использовании ипотечных систем стройсбережений, может быть очень полезным и интересным.

Ее ключевым отличительным признаком является сберегательно-ссудный принцип (советские кассы взаимопомощи), при котором портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. Здесь государство не вмешивается, регулируя только налогообложение. Государственных инвестиций в немецкой системе нет. Молодые немцы, устроившись на работу, начинают копить на жилье, вкладывая деньги в стройсберкассы.

При этом процент по накопительному вкладу равен проценту инфляции. Когда он вступает в стадию кредитования, кредит дается ему не на рыночных условиях, а на тот же самый процент инфляции плюс издержки, которые закладывает стройсберкасса по своей работе (2-3%). Таким образом, человек может не только воспользоваться кредитом, но и защитить деньги от инфляции. Процесс накопления может длиться от 2 до 10 лет, однако, когда пай составит примерно 45% стоимости будущего жилья, молодой бюргер получает право на льготный кредит для оплаты оставшейся части стоимости.

Погашение обычно длится 10-15 лет. Средства для выдачи ссуд появляются именно за счет их объединения в стройсберкассах. Согласно германскому закону о стройсберкассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего информации о том, на какие нужды и с каким риском используются его средства, вкладчик стройсберкассы точно знает, что на его деньги куплены очередные квадратные метры жилья. Такая система менее зависима от состояния финансовых рынков и полностью прозрачна. Сберегательные учреждения, построенные по этому принципу, существуют во многих странах мира - Франции, Великобритании, США, в бывших «соцстранах» - Словакии, Чехии, Венгрии. Хотелось бы надеяться, что подобные «кассы взаимопомощи» появятся у нас, однако серьезной преградой может стать тот факт, что слишком много раз были обмануты наши люди, чтобы доверить кому-то свои сбережения на длительный срок. Российский опыт Россия пытается развивать разные модели. Используя принципы американской ипотеки, в сентябре 1997 г. было зарегистрировано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, как открытое акционерное общество.

Правда, сами специалисты АИЖК признаются, что активная работа велась только последние два года. Причин для этого было предостаточно. Среди объективных надо выделить августовский 1998 г. экономический кризис, который пришелся на старт ипотеки. Несовершенство федерального и местного законодательства, взаимное непонимание партнеров строительного рынка. И, пожалуй, самая существенная причина – отсутствие у государства возможности полноценно финансировать агентство.

По мнению российских специалистов, развитию рынка ипотечного кредитования мешают ряд факторов: отсутствие «длинных» денег, высокие ставки ссудного процента, отсутствие внятного законодательства в отношении реализации залога и эмиссионных ипотечных бумаг, а также искусственное сдерживание строительных рынков, отсутствие заинтересованности в дальнейшей эксплуатации построенных объектов заказчиками, которые сегодня объединяют функции застройщиков и риэлторов. Но некоторые предварительные результаты ипотечного движения уже можно назвать. Так, многие крупные строительные фирмы уже в 90-е гг. начинали внедрять рассрочку и даже собственную ипотеку на срок, начиная от продолжительности самого строительства до 3-5 лет. Кроме таких фирм некоторые банки разработали собственные модели ипотек, которые также пользуются популярностью. Сфера действия всех этих кредитных учреждений, как правило, различается по типу рынков: первичному и вторичному. Имеется в виду, что, например, Агентство жилищного кредитования пока работает в основном на вторичном рынке квартир, а банки охотнее дают заем на первичном рынке.

В 1998 году Ипотечный Банк «Дельта кредит» начал программу жилищного кредитования в России. Деньги на развитие программы были выделены инвестиционным фондом «США-Россия», который был основан по решению Конгресса США с целью содействия развития частного сектора российской экономики. Банк «Дельта кредит» имеет возможность привлекать дополнительные долгосрочные инвестиции в ипотечное кредитование благодаря своим связям с крупными международными инвесторами.

По оценкам специалистов, сегодня претендовать на участие в программах ипотечного жилищного кредитования могут от 6 до 10% населения России. Даже в более благоприятные для жилищного строительства советские годы строительный комплекс страны обеспечивал квартирами примерно 2,5% населения. В настоящее время эта цифра упала до 1,5%. Если благодаря ипотеке жильем смогут обзавестись 6% населения, то это означает, что объемы строительства жилья должны возрасти в 4 раза. На сегодняшний день в Москве существует несколько кредитных продуктов, но общие параметры следующие: - первоначальный взнос за квартиру — от 20% ее рыночной стоимости; - срок кредита — от 6 месяцев до 15 лет; - ежегодный процент по кредиту — от 12% годовых в валюте; Ипотечный рынок Москвы живет под девизом: «Не откладывайте на завтра то, что можно купить сегодня! Завтра это будет стоить гораздо дороже». Рост цен на квартиры в Москве в процентном отношении сейчас такой же, как и проценты по кредиту. Украина В Украине программы ипотечного жилищного кредитования активно начали развиваться с 2000 года.

За последний год заметно вырос интерес к этой теме как у банков и риэлторских фирм с одной стороны, так и у потенциальных новоселов с другой. Главным сдерживающим фактором более динамичного развития ипотеки в Украине, впрочем, как и в России, является несовершенная законодательная база, которая не отвечает международным стандартам. На сегодняшний день комплекс вопросов, связанных с ипотекой, регулируется Законом «О залоге» и перечнем разрозненных законодательных и нормативно-правовых актов. Для эффективного функционирования ипотечного рынка в первую очередь должны быть четко определены права собственности на землю и строения. Самое главное условие - наличие единого реестра недвижимого имущества и имущественных прав, земельного кадастра, реестра ограничений имущественных прав. В идеале – это единый реестр – надежный, полный, прозрачный, открытый для общественности. Нормативно-правовая база должна быть стабильной и обеспечивать исполнение законодательства, а также регулировать финансовую систему.

Долгожданный Закон «Об ипотеке» В начале июня свершилось событие, которого давно ждали и банкиры, и страховщики, и риэлторы, и аграрии: Верховная Рада приняла Закон «Об ипотеке», который вступает в силу с 1 января 2004 года (после подписания Президентом). Принятие закона – это первый шаг, который дает возможность более четко и формализовано обрисовать процедуры ипотеки. Одним из главных достоинств закона специалисты называют наличие в нем нормы, регулирующей вопросы освобождения жилья, купленного в кредит, в случае неуплаты его владельцами по этому кредиту. Особенно это касается квартир, где прописаны или являются владельцами несовершеннолетние, пенсионеры или инвалиды. Сегодня подобным семьям банкиры отказывают в получении кредита, поскольку существующее законодательство, позволяет не покидать квартиру даже в случае неуплаты по кредиту. После вступления закона в силу статья «Выселение жителей» будет предусматривать, что «обращение взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение является основанием для выселения всех жителей», хотя в законе есть некоторые оговорки. Важный момент - норма закона о переходе заложенного имущества в собственность кредитора без судебных процедур.

Это дает возможность банкам выбирать способ реализации имущества: обращение взыскания будет проводиться на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении условий ипотекодержателя. Сейчас процедура реализации квартиры идет обязательно через хозяйственный суд и исполнительную службу, что ведет к существенным издержкам и часто затягивается на продолжительное время. Также закон об ипотеке разрешает отдавать в залог земли сельскохозяйственного назначения: их реализация происходит на торгах. Ипотека не распространяется на земельные участки, которые находятся в коммунальной и государственной собственности до принятия решения об их приватизации. В случае передачи земельных участков ипотека распространяется также и на объекты незавершенного строительства.

Согласно закону, зарегистрированные права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению в соответствии с их приоритетом - в порядке очередности госрегистрации. Депутаты решили исключить ее из окончательной редакции закона норму, согласно которой потекодержателями земельных участков могут быть только банковские учреждения. В законе предусмотрена возможность выпуска специальных ценных бумаг – закладных, которые требуют от должника возврата определенной суммы в установленный срок, а в случае невыполнения основного обязательства - право обратить взыскание на предмет ипотеки. Закладные будут являться очень надежным финансовым инструментом благодаря недвижимости, под которую они выпущены, и, несомненно, привлекут на фондовый рынок институциональных инвесторов, в лице пенсионных и инвестиционных фондов, страховых компаний. При подготовке закона к третьему чтению депутаты дополнили его разделом о рефинансировании с помощью закладных, что позволит банкам более качественно управлять своими активами.

Собственник закладной может до наступления срока исполнения должником обязательств по закладной проводить операции с закладными для рефинансирования собственной деятельности путем привлечения дополнительных денежных средств от других лиц. Новый закон большинство экспертов в целом оценивают позитивно. Однако эффективность его работы будет зависеть от принятия Верховной Радой еще нескольких дополнительных законов. «Надо еще тремя-четырьмя законами «подпереть» этот закон.

Сейчас мы активно работаем над этими решениями, но мы не могли их раньше продвигать, потому что они вытекают из главного закона. И если это будет сделано - у нас тут очень хорошие перспективы», - считает Сергей Тигипко, председатель Нацбанка Украины. Банки Основные операторы на ипотечном рынке - коммерческие банки. Именно они предлагают относительно доступные кредиты, занимаются проверкой надежности клиента, берут на себя различные риски - в общем, являются ключевым звеном в ипотечной схеме.

Сегодня достаточно сложно назвать точные цифры, однако можно говорить, что программы ипотечного кредитования активно и систематично (с серьезной рекламой) предлагают около десяти банков. Еще 15-20 банков осуществляют подобные услуги, но в основном работают с корпоративными клиентами. Наибольшая часть рынка жилищных ипотечных кредитов принадлежит АКБ «Аркада» 18%, за ним следуют АКБ «Правэкс» с 13% и АППБ «Аваль» с 11%. Сегодня вопросы финансирования строительства и ипотечного кредитования актуальны как никогда.

Рост цен на недвижимость (особенно в столице), далекий от насыщения спрос на жилье, заметная активизация первичного и вторичного рынка недвижимости – все эти факторы стимулировали увеличение объемов финансирования за счет банковских кредитов. С января по декабрь 2002 года сумма кредитов обеспеченная жильем выросла на 87% и составила 550 млн. грн. Условия кредитования В последний год начали существенно изменяться условия кредитования относительно платы за предоставляемые услуги, у лидеров они примерно одинаковые и составляют: в долларах США – с 18% до 12-14%; в гривнах – с 27% до 19%. Условия в конкретном случае зависят, естественно, как от выбранного банка, так и от срока предоставления кредита. В основном кредиты предоставляются в иностранной валюте, чаще всего в долларах США. Это объясняется не только возможностью минимизировать определенные риски, сколько тем фактом, что расчеты на вторичном рынке традиционно проводятся в иностранной валюте.

Сроки кредитования увеличиваются с 3-5 лет до 10-15 лет, АКБ «Аркада» предоставляет кредит до 30 лет. Требования к первоначальному взносу у большинства банков составляют 40-30%, и, вероятно, будут постепенно снижаться до 10-20%. Как правило, кредитные договора предусматривают право на досрочное погашение кредита. Некоторые банки в условиях конкуренции прибегают к небольшим уловкам: декларируют первоначальный взнос в размере 20%, но делают оценку не по рыночной стоимости, а по так называемой ликвидационной; определяют плату за кредит под 12% в валюте и берут комиссию 1-2% за оформление договора.

Ничего необычного в этой практике нет, поэтому человеку желающему получить кредит лучше всего обратиться в агентство недвижимости, которое на договорной основе работает с банком (зачастую с несколькими банками). Такие риэлторские фирмы знают реальные условия кредитования разных банков, детали договоров, смогут просчитать стоимость кредита, проконсультируют и подберут оптимальные условия получения кредита. Регионы В регионах ипотека делает только первые осторожные шаги. В Донецке, Севастополе и Харькове начал работу КБ «Приватбанк», в Симферополе, Запорожье и Тернополе – АППБ «Аваль», в Запорожье и Севастополе – КБ «Правекс». Практически все банки, занимающиеся ипотекой, имеют «виды» на крымскую недвижимость. Западный регион, до последнего времени считавшийся относительно бедным, начинает приобретать устойчивый интерес у банков. Примечательно, что активизация программ ипотечного кредитования начинает влиять на динамику спроса на недвижимость, а это приводит к росту цен.

Иностранные банки До последнего времени иностранные банки боялись выходить на рынок жилищного ипотечного кредитования. Очень много неконтролируемых рисков было, да и остаются, в этой области. После принятия Закона «Об ипотеке» ситуация, возможно, изменится. В конце года американский фонд «Western N.I.S», который планирует создать в Украине специализированный ипотечный банк по образу и подобию российского банка Дельта Кредит. Начало работы запланировано на начало следующего года. Ожидается, что его уставной фонд составит $7 млн.

В ближайшее время начнет кредитование физических лиц АКБ «Райффайзенбанк Украина». В целом, о Законе «Об ипотеке» американцы отзываются тепло. Говорят, что он лучше российского. Но чтобы все заработало, необходимо повысить защиту кредиторов. Перспектива Сегодня Украина находится в начале сложного пути по формированию рынка ипотечного кредитования. Учитывая развитие экономики и финансовых институтов, специалисты считают, что Украина выйдет на цивилизованный уровень через 5-10 лет.

Одними из важных условий дальнейшего развития этого сектора экономики является доступность денежных ресурсов в форме долгосрочных кредитов для всех участников рынка. Банковская система изначально строилась на принципах, которые исключали ипотечное кредитование: все было сориентировано на кредитование краткосрочное и среднесрочное. Кроме того, она создавалась как система универсальных банков, а это плохо для ипотеки, поскольку риски, сопровождающие выдачу других кредитов (не обеспеченных таким надежным гарантом, как недвижимость), ложатся и на ипотечные кредиты, тем самым их удорожая. Не случайно во всем мире существуют специальные ипотечные банки. Ипотечные банки – это специализированные портфельные кредиторы, которые финансируются в основном за счет использования облигаций и могут быть независимыми или дочерними структурами коммерческих банков.

Конкуренция банков должна привести к удешевлению кредитов, улучшению условий кредитования, что в результате даст увеличение объемов ипотечного кредитования. Внедрение доступной для ознакомления государственной регистрации прав на недвижимость, принятие Верховной Радой рыночных законов поддерживающих ипотеку. Разработка банками-участниками рынка общих подходов к различным субъектам ипотечной инфраструктуры и стандартов в жилищном кредитовании. Все это даст возможность принципиально изменить конфигурацию, качественные и количественные характеристики украинского ипотечного рынка, заинтересует потенциальных инвесторов, что в свою очередь сформирует оптимальную модель функционирования рынка ипотечного кредитования.

Евгений Шаповал