От обеспеченности недвижимостью как реальным капиталом зависят инструменты фондового рынка. Рынок риэлторских услуг в Украине

Недвижимость сама по себе традиционно является объектом очень выгодного вложения средств, поэтому рынок недвижимости практически во всем мире - хорошо развитый и структурированный сегмент экономики. Рынок недвижимости представляет собой «базу» для размещения капитала в физической форме, составляя его значительную часть. От обеспеченности недвижимостью как реальным капиталом зависят инструменты фондового рынка. Недвижимость выступает в качестве уникального средства, обеспечивающего снижение рисков и издержек в сфере производства. Официальным днем создания отечественного рынка недвижимости считается 19 июня 1992 г., когда Верховной Радой Украины был принят Закон «О приватизации государственного жилищного фонда». Именно этот документ позволил вывести из «подполья» операции по купле-продаже объектов недвижимости.

Легализация бизнеса на рынке недвижимости определила появление профессиональных посреднических структур: агентств по торговле недвижимостью и риэлторских фирм, потеснивших «черных» маклеров. Потребность в них была вызвана насущной необходимостью в целом спектре услуг, профессиональном консультировании клиента, подборе оптимального варианта для него, расселении коммунальных квартир, юридическом сопровождении операций и обеспечении их безопасности, предоставлении гарантий сделки юридическим лицом, быстром и качественном проведении сделки. Несмотря на достаточно высокую активность последние 2,5 года, рынок недвижимости находится в стадии своего формирования.

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, отечественный рынок недвижимости обслуживают более 500 предприятий, специализирующихся на операциях с недвижимостью. На самом же деле недвижимостью «занимаются» самые различные компании, устав которых позволяет осуществлять сделки с недвижимостью, и многочисленные маклеры-одиночки. По различным оценкам, в Украине действует более 40 тыс. маклеров различного ранга. И при таком уровне конкуренции рынок недвижимости до сих пор является «беспредельным» в плане ценообразования, стоимости услуг и методов работы. Демпинг, непрофессионализм и некомпетентность большинства агентов портит рынок, формируют негативное отношение клиентов к агентствам недвижимости в целом, а отсутствие в Украине государственного лицензирования риэлторов и риэлторских компаний только усугубляет сложившуюся ситуацию.

Однако «стихийный рынок» недвижимости, сложившийся в Украине, все же постепенно приобретает цивилизованный вид. Кто же такие риэлторы? И чем могут или должны заниматься риэлторские фирмы, или агентства по недвижимости? Предоставляемые услуги Организации, которые предоставляют услуги на рынке недвижимости, могут называться по-разному: · брокерская (маклерская) контора; · агентство недвижимости; · риэлторская фирма. Риэлторская фирма – это юридическое лицо, которое выполняет риэлторскую деятельность - является либо непосредственным участником сделок с недвижимостью, либо занимается обслуживанием таких сделок.

Профессиональная деятельность специалистов по недвижимости сегодня имеет достаточно разнообразные направления: · информационные услуги; · консультации; · посреднические операции; · торговая деятельность. Рассмотрим эти виды деятельности подробнее. Информационные услуги Наиболее распространенный на отечественном рынке недвижимости вид деятельности, который заключается в сборе информации о спросе и предложении на рынке недвижимости, и предоставлении Клиенту информации о возможных вариантах сделок. Клиент, выбрав подходящий вариант, может заключить сделку как при помощи риэлтора, так и самостоятельно. Услуги риэлтора сводятся, в основном, к подбору вариантов и сопутствующим услугам (например, предоставление помещения для переговоров, показ Клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки и т. п.).

Консультационные услуги Заключаются в предоставлении Клиенту различного рода консультаций по вопросам, так или иначе имеющим отношение к недвижимости: - юридические консультации (по вопросам правоотношений, связанных с объектами недвижимости); - технические консультации (о техническом состоянии объекта недвижимости, его технических и эксплуатационных характеристиках и свойствах, необходимость ремонта и т. д.); - экономические консультации (стоимость объекта, ликвидность, окупаемость и т. п.). Посреднические операции Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» определяет посредническую операцию как хозяйственную операцию субъекта предпринимательской деятельности, который выступает в роли комиссионера в договоре комиссии, консигнатора в консигнационном договоре либо поверенного в договоре поручения. Поскольку в соответствии с тем же Законом «О налогообложении прибыли предприятий» консигнация предусматривает экспорт материальных ценностей на склад, а экспортировать объект недвижимости, тем более на склад не представляется возможным, посреднические операции на рынке недвижимости возможны только в виде договоров поручения или комиссии. Торговые операции в риэлторской деятельности На рынке недвижимости торговая деятельность риэлтора заключается в купле и последующей продаже объектов недвижимости. Риэлтор за свой счет и на свой риск покупает объекты недвижимости, а затем продает их по более высокой цене.

Для клиентов такая форма работы риэлтора наиболее выгодна - клиенты имеют дело только с риэлтором, являющимся стороной по сделке, поэтому исполнение сделок не зависит от третьих лиц. Основная специфика работы риэлтора в том, что риэлтор - посредник между покупателем и продавцом недвижимости. Для успешной работы ему необходимо найти и продавца, и покупателя. Для этого осуществляется поиск потенциального продавца недвижимости при помощи компьютерной базы данных, находящейся на фирме, при помощи телефона и из рекламных объявлений в специализированных изданиях. Цель всей этой деятельности - совершение сделки по купле-продаже объекта недвижимости, выставленного на продажу клиентом. Еще летом 1999 года Верховная Рада отклонила проект Закона Украины «О риэлторской деятельности», внесенный Президентом. Закон так и не приняли.

Поэтому до сих пор риэлторская деятельность в нашей стране не урегулирована и детально не регламентирована. Отношения, связанные с выполнением работ (услуг), когда исполнитель передает сделанную работу клиенту и отвечает за ее качество, остаются на их совести и на условиях их договоренностей. Стандартные договоры, используемые при работе, в большинстве своем, определяют только общие обязательства фирмы по поиску вариантов недвижимости в соответствии с пожеланиями клиента. Но ведь целью обращения клиента в агентство является не просмотр некоего числа вариантов, а приобретение жилья с конкретными характеристиками, в определенном районе, типе дома и т. д. Эта конечная цель достигается не единичной услугой (организацией просмотра вариантов), а целым комплексом услуг. Заключая договор, и клиент, и агентство распределяют риски и ответственность. В принципе, перечень требований к качеству услуг, которые может установить клиент, не ограничен ничем, кроме здравого смысла, согласия и возможности «фирмы исполнять их, и способности клиента оплатить заказанную работу. Брокерская деятельность в области недвижимости находится просто в катастрофическом состоянии. Объясняется это прежде всего: · профессиональной неурегулированностью (отсутствием системы, позволяющей отсечь от работы на рынке некорректно работающих специалистов в этой сфере, отсутствием единых стандартов работы); · сложной системой трансакций (сложная процедура регистрации операций, совершаемых с объектами недвижимости); · довольно низким уровнем осведомленности потребителей о профессиональной деятельности специалистов; · во многих регионах Украины БТИ отказываются принимать договоры, заключенные на биржах.

Инвестиционная деятельность на профессиональной, коммерческой основе осуществляется только в Киеве и в крупных региональных центрах - Харькове, Днепропетровске - всего около 30 компаний, хотя этот вид деятельности весьма перспективен. Управление объектами недвижимости – очень перспективное направление, однако, как вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости Украины представлено на минимальном уровне из-за разбалансированности в части оплаты за коммунальные услуги; незавершенности в вопросах приватизации жилого фонда, что не позволяет эффективно осуществлять управление жилым фондом. Коммерческими, деловыми объектами недвижимости, как правило, управляют стратегические инвесторы. При этом специальные знания специалистов в сфере недвижимости оставляют желать лучшего. Финансовые услуги на отечественном рынке недвижимости, как система, выражены довольно слабо. Потребители вынуждены покупать объекты, сразу выплачивая всю сумму. За последние полгода активизировалась в этом направлении деятельность коммерческих банков, которые предоставляют гражданам среднесрочные кредиты на покупку объектов недвижимости. Кредиты, как правило, выдаются под приобретаемые квартиры на 3-5 лет под 14-16% годовых, плюс к этому — оплата услуг банка, обязательной страховки, нотариальных услуг. Характерная тенденция нынешнего развития профессиональной деятельности - преобразование крупных риэлторских компаний в комплексные консалтинговые компании, предоставляющие полный комплекс услуг при проведении операций с недвижимостью.

В дальнейшем влияние подобных предприятий на развитие национального рынка недвижимости будет возрастать. Светлана Казакова