Происходит он от английского to develop – «развивать». Акцент на прибыль,или Зачем нужны девелоперы

Понятие «риэлтор» уже стало для нас привычным и пояснений не требует. А вот термин «девелопер» для многих соотечественников все еще звучит загадочно. Происходит он от английского to develop – «развивать». Что же и каким образом развивают девелоперские компании?

Девелопмент представляет собой многофункциональную систему управления проектами по недвижимости. Это многоступенчатый бизнес, цель которого создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Причем таким образом, чтобы получить от реализации проекта максимально возможную прибыль. Под силу это только тем компаниям, которые профессионально разбираются и в строительстве, и в экономике, и в архитектуре, понимают социальную востребованность конкретного объекта. Как правило, девелопмент предполагает проведение следующего комплекса работ: поиск подходящей площадки, анализ ее правового статуса, разработка концепции, подготовка проекта и его согласование, строительство объекта, ввод его в эксплуатацию, поиск покупателей или арендаторов, продажа. Девелоперская компания может выполнять и функции эксплуатирующей организации. Иногда работу девелоперов путают с консалтинговой деятельностью. Консалтинг играет ключевую роль на этапе преддевелопмента (этап до получения разрешений на строительство).

По информации компании «Украинская Торговая Гильдия», ключевыми участниками этого этапа являются риэлторы (поиск участка), маркетологи (заключение по участку, данные для маркетинговых исследований), консультанты (разработка концепции объекта недвижимости), юристы (оформление права пользования), оценщики (оценка объекта для получения кредитных средств в банке), брокеры (реализация площадей якорным арендаторам) и инвесторы. На этапе девелопмента основную часть работ выполняют архитекторы, проектанты, подрядчики, управляющие компании, дизайнеры, рекламисты и брокеры, которые реализуют проект на рынке. «К сожалению, в украинской практике большинство этих функций девелопер берет на себя. На самом деле, это не совсем правильно, так как аутсорсинг – это один из эффективных методов реализации девелоперских проектов», – утверждает Виталия Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия». Виды девелопмента Существует два основных вида девелопмента – fee (когда девелопер не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар) и speculative (девелопер вкладывает в проект собственные средства, выстраивает финансовую схему проекта самостоятельно).

Fee-девелоперы создают объекты недвижимости под заказ. Это опытные профессиональные застройщики, работающие по правилу «время – деньги». Ведь, чем быстрее ведется строительство, тем выше их доход. Эти компании могут оказывать и другие виды услуг в области недвижимости, например, управление объектами. Speculative-девелоперы строят, чтобы владеть. Они заинтересованы в будущей прибыли от проекта и делают ставку на рост стоимости объекта. Стратегия speculative-девелоперов заключается в покупке неосвоенных участков земли, на которых они создают целостную структуру, например, торговый центр. По мнению специалистов, это довольно рискованный вид девелопмента. Так как строительство зачастую ведется без предварительного подбора потенциальных арендаторов.

Такой объект имеет набор универсальных характеристик и теряет специализацию. Не всех потенциальных покупателей или арендаторов это устраивает. Speculative-девелопмент имеет несколько разновидностей. Например, land (земля – англ.) девелопмент. По словам специалистов, он отлично подходит для компаний с небольшим капиталом или малым опытом работы. Принцип работы land-девелоперов заключается в покупке земельного участка, создании всей необходимой для его дальнейшего развития инфраструктуры, зонировании и перепродаже.

Существует и такое понятие как редевелопмент – реконструкция, перепозиционирование уже существующего объекта. Этот вид деятельности предполагает создание новых объектов на основе старых, требующих модернизации или реконструкции и получении от этого прибыли. Национальные особенности В Украине девелопмент начал развиваться в последние годы после того, как появились заказчики, уделяющие внимание не только количественным показателям, но и качеству реализуемых проектов. Ведь пока рынок недвижимости не насыщен, а спрос высок, покупают все, не обращая особого внимания на качество выполнения проекта и его концептуальность. Однако активное строительство объектов коммерческой недвижимости, в первую очередь торговой, может коренным образом изменить эту ситуацию.

По мнению специалистов, благодаря выходу на столичный рынок значительных объемов торговых площадей уже в 2007 г., процент заполняемости торговых центров может снизиться, что будет свидетельствовать об определенном насыщении. Компании-арендаторы и покупатели уже сегодня начинают предъявлять повышенные требования к качеству продукта, обращая внимание на: l эффективность планировочных решений; l техническое оснащение зданий; l наличие необходимой инфраструктуры в здании (конференц-залы, точки питания и т.д.); l наличие необходимого количества парковочных мест. В настоящее время отечественные девелоперы, чаще всего, триедины в одном лице, так как выступают еще и в роли инвесторов, и подрядчиков.

Как признаются специалисты, это классическая система XIX века, когда строители искали пятно земли, на свои деньги, накопленные от подрядной работы, строили дом и распродавали. При массовом строительстве жилья она, наверное, имеет смысл и сейчас. На этом рынке схема финансирования не так сложна – проекты, в основном, реализуются за счет средств покупателей. Те девелоперские компании, которые не являются инвесторами и подрядчиками, начинали свою деятельность с предоставления отдельных услуг – консалтинга (проведение маркетинговых исследований, разработка концепций объектов), брокериджа (сдача в аренду, продажи площадей объектов коммерческой недвижимости). Лишь немногие «входили» в проект собственными средствами. Сегодня ситуация меняется: девелоперские компании, благодаря наработанному опыту, расширяют спектр предоставляемых услуг, все чаще входят в проект в качестве со-инвесторов. По мнению Виталия Бойко, классическая украинская схема девелопмента, как правило, отличается от классической западной схемы. «В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимости, возникшая в результате маркетинговых исследований. В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект коммерческой недвижимости, который будет наиболее эффективен в данном месте. Чаще всего такие проекты далеки от идеала, – считает заместитель директора «Украинской Торговой Гильдии». – Поэтому, исходя из опыта реализации более чем 90 проектов коммерческой недвижимости, мы выработали собственную схему реализации девелоперского проекта, которую и рекомендуем всем своим заказчиком для достижения максимальных результатов» (см. рис. №1).

Проблемы рынка Одна из основных проблем, с которой сталкиваются отечественные девелоперы, – обращение к ним уже в ходе реализации проекта. В результате специалистам девелоперских компаний достаточно часто приходится констатировать, что строящееся здание нельзя приспособить к требованиям конечных потребителей, а, значит, получить ожидаемую прибыль. Еще одна проблема – непрозрачность и низкая предсказуемость рынка коммерческой недвижимости. Например, могут неоднократно меняться сроки ввода в эксплуатацию тех или иных объектов. В конце отчетного периода оказывается, что объем новых площадей вышедших на рынок, значительно отличается от задекларированного. Так, в 2005 г. столичный рынок так и не дождался заявленных к сдаче в эксплуатацию 120 тыс. м2 офисных помещений. На 2006 г. перенесены сроки сдачи бизнес-центров «Львовские врата» (ул. Артема), «Ренессанс» (ул. Воровского), «Альянс-Центр» (ул.

Ярославов Вал), «Лыбидь-Плаза» (ул. Антоновича), «Эльсбург Плаза» и др. Одна из модных на Западе теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точки активности, но уже появились первые симптомы оживления – тогда к окончанию цикла строительства объекта, через 2-2,5 года можно ожидать максимальной отдачи. Делать такие прогнозы в условиях низкой предсказуемости рынка достаточно сложно. Жизнь отечественного девелопера осложняет и процесс получения различных разрешений, в частности, оформление разрешительной документации и получение прав собственности на земельные участки. По словам специалистов, только для того, чтобы получить разрешение на строительство, нужно собрать около 300 подписей. Перспективы Ни для кого не секрет, что ранее часть проектов коммерческой недвижимости создавалась с целью получения «быстрых денег», они не имели профессиональной концепции. В ближайшем будущем в связи с усилением борьбы за конечного покупателя инвесторы будут более серьезно и профессионально подходить к созданию объектов недвижимости. А, значит, роль девелоперов значительно возрастет.

В качестве долгосрочной перспективы специалисты называют редевелопмент части существующих торговых центров. Эти процессы будут вызваны ростом конкуренции и выходом на украинский рынок новых профессиональных объектов. Оксана Волочай Оптимальная концепция объекта включает: l определение функционального назначения объекта; l определение объема здания с учетом окружающей застройки, строящихся рядом конкурирующих объектов и спроса на подобного типа помещения; l определение конфигурации помещения (например, нужны ли бизнес-центру торговые точки или конференц-залы, столовая и т.д.); l определение класса объекта; l техническое оснащение помещения (определение стандарта отделочных материалов, необходимость центральной системы кондиционирования и т.д.); l определение цены предложения на рынке, групп потребителей; l определение предварительного бюджета проекта; l разработку этапности реализации проекта; l разработку схемы финансирования проекта.