Поэтому покупатели все чаще обращаются к строительству загородных домов. Дорогое новоселье

Цены на первичную недвижимость в столице, рост которых отмечался в прошлом году каждый месяц в среднем на 10%, в начале года замедлили свой темп. Правда, строители обещают, что не надолго. Поэтому покупатели все чаще обращаются к строительству загородных домов.

В прошлом году рынок недвижимости Украины переживал период роста, причем не столько объемов строительства, сколько роста цен. При этом постоянные вопросы потребителей: «И когда же подешевеет жилье?», все чаще наталкивались на ответ – «Не дождетесь!». Ни заверения риэлторов, что цены на недвижимость будут снижаться, ни заявления строительных компаний, что квартиры в ближайшее время не подорожают, не смогли удержать в 2005-м рост цен на жилье. В прошлом году аналитики и строители прогнозировали, что увеличивающееся число строительных компаний в столице приведет к здоровой конкуренции и цены на новое жилье, естественно, будут снижаться.

Однако все оказалось не так радужно. В Киеве сейчас работает более 200 строительных компаний, количество которых ни как не поспособствовало снижению цен на первичном рынке жилья. Реально в столице «балом правит» пара-тройка крупных строительных компаний, остальные же занимаются строительством одного-двух объектов – как правило, дорогих домов. К тому же, среди большого количества стройкомпаний, предлагающих жилье в столице, оказались и мошенники. Оценим ситуацию По оценкам Анатолия Беркуты, первого заместителя министра строительства архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, на начало февраля стоимость строительства квадратного метра жилья в среднем по Украине составляла 2 717 грн., а по Киеву – 3 075 грн. – это без учета стоимости земельного участка и инженерных сетей.

Если добавить все необходимые затраты для сдачи дома в эксплуатацию, то выходит, что приобрести новое жилье в столице дешевле 5200 грн. за м2 практически невозможно. Сейчас цена в столичных новостройках колеблется от 5200 до 20 тыс. грн. за м2. При этом эти цены значительно отличаются от прошлогодних.

По сравнению с аналогичным периодом 2005 г., цены на первичном рынке жилья выросли в среднем на 54%. Однако если в 2005 г. потребители практически ежемесячно ощущали существенный рост цены, то с начала этого года они замедлили свой темп. Уже в январе цены жилья на первичном рынке Киева по сравнению с декабрем прошлого года увеличились лишь на 1,4%. При этом, цены однокомнатных квартир выросли в среднем на 0,9%, двухкомнатных – на 1,6%, а трехкомнатных – на 1,7%. В то же время, специалисты утверждают, что январь – традиционно не очень активный месяц на рынке недвижимости, поэтому вполне вероятно, что в последующие месяцы можно ожидать всплеска цен. Кроме того, в этом году на активность первичного рынка повлияли не только морозы, в период которых покупательская активность снизилась, но и грядущие выборы.

По неофициальной информации, которую строители и риэлторы подтверждать не собираются, до марта практически заморожены продажи квартир даже в уже построенных домах – и продавцы, и покупатели ожидают итога выборов, чтобы потом с удвоенной активностью начать торговаться либо за падающие, либо за взлетающие в цене квартиры. Впрочем строители уже сейчас заверяют, что с наступлением весны цены на недвижимость не оттают. Владимир Поляченко, президент холдинговой компании «Киевгорстрой», уверен, что стоимость строительства жилья в этом году снижаться не будет. По его словам, цены на квартиры, возводимые ХК «Киевгорстрой», зависят от уровня инфляции, стоимости земельных участков и цен на стройматериалы, а последние демонстрируют уверенный рост. В частности, из-за подорожания газа, тарифы на свою продукцию – арматуру уже подняла «Криворожсталь». Строители не исключают, что в скором времени, по ее стопам пойдут и другие металлургические комбинаты, а также не отрицают возможности роста цен на цемент, кирпич, утеплители и отделочные материалы. Все это дает возможность застройщикам прогнозировать в ближайшее время подорожание первичной недвижимости еще на 15%. Даешь лицензию!

В феврале на рынке недвижимости произошло еще одно событие, которое, по мнению специалистов, отразится и на цене столичного жилья. Клиенты строительной компании «Элита-центр» оказались заложниками квартирных аферистов. Деньги вложили, а квартир не получили. Перед покупателем недвижимости всегда стоял извечный вопрос: покупать квартиру в новом или в старом доме. С одной стороны, новое жилье более комфортабельно, с другой – на вторичном рынке, приобретая квартиру, покупатель видит изначально объект покупки, а не планировочное решение на бумаге. В последнее время, люди поверили строительным компаниям и стали доверять им свои деньги. Авторитет крупных компаний позволил добиться того, что будущие новоселы инвестируют в строительство еще до начала нулевого цикла работ. Но как только потребитель расслабился, тут же на рынке стали появляться строительные фирмы, желающие поживиться на доверчивости клиентов.

Риэлторы утверждают, что в последнее время участились случаи жалоб клиентов на то, что на месте их будущего дома вот уже несколько лет красуется лишь фундамент, или же недостроенный объект никто не собирается достраивать. Последний громкий скандал вокруг компании «Элита-центр» взорвал рынок. Аферисты, представляющиеся работниками «Элита-центр», умудрились даже продать одни и те же квартиры, в существующем лишь на бумаге доме, несколько раз.

Такая ситуация тревожит не только будущих собственников нового жилья, но и строительные компании, честно работающие на рынке, которые опасаются оттока покупателей. Для последних, это грозит реальными потерями, ведь сегодня более 70% нового жилья строится за средства населения. По оценкам риэлторов и маркетологов ведущих строительных компаний, скандал, связанный с аферистами «Элита-центр», может привести к затишью на первичном рынке жилья и активизации вторичного рынка. Ведь жилищные проблемы все равно решать придется. Вот только отдавать предпочтение будущие новоселы, в большинстве случаев, теперь будут уже существующим квартирам. Это, в свою очередь, может привести, пусть к незначительному, но все-таки росту цен на вторичное жилье.

По словам Анатолия Беркуты, в течение последних пяти лет выдано около 53 тыс. лицензий на строительную деятельность. При этом по состоянию на 1 января 2005 г., в строительном комплексе работало около 37 тыс. проектных и строительных организаций, деятельность еще 15 тыс. имеющих лицензии организаций на сегодняшний день не известна. «Эти организации и близко не имеют отношения к строительству. Это конвертационные центры, которые работают в теневом секторе», – уверен г-н Беркута. Сейчас Минстроительства предлагает внести изменения в Закон Украины «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности», а также ряд постановлений правительства, чтобы изменить систему лицензирования строительной деятельности, ужесточив требования и надзор за строительными компаниями.

Кроме этого Павел Качур, министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, уверен в необходимости создать государственный реестр инвестиционных договоров, дабы избежать двойной продажи объектов недвижимости на стадии исполнения строительных работ. Впрочем, представители компании «Киевгорстрой» считают, что единственный способ вложить свои деньги с целью получения в будущем квартиры на первичном рынке жилья с минимальными рисками – это работа с фондами финансирования строительства, управление которыми осуществляет банк, имеющий соответствующую лицензию или небанковское финучреждение. В качестве примера такой работы «Киевгорстрой» приводит свое сотрудничество с банком «Аркада».

Домик в деревне После того как цены на квартиры в столице сравнялись со стоимостью строительства загородного дома, все больше покупателей начали отдавать предпочтение коттеджам и частным домам. По оценкам специалистов, 53% населения купили бы новый дом в пригороде, а 20-25% – обязательно постараются это сделать. При этом, стоимость жилья в пригороде примерно такая же, как и стоимость квартиры в престижном районе столицы. Современные коттеджи несколько отличаются от тех, которые возводились на этапе становления загородного строительства. Если раньше площадь загородного престижного дома в несколько этажей могла достигать 1,5-2,5 тыс. м2, то сейчас застройщики отдают предпочтение небольшим домам площадью около 250-350 м2. Правда, при этом, площадь участка в 15-40 соток уже устраивает не всех клиентов.

Чем больше земли – тем лучше. Хотя цены на нее тоже демонстрируют постоянный рост. Сегодня стать владельцем земельного участка, можно заплатив от $700 до $15000 за сотку, в зависимости от месторасположения. По оценкам специалистов, наиболее дорогостоящие участки в районе Конче-Заспы, в Житомирском направлении, на Софиевской Борщаговке. Сам дом в пригороде можно при-обрести как за $150 тыс., так и за $2,5 млн. – все зависит от места расположения, наличия инфраструктуры, размера участка и дома. Самые дорогие из них находятся в пределах двадцатикилометровой зоны от столицы – Бориспольское, Житомирское и Одесское направление и вдоль Обуховской трассы. Но наибольший шик – жить в коттедже, расположенном в черте города.

Такие дома можно увидеть в столице в районе Голосеево, на Печерске и на Оболони. Однако городские власти считают, что нецелесообразно выделять землю в столице под 1-2 коттеджа, если на этом месте можно возвести многоэтажный дом. По оценкам риэлторов, в ближайшее время коттеджное строительство в пригороде Киева будет увеличиваться. Хотя земли для этого все меньше. Большинство участков раскупили компании и частные инвесторы. Но в то же время, массовый характер это явление не приобретет, так как основная масса населения все-таки не в состоянии иметь загородное жилье. Этот сегмент рынка рассчитан на элитную публику. Именно для нее будут строиться коттеджные поселки с единой концепцией застройки, инфраструктурой. Леонид Стожар