Ненастоящий бум Корпорация «ДЭК» (Дальневосточная энергетическая компания) несколько лет назад открыла в Москве небольшой филиал. Ума палаты

Хороших офисов сегодня на рынке катастрофически не хватает. И, даже отхвати в неплохое помещение, арендатор оказывается вынужден самостоятельно тянуть интернет и делать вентиляцию. Ненастоящий бум Корпорация «ДЭК» (Дальневосточная энергетическая компания) несколько лет назад открыла в Москве небольшой филиал. Ехать туда далеко, дороги в округе плохие, и, пока доберешься до офиса, успеваешь пожалеть, что согласился на такое путешествие. Но стоит попасть внутрь, как об усталости тут же забываешь: удобное помещение с хитро расставленными колоннами вместо стен, большие окна, закуток для релаксации, приветливые сотрудники, которые чувствуют себя комфортно и потому работают с удовольствием. Утром и вечером автобус курсирует между офисом и ближайшим метро... Сегодня редко задумываются о том, какую роль в работе компании играют офисное помещение и структура его пространства. Очевидно одно: на смену помпезности и показному блеску «эпохи первоначального накопления» приходят грамотные эргономичные решения, хорошая техническая оснащенность офиса. Компании осознали, что офис - один из их материальных активов, и начали вкладываться в офисную недвижимость.

На первый взгляд кажется, что рынок офисных помещений переживает такой же бум, как рынок московского жилья. Сайты риэлторских агентств в Интернете пестрят предложениями офисных и торговых помещений. Недавно возведенные бизнес центры интригуют загадочными названиями (вроде «Черри-тауэр»), а на улицах становится все больше стройплощадок, отведенных под строительство офисов.

Поданным исследования, проведенного компанией «Коллиерз Интернешнл», в 2003 году рынок строительства офисных помещений активно развивался, а спрос продолжал расти. Среди наиболее значимых офисных проектов класса «А» можно выделить «Башню» у ст. м. «Павелецкая» (33 693 кв. м офисных помещений), «Альфа-Арбат-Центр I» (класс «А»-30 000 кв. м), Новинский б-р, 31 (36 681кв.м), Amber Plaza (12 925кв.м), «Романовдвор II» (12 837 кв. м), Boulevard Ring Office Building (5698 кв. м). Наиболее интересные здания класса «В» - «ЦМТII» (32 144кв. м), «Краснаяроза» (14 675 кв. м) и дом на ул. Вавилова, 24 (6900кв.м).

В целом уже построено приблизительно 220 тыс. кв. м офисных помещений классов «А» и «В», еще 300 тыс. кв. м планируется ввести до конца года. По сравнению с рынком жилья это ничтожно мало: в этом году было построено более 4,5 млн. кв. м жилых площадей. Это по-русски: сначала построить себе квартиру и дом, а потом уже думать об офисе, ведь работать-то можно практически где угодно. Причем все заметные проекты возводятся в центре города, и это понятно: земля здесь дороже, значит, строить и сдавать в аренду выгоднее именно здесь (затраты на строительство везде одинаковые). Между тем офисы класса «А» в Центре (а там строят преимущественно класс «А») нужны далеко не всем. Юлия Никуличева, заместитель директора исследований рынка компании Jones Lang La Salle: «Несмотря на растущее число офисов класса «А», можно предположить, что они нужны далеко не всем.

Например, если услуги клиентам не оказываются непосредственно в офисе, совершенно не обязательно иметь его в центре города». Между тем, как рассказал «ФК» Максим Жуликов, старший специалист по коммерческой недвижимости риэлторского агентства Penny Lane Realty, у нас с самого начала интенсивно строился самый дорогой класс офисных помещений - «А», но сегодня начали быстро развиваться класс «В» и промежуточная между «А» и «В» категория. К ним относится, например, бизнес центр «Черри-тауэр». На самом деле этот офисный бум только кажущийся, ведь реальной конкуренции между собственниками офисов как не было, так и нет. Объясняется это просто: офисных помещений западного уровня крайне мало, а компаний, которым нужен офис, становится все больше. И вообще, рынок офисных помещений достаточно закрытый, лучшие предложения просто не выходят на открытый рынок, представители крупных компаний обмениваются информацией между собой, и, если ее случайно или специально не перехватить, офис арендуют «свои». Что касается строительства, то и здесь свои ограничения. Богатые и государственные компании всегда имеют приоритет при выборе качественных апартаментов и могут диктовать свои условия к качеству офиса.

Об избушках - ледяной и лубяной Среднестатистической компании решить офисный вопрос гораздо сложнее. Ее материальные возможности и запросы скромнее, роскошный офис ей просто не нужен. Бесчисленное множество мелких компаний ютится по подвалам, первым этажам жилых зданий и другим случайным помещениям. Согласно статистическим расчетам, проведенным компанией «Коллиерз Интернэшнл», выясняется, что на рынке аренды наиболее востребованными являются офисные блоки площадью от 75 до 400 кв. м, но их-то как раз и не хватает. Первый заместитель руководителя ЗАО «ПРОФИТ» Владимир Самошин считает, что именно расцвет мелкого бизнеса провоцирует взрыв спроса на такие небольшие офисы. Всем маленьким фирмам нужна крыша над головой, но денег на хорошие помещения нет, а инвесторам невыгодно возиться с такими проектами. По словам Владимира Самошина, можно предположить, что мелкие офисы когда-нибудь вообще переедут за город, поближе к постоянным местам обитания их владельцев. Кстати, нельзя исключить, что и бизнес-центры также не начнут строиться за пределами Кольцевой автодороги. Тем, кто в состоянии платить за аренду офисных площадей тысячи и миллионы долларов в год, предлагается такой ассортимент: новые офисные здания, реконструированные административные и фабричные комплексы и старые особняки, модернизированные и отремонтированные.

Цены продажи и аренды офисных площадей могут значительно различаться в зависимости от расположения объекта, его технического состояния и коммерческих характеристик (удобного расположения офиса по отношению к транспортным путям, наличия парковки, телефонных и интернет-линий и т.д.). Плюсы и минусы везде свои. Лучше всего технически оснащены новые бизнес-центры: они строятся уже с учетом всех новейших телекоммуникационных цифровых новшеств, везде есть подземные парковки. Минус этих зданий состоит в том, что в их строительстве применяются в основном искусственные материалы. Особой любовью пользуется гипсокартон, который позволяет возвести внутренние стены в рекордно короткие сроки, но очень вреден для здоровья. Владимир Самошин: «Гипсокартон совершенно не пропускает воздух, поэтому, если помещение постоянно не проветривать, оно быстро становится «мертвым», без отрицательных ионов, необходимых для дыхания». Недалеко ушли и переделанные старые административные здания, а также реконструированные фабрики и заводы, где внутренние перегородки сооружаются заново из того же гипсокартона. Старые или реконструированные особняки наиболее «экологичны», но зато к ним сложнее подвести современные инженерные коммуникации, да и при парковаться на узких улочках в центре города практически невозможно. Тем не менее, особняки выставляются на продажу по значительно более высокой цене, чем крупные офисные здания или отдельные офисные блоки в них.

Эта тенденция характерна и для европейских Миро Накисен, управляющий партнер ООО «Офис Солюшнз», авторизованный дилер компании SteelCase: В течение ближайших десяти лет России предстоит осознать необходимость применения современных стандартов организации офисного пространства, принятых во всем мире. И не потому, что так модно и красиво, а потому, что эти стандарты будут способствовать развитию бизнеса, эффективному организационному построению компании, интеграции современных технологий и достижению эргономики отдельных рабочих мест. К сожалению, многие российские компании создают офисы по устаревшим стандартам, ориентируясь на устоявшийся кабинетный стиль жизни, не заботясь о гибкости пространственного решения офисного помещения.

Но постепенно ведущие отечественные компании начинают смотреть в будущее, учатся эффективно работать и воспринимать офис и работающих в нем людей как активный ресурс. По современным понятиям рабочий процесс компании протекает в пяти основных пространственных зонах: Welcome (стойка рецепции, первое знакомство с компанией, ее лицо), In-between (зона неформальных контактов с партнерами и клиентами длительностью не более 10 минут, состоящая из комбинации кресел, низких или высоких столиков и оформленная в активной цветовой гамме), Conferencing/Meeting/markeraining (помещения для формальных встреч, модульные элементы мебели которого позволяют динамично использовать отведенное пространство для выполнения различных задач), Teaming (оперативная работа в команде, обмен идеями и информацией - открытые, мобильные рабочие места) и Tasking (индивидуальная работа сотрудников, нацеленная на концентрацию, обработку данных, важные телефонные звонки, встречи тет-а-тет). Организация рабочих мест в офисе зависит еще и оттого, насколько автономна или интерактивна работа сотрудников, то есть требуется ли между ними постоянное общение. Если да, то пространство организуется по принципу open space (открытое пространство).

Если нет, то проводится разделение рабочих мест высокими перегородками для индивидуальной работы. Шагом вперед к интеграции возможностей индивидуальной работы и интерактивного общения будет являться совместная концепция компаний Steelcase и IBM по созданию интеллектуального офисного рабочего места. Сотрудники будут работать в отдельных боксах, но вооруженные полным набором коммуникационных услуг. Электронная табличка на двери будет говорить, например, «не беспокоить» или «я готов к общению» стран. Считается, что здание, которое уже простояло сто лет, заслуживает большего доверия, чем новое. Вид из окна Очевидно, что при выборе офиса функциональность должна доминировать над внешней привлекательностью здания, у нас же частенько евроремонт в офисе оказывается важнее, чем его эргономичность. Лишь в последнее время арендаторы начали осознавать свои потребности и права. Рубен Алчуджян, директор по работе с корпоративными клиентами «Коллиерз Интернэшнл»: «Несмотря на дефицит офисных помещений, в последнее время арендаторы становятся все более требовательными к качеству офисов. Инженерные службы (в первую очередь, центральное кондиционирование) должны обеспечивать максимальный комфорт для сотрудников компании, а вот окна должны быть такими, чтобы по возможности обеспечивать естественное освещение во всем помещении.

Площади на верхних этажах - более светлые и имеющие лучший вид - пользуются повышенным спросом и поэтому предлагаются за более высокую цену. Офис, наконец, должен быть спроектирован с учетом возможности гибкой планировки, то есть должен позволять арендатору организовать как открытое пространство (open space), так и отдельные офисы, причем в любом желаемом соотношении. Аренда может обходиться в несколько сотен тысяч и даже миллионов долларов в год, а это очень большие деньги, и любая ошибка на этапе анализа и отбора помещения может обернуться серьезными потерями». Особое внимание арендаторы обращают на число парковочных мест: нормой считается одно машино место на 100 кв. м, хотя зачастую их оказывается мало. Этот показатель может в ближайшее время стать одним из самых критических при выборе офиса. Максим Жуликов: «Сегодня арендаторы офиса в бизнес-центре часто просят, чтобы была возможность выбора среди нескольких телекоммуникационных компаний, которые будут его обслуживать. Дело в том, что нередко бизнес-центры заключают договор с одним провайдером, который в обязательном порядке предоставляет все услуги связи всем арендаторам этого здания. В такой ситуации провайдеры могут завышать цены и диктовать свои условия, а это не устраивает арендаторов». Требования к окружающей инфраструктуре также возросли, вернее, они только-только оформились.

Теперь внимание обращают и на близость гостиниц, где могут остановиться иностранные партнеры компании, и на места доступного общепита, где могут пообедать сотрудники, и на рестораны, где можно провести деловую встречу. Большое значение для сотрудников, занимающих не самые высокие посты в компании, имеет и близость станции метро. А вот по словам заместителя директора исследований рынка компании Jones Lang La Salle Юлии Никуличевой, на начавшиеся или еще только запланированные стройки вблизи офиса пока не принято обращать внимания, хотя пыль, грязь и шум могут надолго отравить жизнь сотрудников. Здравствуй, дерево! Торжество спроса над предложением приводит не только к низкому качеству офисных помещений, но и к прямым убыткам арендаторов. Так как выбор невелик, они вынуждены мириться с ситуацией и оплачивать все недоделки собственников, «Подгоняя» каждый раз офис под свои потребности, арендаторы тратят большие суммы на необходимую инфраструктуру-телекоммуникации, цифровую связь, телефонию, системы вентиляции и кондиционирования. Переезжая в другое место, арендатор не может забрать все это с собой и терпит большие убытки: срок годности, например, инженерных решений может доходить до 7-10 лет, а офис арендуется всего на 3-5 лет. Единственный выход из сложившейся ситуации - совместное ужесточение требований к строительству со стороны как можно большего числа клиентов. Возможно, в этом очень помогло бы создание ассоциации арендаторов, которые могут вместе защищать свои права на рынке.

Об этом все чаще говорят арендаторы больших офисных площадей, которым надоело воевать с собственниками. Клиент больше не должен оплачивать недоделки продавца. Задачей ассоциации арендаторов может стать и выявление реальных требований к офисам, и «дутых», которые были раскручены самими строительными компаниями и которые не соответствуют реальным потребностям клиентов. Например, помпезная отделка офисов мрамором и дорогими породами дерева в действительности никому не нужна, зато она позволяет продавать офисы по более дорогой цене. Кому и где надо чаще встречаться У Запада мы перенимаем не только стандарт офисной застройки. Именно из Европы и США к нам пришла идея новой концепции внутренней структуры офиса: там еще в 70-е годы самым популярным решением стали офисы в реконструированных заводских и промышленных помещениях.

Промышленный дизайн вошел в моду, когда предприятия стали выносить за черту городов. Во-первых, он позволяет сделать практически любую внутреннюю перепланировку, причем очень часто все внутренние перегородки уничтожаются, делаются стеклянными или достигают высоты лишь в половину человеческого роста. Это позволяет объединить всех сотрудников в одном помещении (фактически, оно выглядит как огромное поле, разгороженное на «загончики») и упростить деловое общение. Буквальная открытость и прозрачность иллюстрируют демократичность и отсутствие ненужных барьеров в корпоративной культуре. Подразумевается, что для решения проблем любой служащий может прямо обратиться к боссу любого ранга.

Во-вторых, заводские здания - это возможность обосноваться на очень большой площади, столь необходимой крупным компаниям. В-третьих, это всегда большие окна, а значит, много света и повышенное энергосбережение. Как это часто бывает, к нам спрос на промышленные здания пришел относительно недавно. Однако то, что на западе стало стандартом, москвичи воспринимают с трудом.

Так, построенный немцами три года назад офис компании «СУАЛ» - это современное здание из стекла и бетона. Каждый кабинет имеет по одной стеклянной стене, которая выходит в общий куполообразный холл с прозрачным лифтом. Несомненными плюсами такого подхода стало значительное энергосбережение благодаря большим окнам и обилию естественного света, открытое демократичное пространство и современный, hi-tech образ компании. Однако оборотной стороной медали стало, как выяснилось впоследствии, то, что сотрудники за стеклянными стенами почувствовали себя «рыбами в аквариуме»: им неуютно, они постоянно на виду и не могут расслабиться, они хотят хоть чем-нибудь отгородиться или заклеить эти стеклянные перегородки. Похоже, традиционный российский офис с коридорной системой и небольшими кабинетами ближе и роднее нашему человеку.

Но если требования к месту расположения офиса, организации его пространства и окружающему ландшафту были заранее четко составлены, шансы на удачное офисное решение возрастают. Как рассказала «ФК» Екатерина Епихина из департамента управления персоналом ЗАО «РЕНОВА», при поиске нового офиса для компании она исходила из того, что традиционный российский офис не годится для современной развивающейся компании. Пространство должно не мешать, а подталкивать к правильным решениям и коммуникационным процессам, а какая может быть коммуникация, если все сотрудники сидят за отдельными дверями? Правильно же подобранное помещение поможет решить целый комплекс внутренних проблем: правильно подобрать персонал, оптимизировать бизнес-процессы и даже штатное расписание (например, убрать внутренних секретарей и оставить только нескольких внешних). Когда решено, какие основные рабочие процессы происходят в компании, кому с кем надо чаще всего встречаться, можно сделать вывод, какого типа и какой площади помещения нужны прежде всего. Появляется структура компании, под которую и надо искать офисное помещение. Пока же этого нет, можно купить или спроектировать продукт, который, качественный сам по себе, не будет подходить данной компании в силу специфики ее работы. Компании «РЕНОВА» в итоге повезло, и свое здание она нашла. Им оказалась бывшая фабрика «Красная роза».

Кстати сказать, еще до того, как требования к офису были составлены, это здание уже рассматривалось и было отвергнуто. И лишь позже «РЕНОВА» поняла, что это подходящий вариант: в здании можно сделать и открытое разгороженное пространство, и залы для презентаций, и необходимое число переговорных, и отдельные кабинеты для высшего руководства. Ум хорошо, а «умный» дом лучше Но какой бы ни был офис и где бы он ни находился, сегодня ясно одно: он становится все более «умным». Телекоммуникационные оптоволоконные кабели опутывают здания с фундамента до антенн на крышах, системы управления не только внутренней компьютерной сетью, но и климатом внутри становятся все сложнее и уже занимают отдельные помещения.

Компании начали соревноваться, чей дом «умнее». Концепция «интеллектуального здания» предполагает взаимодействие всех систем жизнеобеспечения, управления оборудованием, охраны и передачи информации. Ее применение обеспечивает все необходимые условия для деятельности компании, высокий уровень безопасности, эффективность и экономичность эксплуатации здания и оборудования, комфорт и удобство работы для пользователей.

В 2002 году «ЮКОС» переселился в «интеллектуальный» офис. Говорили, что компании надоело постоянно арендовать те или иные помещения, изначально предназначенные для других целей. Нынешняя, «интеллектуальная» начинка нового офиса стоит приблизительно $ 10 млн. В здании проложено около 400 км кабельных сетей и интегрированы все системы жизнеобеспечения, безопасности, вся инженерия и даже регулировка уровня конденсата в комнатах, и всем этим можно управлять из единого центра управления. В частности, в офисе «ЮКОСа» предусмотрены организация зоны радиационного контроля посетителей, системы автоматического перемещения лифтов на этаж эвакуации в случае пожара. Все технологические решения офиса реализованы компанией «СИБИН-ТЕК» на базе технологий Enterprise Buildings Integrator компании Honeywell. По словам девелоперов, частично подобные технологии применяются в офисах «Газпрома» и Сбербанка.

Но все ли так безоблачно? Владимир Самошин: «Сегодня на рынке востребованы все более «умные» офисы. Действительно ли это так необходимо и бизнес сегодня не может без этого обойтись? Задумывались ли мы о том, к чему приведет технологическая кривая? Мы говорим о том, что вся техника необходима в бизнес-процессах, но ведь и здоровая в прямом смысле атмосфера не менее необходима для этого, особенно если мы хотим хорошо чувствовать себя на работе. Техника же делает воздух «мертвым».

От этого появляются плохое самочувствие и хроническая усталость». Анастасия Алексеева Типы офисов Класс «А» - это новое здание, построенное по индивидуальному архитектурному проекту хорошо известной иностранной строительной компанией. Оно имеет круглосуточную охрану, современную систему вентиляции и кондиционирования, профессиональный менеджмент здания, подземный гараж и наземную охраняемую парковку. Внутренняя отделка выполнена из качественных строительных материалов (мраморные холлы, эксклюзивная отделка офисов), установлены самые современные системы жизнеобеспечения, система бесперебойного питания UPS, лифты Otis, Schindler, Cone. Класс «В» - это недавно построенное или реконструированное здание с современными инженерными системами (центральной вентиляцией и кондиционированием, пожаротушением, сигнализацией и т.д.), имеющее охраняемую наземную парковку и иногда подземную стоянку. Очень часто все различие между классами «А» и «В» сводится к различию в стоимости внутренней отделки: вместо мрамора и гранита холл здания «В»-класса будет отделан керамической плиткой.

К «В»-классу относятся и реконструированные административные здания, заводы и особняки. Это гораздо менее затратный способ подготовить помещения к аренде, чем строительство с фундамента, а сдавать в аренду и их можно очень выгодно, поэтому число проектов по реконструкции бывших производственных площадей в центре города увеличивается.